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Le Guide Come affittare appartamento vacanze

Le Guide Pubblicato il 11 marzo 2018

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> Le Guide Pubblicato il 11 marzo 2018

Affitto di case vacanza: che cosa si deve fare, quanto si paga di tasse, come e quando pagare.

Decidere di affittare un appartamento vacanze è un buon modo per incrementare il proprio reddito, non solo se si ha una seconda casa a disposizione, ma anche quando nella propria abitazione ci sono delle stanze inutilizzate: sono sempre di più, d’altra parte, i turisti che scelgono, per le loro vacanze, di non andare in albergo ma di affittare un appartamento. Gli adempimenti, per chi decide di affittare una casa vacanze, non sono particolarmente complessi, e la tassazione è sostenibile e soggetta ad obblighi dichiarativi semplificati, grazie alla possibilità di avvalersi della cedolare secca al 21% trattenuta alla fonte dal portale web intermediario, ossia della cosiddetta tassa Airbnb. Ma procediamo per ordine e vediamo come affittare un appartamento vacanze: quali sono gli adempimenti necessari per affittare una casa vacanze, a quanto ammontano le tasse, come e quando vanno pagate e dichiarate.

Appartamento vacanze e affitto ad uso turistico

Innanzitutto, bisogna distinguere l’attività di affitto di “casa vacanze”, o di “appartamento vacanze”, dal semplice affitto a uso turistico: l’attività di affitto di casa vacanze, difatti, secondo numerose normative regionali comporta lo svolgimento in forma imprenditoriale dell’affitto dell’immobile, o degli immobili, quindi implica un’attività d’impresa per la quale è necessaria l’apertura di partita Iva.

Per indicare la situazione del privato che affitta un appartamento, una villa, o delle stanze per le vacanze, risulta dunque più corretto parlare di locazione, o affitto, a uso turistico.

Quali immobili si possono affittare come appartamento vacanze?

La normativa sull’affitto [1] non impone dei vincoli che impediscono al proprietario di un immobile di affittarne anche una sola porzione. Lo stesso vale per le locazioni ad uso turistico: il contratto d’affitto, dunque, è pienamente valido anche se l’affitto non riguarda un appartamento intero, ma una o più stanze.

Bisogna, in ogni caso, che l’appartamento sia “in regola” con le normative edilizie, igienico-sanitarie e in materia di sicurezza; inoltre, è obbligatorio, a prescindere dalla durata del contratto, essere in possesso dell’Ape, l’attestato di prestazione energetica.

Attraverso quali canali affittare l’appartamento vacanze?

Le modalità per proporre un appartamento in affitto come casa vacanze, grazie al web, sono sempre più numerose: non ci si limita più, difatti, alle agenzie immobiliari, ma vi sono dei portali web appositi, che mettono direttamente in contatto i proprietari degli immobili con i turisti, come Booking, Homelidays, Homeaway e Airbnb.

Le modalità per registrare e inserire le offerte, così come i costi del servizio, sono differenti da portale a portale; per chi ha difficoltà nell’utilizzo dei servizi web, è possibile farsi aiutare, a pagamento, da professionisti, i property manager, che, oltre ad occuparsi dell’accoglienza degli ospiti e della manutenzione di base degli appartamenti, si occupano anche di gestire le prenotazioni attraverso i principali portali web.

Alcuni portali incassano direttamente i canoni di affitto dai proprietari: sono questi i destinatari della nuova tassa Airbnb, o meglio dell’obbligo di applicare una ritenuta del 21% sui canoni da versare ai proprietari.

Come si registra il contratto d’affitto dell’appartamento vacanze?

Anche per affittare una sola stanza è obbligatorio registrare il contratto di affitto, se la durata della locazione supera i 30 giorni.

Nessun obbligo di registrazione, invece, per i contratti di durata inferiore. La registrazione del contratto, però, sostituisce l’obbligo di comunicazione della cessione dell’immobile all’autorità di pubblica sicurezza.

Che cosa bisogna fare se si affitta ad un cittadino extracomunitario?

Se si affitta a un cittadino extracomunitario, è obbligatorio presentare all’autorità di pubblica sicurezza la comunicazione della cessione di fabbricato, anche nel caso in cui il contratto sia stato registrato. La comunicazione va inoltrata entro 48 ore dall’avvenuta consegna dei locali, presentando l’apposito modulo, anche in forma cartacea a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, alla Questura, al Commissario di P.S. o all’ufficio comunale competente.

Quanto costa registrare il contratto di affitto appartamento vacanze?

Se si affitta per un periodo inferiore a 30 giorni, oppure se si sceglie di registrare comunque il contratto, si deve pagare un’imposta di registro, a meno che non si scelga la cedolare secca: l’imposta è pari al 2% del canone annuo di locazione (comunque, non può essere inferiore a 67 euro). Ogni 4 pagine del contratto, oppure ogni 100 righe, deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro.

Se si sceglie la cedolare secca, non si pagano le imposte di registro e bollo.

Per effettuare la registrazione in via telematica, si può utilizzare il software Rli messo a disposizione dall’Agenzia delle entrate: in questo caso è necessario, per il pagamento delle imposte di bollo e registro, indicare i dati del proprio conto corrente, postale o bancario. È comunque possibile effettuare la registrazione tramite un intermediario, come un commercialista o un consulente del lavoro.

