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Il regolamento condominiale deve essere trascritto?

18 febbraio 2018


Il regolamento condominiale deve essere trascritto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 febbraio 2018



La trascrizione nei pubblici registri immobiliari del regolamento condominiale serve a rendere opponibili ai futuri acquisti i limiti all’utilizzo degli appartamenti.

Avrai sicuramente sentito dire che alcuni regolamenti di condominio vengono trascritti nei pubblici registri, o meglio annotati insieme alle singole unità immobiliari, di modo che chiunque ne possa prendere preventiva visione nel momento in cui dovesse decidere di acquistare un appartamento all’interno dello stabile. La funzione dei Registri Immobiliari, tenuti dall’Ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate, è proprio quella di pubblicizzare tutte le vicende e i vincoli degli immobili: dai passaggi di proprietà ai pignoramenti, dalle cause in corso alle ipoteche, dai sequestri agli eventuali limiti di utilizzo imposti dal regolamento condominiale. Ma quando il regolamento condominiale deve essere trascritto? Si tratta di una formalità necessaria e obbligatoria oppure se ne può fare a meno? In questo articolo cercheremo di spiegare la funzione della trascrizione del regolamento di condominio nei pubblici registri immobiliari: a che serve, quando serve e come si deve eseguire.

A che serve la trascrizione del regolamento di condominio?

Di norma il regolamento di condominio regola la vita condominiale e, in particolare, l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio (le scale, l’androne, i posti auto, il cortile, ecc.). Solo raramente il regolamento entra nelle case dei condomini imponendo loro dei vincoli di utilizzo, ad esempio vietando di installare tende di un determinato colore, di esporre dalla finestra vasi da fiore, di fare rumore ad orari prestabiliti, di dare in affitto a particolari categorie di soggetti, di svolgere attività commerciali rumorose, ecc. Tutte le volte in cui il regolamento di condominio pone dei limiti all’uso della proprietà individuale deve essere approvato all’unanimità [1]: solo il consenso di tutti i proprietari può infatti determinare una autolimitazione nell’impiego del proprio bene.

Fin quando, però, i proprietari sono coloro che hanno votato il regolamento o che lo hanno accettato all’atto dell’acquistato della casa dal costruttore, non ci sono difficoltà in ordine alla loro consapevolezza sui predetti vincoli. I problemi sorgono però quando subentri un successivo acquirente il quale potrebbe non essere a conoscenza del limite contenuto nel regolamento. Si pensi a una persona che compri una casa a uso investimento per fittarla a studenti universitari perché vicina a un ateneo e solo dopo l’acquisto scopra che è vietato dal regolamento. Come si può tutelare tali persone? La soluzione è proprio con la trascrizione del regolamento di condominio: difatti, in questo modo, l’interessato all’acquisto è messo nella condizione, prima di firmare l’atto di vendita, di conoscere eventuali paletti all’impiego della proprietà.

Come ha chiarito la Cassazione [2], l’omessa trascrizione non ha alcuna influenza sul regolamento che resta valido; l’unica conseguenza che ne scaturisce è la impossibilità di opporre ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell’edificio le eventuali clausole limitative contenute nel regolamento dei diritti esclusivi. Quindi questo non vuol dire che tutto il regolamento è inopponibile ai “successivi” condomini, ma solo quelle parti che pongono dei divieti all’uso dell’appartamento privato.

Qualche giudice ha però ritenuto, come valida alternativa alla trascrizione del regolamento, la sua allegazione all’atto di vendita. Così il nuovo acquirente non potrà dire di non essere stato al corrente di eventuali limiti all’uso dell’immobile.

Come si trascrive il regolamento di condominio?

In ogni caso, se si procede alla trascrizione del regolamento di condominio, non basta indicare genericamente, nella nota, il regolamento contenente le limitazioni, ma bisogna indicare le specifiche clausole che limitano i diritti dei condomini, indicando il loro contenuto essenziale. La nota di trascrizione deve cioè consentire di accertare con sicurezza a favore e a carico di chi la trascrizione debba conseguire i suoi effetti, e quale sia il mutamento giuridico che l’atto trascritto produce in relazione ai beni ai quali si riferisce.

Cos’è e come funziona il regolamento di condominio?

Il regolamento è la principale fonte del diritto condominiale: una sorta di statuto convenzionale che disciplina la vita e l’attività del condominio.

La giurisprudenza di legittimità definisce il regolamento condominiale come atto volto ad incidere su di un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico articolato in un complesso di regole giuridicamente vincolanti per i soggetti che ne sono destinatari [3].

Il regolamento diventa obbligatorio quando i condomini sono almeno 11. Fino a dieci proprietari quindi il palazzo può restare senza regolamento condominiale.

note

[1] Cass. S.U. n. 943/1999.

[2] Cass. sent. n. 714/1998.

[3] Cass. sent. n. 2590/1990.

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