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Decreto ingiuntivo del condominio: che fare?


Decreto ingiuntivo del condominio: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 febbraio 2018



Il condomino moroso non può far valere nel giudizio di opposizione questioni attinenti alla validità della delibera.

Hai ricevuto un decreto ingiuntivo da parte del condominio perché non hai pagato le quote straordinarie approvate dall’assemblea a maggioranza qualche mese fa. Durante quella famosa riunione ti eri opposto alla ripartizione per come operata dall’amministratore, ritenendo che dette spese non dovessero competere a te o, comunque, ti spettassero in misura inferiore. Hai ritenuto che bastasse votare “no” in assemblea per essere legittimato, un giorno, a contestare eventuali pretese di pagamento. Pretese che ora bussano alla porta sotto forma, appunto, di decreto ingiuntivo del condomino: che fare? Cosa puoi contestare per opporti all’atto giudiziario? Sul punto si è pronunciata di recente la Cassazione [1] che, in realtà, non ha fatto altro che ribadire un concetto già noto in precedenza. Vediamo dunque cosa hanno detto i giudici supremi in merito alle possibili contestazioni che il condomino moroso può sollevare contro una richiesta di pagamento dell’amministratore.

Quando si ritiene che una delibera dell’assemblea sia illegittima non basta opporsi alla sua approvazione con un voto negativo o, peggio, non partecipare alla riunione per sentirsi legittimati a non pagare eventuali spese approvate dalla maggioranza. L’assenza o l’astensione dal voto, infatti, consentono solo di impugnare la decisione entro i termini di legge, ossia trenta giorni (previo tentativo di mediazione obbligatoria), cosa che invece non può fare chi ha votato a favore.

Chi però non impugna davanti al giudice il risultato dell’assemblea, denunciandone i vizi e i motivi di irregolarità, non può poi opporsi al decreto ingiuntivo del condominio che tenta di recuperare il credito non riscosso. In altre parole, per contestare il decreto ingiuntivo è necessario prima impugnare la delibera assembleare.

Se può sembrarti un’ingiustizia è perché non hai considerato il seguente aspetto. La legge offre, a ciascun condomino assente, dissenziente o che si è astenuto dal voto di impugnare la delibera di condominio, assegnandogli un termine fisso di 30 giorni. I trenta giorni decorrono:

  • dalla data della riunione, per chi ha votato “contro” la delibera o si è astenuto dal votare;
  • dalla data di ricevimento del verbale dell’assemblea per gli assenti.

Scaduto questo termine la decisione dell’assemblea diventa definitiva e non più opponiibile (salvo rari casi di nullità che possono essere fatti valere in qualsiasi momento, senza termini).

Se si consentisse al condomino, che non ha contestato l’assemblea, di denunciare i vizi della decisione attraverso l’opposizione al decreto ingiuntivo, si finirebbe per riaprire i termini e quei famosi 30 giorni di tempo per l’impugnazione a poco servirebbero. Non sarebbero cioè un termine perentorio visto che ci sarebbe comunque una seconda possibilità per contestare l’assemblea.

Proprio alla luce di ciò, la Cassazione ha spiegato che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di spese condominiali, al condominio basta produrre il verbale dell’assemblea condominiale che ha approvato le spese per dimostrare il proprio diritto di credito.

Dall’altro lato, il condomino moroso non può far valere alcuna questione attinente alla validità della delibera condominiale che ha approvato lo stato di ripartizione in quanto è ormai decaduto dal termine per contestare la delibera.

Ma allora che senso ha consentire l’opposizione al decreto ingiuntivo nei 40 giorni successivi? L’opposizione potrebbe essere accolta solo se la predetta delibera dell’assemblea ha perduto per qualunque motivo la sua efficacia: è proprio il caso del condomino che l’abbia impugnata. Oppure l’opposizione potrebbe concernere la mancata notifica del verbale dell’assemblea – dovuta per legge al condomino assente – circostanza che gli ha impedito di impugnare la delibera.

Ultimo avvertimento: ricorda che il decreto ingiuntivo del condominio è provvisoriamente esecutivo. Questo significa che, se anche hai sempre 40 giorni di tempo per fare opposizione, devi subito provvedere a pagare altrimenti il creditore – il condominio – può agire subito con un pignoramento.

note

[1] Cass. ord. n. 3626/2018 del 14.02.2018.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 18 gennaio – 14 febbraio 2018, n. 3626
Presidente Picaroni – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