Come si registra il contratto d’affitto

Tramite il programma Rli dell’Agenzia delle Entrate è possibile:

  • registrare i contratti di locazione;
  • comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione;
  • esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca;
  • comunicare i dati catastali relativi agli immobili concessi in godimento.

Il modello si compone di 4 quadri:

  • dati generali;
  • dati specifici soggetti;
  • dati immobili;
  • opzione cedolare secca.

È molto importante sapere che, in sede di registrazione, il contratto sottoscritto dalle parti deve essere allegato in un unico file, formato Pdf o Tiff; l’allegazione del contratto è comunque facoltativa in caso di immobile ad uso abitativo, in caso di locatori/conduttori non superiori a 3, persone fisiche e non imprenditori.

In base alle indicazioni fornite, il software calcola automaticamente l’imposta di registro e di bollo, se dovute.

È possibile compilare il modello telematicamente ed inviarlo tramite i servizi Fisconline, se si è accreditati ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite intermediario (commercialisti e consulenti del lavoro), con l’applicazione Entratel. In caso di presentazione telematica è sempre obbligatorio indicare un conto corrente nel quale addebitare le imposte.

Una volta compilati i dati richiesti dal programma, si deve procedere all’invio, previo controllo ed autentica in via telematica: il controllo e l’autenticazione del file sono effettuati direttamente attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate, se si procede mediante Fisconline, o tramite il programma Entratel, accessibile dal Desktop Telematico, se è incaricato un intermediario abilitato.

Per i soggetti non obbligati, è possibile presentare il modello compilato presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate, ed effettuare il pagamento tramite F23.

Quando si può scegliere la cedolare secca per l’affitto dell’appartamento vacanze?

Oltre alla tassazione ordinaria del canone d’affitto, è possibile scegliere la tassazione agevolata, cioè la cosiddetta cedolare secca. Questa scelta è possibile anche per l’affitto breve di un appartamento vacanze.

La cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro; le aliquote, cioè le percentuali di tassazione che vanno applicate ai compensi percepiti per l’affitto, sono attualmente due:

  • il 10% per il canone di affitto concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per l’affitto in regime di libero mercato; questa è l’aliquota che si deve dunque utilizzare per le locazioni ad uso turistico, quindi per l’affitto case vacanza.

Se, per affittare, ci si affida a un portale web, come Airbnb, e questo incassa il canone per poi riversarlo al proprietario, è il portale a dover pagare la cedolare secca: in particolare, il portale applica la ritenuta del 21% nel momento in cui versa il corrispettivo al proprietario-locatore e versa, entro il 16 del mese successivo, l’imposta all’erario. La ritenuta si considera effettuata a titolo d’acconto nel caso in cui il proprietario scelga la tassazione ordinaria.

L’importo della cedolare secca, se il portale non effettua la ritenuta, deve essere pagato tramite modello F24 da chi affitta:

  • l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in una rata, solitamente entro il 16 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), la cui scadenza, nella generalità dei casi, è il 16 giugno (60%) e il 30 novembre (40%).; l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
  • il saldo deve essere pagato entro il 16 giugno dell’anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%);
  • di anno in anno possono essere fissate delle date differenti per queste scadenze.

I codici per il versamento con modello F24 sono:

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo).

Per registrare telematicamente le locazioni ed utilizzare l’opzione cedolare secca, si utilizza, come abbiamo visto, il software Rli dell’Agenzia delle Entrate.

La procedura di registrazione è semplificata: è sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore (chi affitta), del conduttore (inquilino), dell’immobile, del canone di locazione e la durata del contratto.

L’applicazione della cedolare secca può essere richiesta con modello Rli solo se:

  • il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
  • si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili hanno una rendita catastale;
  • il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione
  • il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione

Il software Rli può essere utilizzato anche se è stato già stipulato un contratto di affitto e si vuole scegliere successivamente la cedolare secca.

Ad ogni modo, l’opzione per la cedolare secca può essere espressa direttamente in sede di dichiarazione dei redditi, per quanto riguarda gli affitti brevi, inferiori a 30 giorni.

Come viene tassato chi non sceglie la cedolare secca per l’affitto dell’appartamento vacanze?

Quando si sceglie di sottoporre l’affitto a tassazione ordinaria e non alla cedolare secca, non si pagano soltanto l’imposta di registro e di bollo (non dovute nei casi di opzione per la cedolare secca): i canoni derivanti dall’affitto ad uso abitativo, difatti, sono tassati come redditi fondiari, anche quando il contratto non è soggetto a obbligo di registrazione (durata inferiore a 30 giorni).

Devono dunque essere dichiarati nel quadro RB del modello Unico o nel quadro B del 730. Ad essere tassato, entrando a far parte del reddito imponibile, è l’importo più alto tra il canone di locazione, decurtato del 5%, e la rendita catastale.

Ad esempio, se dall’appartamento sono stati percepiti 5mila euro come compensi per gli affitti e la  rendita catastale è pari a mille euro, sono tassati 4.750 euro ( 5mila meno il 5%, perché il canone di affitto è più alto della rendita catastale).

Per quanto riguarda il regime della cedolare secca, come già detto, è dovuta un’imposta sostitutiva del 21%: in questo modo, rendita catastale e canone di affitto non entrano a far parte del reddito imponibile e non si devono pagare bolli e imposta di registro. Il reddito assoggettato a cedolare secca entra, però, nel calcolo dell’Isee.

note

[1] Art.13, L. 431/98.

[2] Art. 1, Co. 346, L. 311/2004.


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