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In affitto con casa pignorata: che succede?

18 febbraio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 febbraio 2018



Puoi avere inquilini in una casa che andrà all’asta? E in una ipotecata? Oppure puoi essere tu l’inquilino in questione? Vediamolo in questo articolo

Dovrebbe essere il nido di una famiglia, l’oasi di pace che ci protegge dal mondo esterno. Eppure a volte la casa si trasforma in un vero e proprio incubo. Lo diventa quando subentrano problemi economici, divorzi turbolenti o qualsiasi altra situazione che ci impedisce di rispettare le scadenze delle rate del mutuo o quando vediamo il nostro sogno del nido sfumare perché qualcuno tenta di portarcelo via, spesso riuscendoci. È il caso dell’espropriazione forzata e del pignoramento: il momento in cui persone con pile di debiti da ripianare sono inseguiti affamati creditori che si rivolgono al Tribunale per riavere quanto preteso. La casa così può essere pignorata. Ma se quella casa era stata affittata per far fronte alle rate del mutuo? O se la si vuole affittare a pignoramento in corso per recuperare qualche soldo? O se invece siamo proprio noi ad essere in affitto con una casa pignorata, che succede? Vediamo in dettaglio i vari casi di fronte a cui possiamo trovarci.

Posso affittare una casa ipotecata?

Prima di approfondire cosa possa succedere all’affitto di una casa pignorata, calchiamo i tasti di note meno dolenti: l’affitto di una casa ipotecata. Si può o non si può affittare un’abitazione sotto ipoteca? Mettiamo ad esempio che la tua casa sia stata iscritta a ipoteca da un creditore e che tu lì dentro abbia degli inquilini che ci vivono in affitto. Oppure per recuperare qualche soldo e ripianare qualche debito tu voglia affittarla. Puoi farlo?

Per legge si. L’ipoteca su una casa non è altro che una forma di paracadute che il creditore a cui hai chiesto dei soldi decide di aprire. In pratica tu gli chiedi il denaro, lui te lo presta, ma vuole cautelarsi da eventuali tue inadempienze. Vuole cioè assicurarsi che nel caso tu non riesca a restituirgli la somma prestata, lui possa comunque riprendersela in altro modo. Con la tua casa, appunto.

Ciò però è cosa ben diversa dal pignoramento e non preclude nulla al proprietario: né di venderla né di affittarla né di viverci. Non ci sono limiti ad affitti o vendite. Ecco perché puoi tranquillamente affittare la tua casa ipotecata.

Posso prendere in affitto una casa ipotecata?

Esattamente come il proprietario di una casa ipotecata la può cedere in affitto, altrettanto tu puoi diventare inquilino di un immobile iscritto a ipoteca. Non ti succederà nulla. Tu e il proprietario potete stipulare un contratto di locazione senza incorrere in alcun tipo di conseguenza. La risposta a questa domanda quindi è sì, puoi prendere in affitto una casa ipotecata.

Casa pignorata: posso affittarla?

I problemi iniziano quando non è più l’ipoteca a essere in gioco, ma una condizione ben più grave per il proprietario: la casa pignorata. Supponiamo di essere pieni di debiti nei confronti di un creditore. Ad esempio abbiamo acquistato una casa e abbiamo acceso un mutuo in banca. Per coprire le rate di questo mutuo abbiamo deciso di affittarla. Purtroppo col passare degli anni ci siamo indebitati e ora non riusciamo più a far fronte al nostro debito con la banca, che nel frattempo aveva ipotecato la nostra casa. Ecco che scatta il pignoramento.

Cosa succede se nel frattempo avevamo già affittato la casa? Oppure se pensiamo di affittarla a pignoramento iniziato? Vediamo in dettaglio i diversi casi.

Affitto prima del pignoramento

Torniamo sempre alla nostra casa pignorata. Appena acquistata, abbiamo subito deciso di affittarla per abbattere e coprire le rate mensili del mutuo. Ma siamo comunque sprofondati in un vortice di debiti che ci ha gettati in pasto a creditori agguerriti, che si sono rivolti al tribunale per ottenere in via giudiziaria quello che noi non siamo riusciti a restituire loro. La casa ora è pignorata ma dentro ci vivono degli inquilini in affitto. È possibile questo? Devono lasciare casa? Posso continuare a riscuotere l’affitto, almeno per coprire una parte di debiti?

Purtroppo il fatto che la nostra casa sia affittata non impedisce il pignoramento. L’espropriazione forzata e la messa all’asta si possono comunque fare. E c’è di più. Nel momento in cui viene pignorata, la gestione della stessa passa in mano a un custode nominato dal giudice del’esecuzione: una persona che si occuperà di conservare e amministrare l’immobile fino alla sua vendita o assegnazione. Questo custode può anche coincidere con il proprietario (quindi con te), che in tal caso però perde il suo diritto di possedere e godere liberamente di quella casa e ne assume solo l’obbligo di conservarla e amministrala fino alla cessione definitiva ai creditori.

Dal momento in cui la casa passa in custodia, che succede alla riscossione dell’affitto? Qui i tasti delle note si fanno ancora più dolenti. La pessima notizia è che noi proprietari della casa pignorata in affitto non possiamo più riscuotere il canone dagli inquilini. Al nostro posto lo farà il custode del bene pignorato e le somme accumulate con il canone d’affitto serviranno a ripagare i creditori. Scordiamoci quindi di metterci in tasca l’affitto che gli inquilini ci pagano.