Z.F. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord del 30 giugno 2016, che ne aveva rigettato l’appello avanzato contro la decisione di primo grado n. 691/2015 resa dal Giudice di pace di Casoria. Resiste con controricorso il Condominio (omissis).
Il giudizio era iniziato con ricorso per decreto ingiuntivo relativo a spese condominiali dovute dalla condomina Z.F. per Euro 3.925,19, per contributi condominiali non pagati.
Il Tribunale di Napoli Nord nella sentenza impugnata ha riconosciuto alla signora Z.F. la qualità di condomina del Condominio (omissis) , in quanto proprietaria di immobile identificato come lotto (omissis) nelle allegate tabelle millesimali, ed essendo provato che la stessa fruisse dei servizi condominiali di vigilanza, pulizia ed illuminazione delle strade condominiali. Ogni ulteriore accertamento è stato ritenuto dal Tribunale estraneo alla cognizione del giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali.
La ricorrente Z.F. (dopo aver integralmente inserito nel ricorso la sentenza impugnata del Tribunale di Napoli Nord, la sentenza di primo grado del Giudice di Pace di Casoria, il ricorso per decreto ingiuntivo ed il relativo provvedimento monitorio) ha proposto un primo motivo di censura per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1117 e 1123 c.c., assumendo che la sentenza impugnata abbia erroneamente statuito che il giardino di proprietà della ricorrente sia compreso nel Condominio (omissis), laddove esiste, piuttosto, una servitù prediale di passaggio veicolare; il secondo motivo di ricorso allega la censura per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1138 e 1350 n. 4 c.c., e 68 disp. att c.c., non avendo il Tribunale valutato né il regolamento del Condominio (omissis), che non comprende la proprietà Z. , né la servitù di passaggio veicolare che può essere modificata solo con atto scritto; il terzo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, non avendo il giudice d’appello valutato i documenti e le difese della ricorrente, quanto alla collocazione del giardino oltre il confine del (OMISSIS) ed alla servitù concessa del venditore – costruttore P.A. ; il quarto motivo allega la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1137 c.c., in quanto la ricorrente, giacché non condomina, non aveva alcun titolo né a partecipare alle assemblee del Condominio (OMISSIS) né ad impugnarne le deliberazioni.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c..
Le censure evidenziano difetti dei necessari caratteri di tassatività specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata.
È inammissibile il terzo motivo di ricorso, riferito al parametro dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., in quanto questo, come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito in legge n. 134 del 2012, contempla soltanto il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo. Ne consegue che tale vizio va denunciato nel rispetto delle previsioni degli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4, c.p.c., e non può consistere in una generica critica della valutazione delle risultanze probatorie fatte dal giudice del merito.
È in ogni caso da ribadire, a conferma della ratio decidendi prescelta dal Tribunale di Napoli Nord, che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569). Nello stesso giudizio di opposizione, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione. Tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629). Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale di approvazione delle spese oggetto di ingiunzione abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137, comma 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 6 – 2, 24/03/2017, n. 7741; Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938). La dedotta mancata comunicazione alla signora Z. delle deliberazioni assembleari del Condominio (omissis), che hanno approvato e ripartito le spese per cui si procede, può essere ragione che abbia impedito il decorso del termine di impugnazione stabilito dall’art. 1137 c.c., ma non comunque motivo di invalidità da introdurre per la prima volta nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei relativi oneri, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, 11/08/2017, n. 20069; Cass. Sez. 2, 22/05/1974, n. 1507). Né la ricorrente può dolersi dell’annullabilità delle deliberazioni poste a fondamento dell’ingiunzione di pagamento per non essere stata proprio convocata a quelle riunioni, trattandosi di vizio invocabile comunque con l’impugnazione ex art. 1137 c.c., e non di doglianza che possa formare oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione ex art. 645 c.p.c. (Cass. Sez. 2, 07/11/2016, n. 22573; Cass. Sez. 2, 01/08/2006, n. 17486).
Tanto meno può essere oggetto dell’opposizione a decreto ingiuntivo inerente il pagamento di spese condominiali, emesso sulla base di delibera assembleare di approvazione del relativo stato di ripartizione, la questione dell’appartenenza al condominio intimante della condomina opponente. Ove si intenda controvertere sull’esistenza, o meno, del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c. in ordine ad un’unità immobiliare di proprietà esclusiva integrante porzione di un complesso edilizio, e, quindi, sulla ravvisabilità del collegamento funzionale e strutturale di tale proprietà individuale con le parti comuni dell’edificio condominiale di cui all’art. 1117 c.c., con conseguente obbligo di contribuzione alle spese ai sensi dell’art. 1123 c.c., è necessaria la partecipazione di tutti i condomini a ciascuna delle fasi del giudizio, in una situazione di litisconsorzio necessario (Cass. Sez. 6-2, 17/10/2017, n. 24431; Cass. Sez. 6-2, 22/06/2017, n. 15550; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119).
Il ricorso va perciò rigettato e la ricorrente va condannata a rimborsare al controricorrente Condominio le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

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