E non possiamo neppure avviare procedure di sfratto qualora i nostri inquilini diventassero morosi: smettessero cioè di pagare l’affitto. Eventuali procedure di sfratto potranno essere intraprese solo dal custode dell’immobile. In pratica perdiamo ogni diritto su quella casa e non possiamo avviare alcun tipo di azione derivante dal contratto di affitto stipulato, senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Almeno così è stato stabilito dalla Corte di Cassazione [1].

Da parte loro (ma questo lo vediamo nei prossimi paragrafi) gli inquilini possono restare a vivere nella casa pignorata fino alla scadenza naturale del contratto d’affitto, pagando la quota al custode dell’immobile e non più al proprietario-debitore.

Affitto dopo il pignoramento

Che succede se invece vogliamo stipulare un contratto d’affitto dopo il pignoramento di casa nostra? Semplicemente non si può fare. Non possiamo affittare casa dopo l’inizio della procedura di pignoramento. E qualora lo facessimo –  sempre secondo la sentenza della Cassazione – il contratto di affitto non risulterebbe invalido, ma (come abbiamo già accennato) al proprietario-debitore non spetterebbe alcun canone d’affitto, che invece passerebbe nelle mani del custode dell’immobile (nominato dal giudice dell’esecuzione).

In sostanza, la casa pignorata non può essere data in affitto. Ogni eventuale contratto di locazione deve essere deciso dal giudice. Eventuali proventi derivanti da un contratto di affitto successivo al pignoramento saranno riscossi dal custode e serviranno a ripianare il debito dei creditori. Il contratto di locazione in questione non è opponibile al creditore. Il locatore quindi non siamo più noi proprietari, ma il custode dell’immobile e solo nell’interesse dei creditori e della procedura di espropriazione.

Casa pignorata: posso prenderla in affitto?

Nel precedente paragrafo ci siamo messi nei panni del proprietario. Se invece noi siamo gli inquilini in affitto in una casa pignorata, che succede? Anche qui ci sono due possibilità: l’affitto prima del pignoramento e l’affitto dopo il pignoramento.

Prima del pignoramento

Succede che possiamo opporre il contratto di affitto al creditore [2]: significa che possiamo continuare a restare a vivere in quella casa fino alla naturale scadenza del contratto, purché ci siano due condizioni ben precise: la data del contratto di affitto sia anteriore al pignoramento (ci hanno affittato casa quando ancora non era stata pignorata e fa fede la data di registrazione contratto) e il contratto di affitto sia regolarmente registrato (niente affitti in nero).

In questo caso l’assegnatario dell’immobile dovrà rispettare la scadenza del contratto. Non potrà quindi buttarci fuori. A meno che non siamo morosi: in questo caso potranno comunque essere avviate procedure di sfratto (dal custode della casa pignorata o dal nuovo proprietario dopo l’assegnazione).

Dopo il pignoramento

Le cose cambiano se un proprietario-locatore ci affitta una casa già pignorata. Anche se la legge ci dice che questa non può essere affittata, può comunque capitare che venga stipulato un contratto senza la richiesta di autorizzazione al giudice dell’esecuzione. In questo caso, il contratto in questione non viene ritenuto invalido – come ribadito dalla Cassazione – ma è comunque inopponibile al creditore. Significa che:

  • Il contratto d’affitto è comunque valido, gli inquilini restano a vivere nella casa e il canone di affitto lo riscuote il custode della casa nell’interesse del creditore
  • l’aggiudicatario – cioè il nuovo proprietario di casa – ha comunque diritto di non mantenere in essere la validità del contratto d’affitto.

Casa pignorata: quando gli inquilini devono uscire?

Appurato il fatto che, se il contratto di affitto viene firmato prima della data del pignoramento, gli inquilini possono vivere nella casa pignorata fino alla sua scadenza, vediamo quando invece rischiano di essere buttati fuori:

  • quando il contratto di affitto ha data certa posteriore al pignoramento (nel momento in cui la casa diventa di proprietà del nuovo proprietario)
  • quando, in assenza di data certa del contratto, non riescono a dimostrare in alcun modo di vivere in quella casa da prima del pignoramento
  • quando il canone d’affitto concordato è inferiore a un terzo al giusto prezzo o agli affitti precedenti (perché una cosa simile assomiglia molto di più a una tecnica per mettere in difficoltà i creditori-assegnatari della casa)
  • quando gli inquilini sono morosi (anche se non sarà più il proprietario-debitore a poter esercitare il diritto di sfratto)

Se l’acquirente o creditore riesce a dimostrare che il contratto di affitto è stato fatto solo per ostacolare la messa all’asta o l’assegnazione (e se riesce a dimostrare che l’inquilino era d’accordo con questa strategia) può mettere in piedi un’azione revocatoria nei confronti di quel contratto, che a questo punto diventa inopponibile al creditore (anche se ha data certa). Risultato: gli inquilini devono lasciare casa.

note

[1] Cassazione, sentenza n. 13216 del 27 giugno 2016

[2] Art. 2923 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay 

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1 Commento

  1. L’articolo sarebbe anche interessante ma, per cortesia, la casa viene data in “locazione”, non in “affitto”! Usiamo una terminologia tecnicamente corretta!

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