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Imposta ipotecaria e catastale: sono deducibili?

20 febbraio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 febbraio 2018



Esistono imposte ipotecarie e catastali. Questi tipi di imposte, però, possono essere deducibili o detraibili. Ma che cosa sono e come funzionano?

Per capire il meccanismo che caratterizza le imposte ipotecarie e catastali, bisogna rispondere prima a delle domande. Che differenza c’è tra imposte ipotecarie e catastali? Non si possono spiegare le seconde senza parlare delle cosiddette volture catastali: ma che cosa sono? Di che cosa si tratta? E poi: quando le imposte (sia ipotecarie che catastali) sono detraibili e quando deducibili? Iniziamo a rispondere, ma occorre procedere per gradi.

Quali sono le imposte ipotecarie e quali quelle catastali?

In tutti i casi di vendita, donazione o successione per un immobile, ogni relativo atto porta con sé la relativa imposta di registro ipotecaria e catastale. Generalmente, a partire dal primo gennaio 2014, l’imposta di registro è prevista e calcolata con aliquota pari al 2%, 4%, 9% e 12%. Si è ridotto il range, infatti, delle aliquote previste, che prima variava dal 3% al 15%, con valori intermedi del 4%, 7% e 8 % [1]. Più nello specifico, i casi che si possono presentare sono i seguenti: l’acquisto di un immobile classificato ‘non di lusso’ da un privato, che risulti ‘prima casa’ o non ‘prima casa’: il costo dell’imposta ipotecaria sarà di 50 euro; se, invece, l’l’immobile sarà acquistato da un’impresa e risulti ‘prima casa’ allora il costo salirà a 200 euro. Anche in caso di donazione o successione, l’ammontare dell’imposta ipotecaria sarà di 200 euro (in luogo dei 168 euro previsti fino al 2013) e l’aliquota al 2%.

Per effettuare il pagamento dell’imposta ipotecaria sarà necessario usare il modello F23, con il codice tributo 649T (dal 2011 è disponibile anche il modello F24). Tale versamento dell’imposta comporta anche il pagamento della cosiddetta imposta di registro.

Se si parla, invece, di imposta catastale vuol dire che ci riferiamo alle volture catastali, con cui si vuole comunicare il passaggio di proprietà di un immobile da un proprietario possidente [2] a un altro [3].

Le volture catastali nelle imposte catastali

Ricapitolando, possiamo dire che le volture catastali si rendono necessarie nei casi di donazioni, successioni e vendite di immobili, il che comporta tutti i relativi diritti e vincoli. Pertanto si devono, per conseguenza, versare le relative imposte catastali. Queste ultime saranno versate attraverso specifici moduli: ovvero il modello F23, con il codice tributo 737T (a partire dal 2011 è utilizzabile anche il modello F24). Ma a che cosa serve la voltura catastale allora? Di certo non vi sono molti cambiamenti se non l’intestatario dell’immobile; ma la voltura serve proprio a questo, a comunicare tale cambiamento di intestatario al catasto e all’amministrazione finanziaria interessata. Ovviamente occorre precisare che il bene in causa può essere tanto una casa quanto un terreno (con i connessi vincoli di edificabilità oppure paesaggistici, idrogeologici o storico-artistici). Tuttavia con il passaggio di proprietà, sebbene risulti il nominativo del nuovo proprietario – e non più quello del precedente -, sarà possibile comunque in ogni caso risalire al nome del possidente in passato del bene con una visura storica. Quest’ultima serve proprio ad avere un quadro chiaro di tutti i vari passaggi di proprietà effettuati sull’immobile in causa.

Come funziona una voltura catastale ed i relativi moduli

Per una successione, di norma si deve presentare la voltura catastale entro un mese (pena un’eventuale sanzione, seppure irrisoria di pochi euro) dalla data di registrazione della stessa, che di solito avviene presso il catasto della provincia dove si trova l’ufficio delle entrate presso cui è stata effettuata la registrazione della successione stessa; o – alternativamente – anche al catasto della provincia di riferimento del posto in cui sono situati gli eventuali immobili. Nulla esclude, infatti, che possa essere più di uno il bene preso in considerazione per la successione o altro atto; ma, in tale caso, dovranno essere presentate due o più volture. Ma allora la domanda è: sì, ma dove se i territori di riferimento sono diversi? Per semplificare, basterà rivolgersi al catasto della provincia a cui appartiene l’ufficio delle entrate dove abbiamo registrato la successione, che provvederà a comunicare e inviare tutto il materiale all’altro catasto interessato.

Ovviamente – sempre in nome dell’efficienza, efficacia, semplificazione nelle procedure che riguardano la Pubblica amministrazione -, sarà possibile ricorrere al moderno (e gratuito) software del Ministero: stiamo parlando di voltura 1.1, più comodo e veloce. Altrimenti, seguendo la classica compilazione standard cartacea e manuale di moduli; di solito si tratta di un foglio A3 piegato a metà a formare in tutto quattro pagine: nella prima inseriremo i dati di riferimento del destinatario finale della successione– o eventuale altro co-destinatario che lo dichiari, il cui indirizzo finirà in ultima pagina -; nella seconda i beni oggetto di trasferimento e per ultimo, a conclusione, – ovviamente – immancabile la firma.

Occorre tenere conto, tuttavia, che a seconda del bene in questione oggetto di successione, rogito o altra ‘operazione’, i modelli di riferimento da completare e consegnare sono diversi: per il catasto di terreni c’è il cosiddetto modello 13TP, mentre – al contrario – per la voltura catastale di tutto ciò che può essere catalogato come ‘urbano’, il modulo è il 98TP.

Che differenza c’è tra la richiesta inviata tramite il software voltura 1.1 e quella attraverso i moduli cartacei? Nel primo caso l’aggiornamento dei dati nel database catastale sarà più rapido (quasi immediato), mentre nel secondo occorreranno almeno due settimane (circa 15 giorni almeno, poi dipende da quanto è grande e ‘frequentato’ l’ufficio catastale di riferimento); l’unico problema del primo è la necessità di dover scaricare il software sul proprio computer dal sito dell’agenzia territoriale di riferimento (che comunque tuttavia non ha nessun costo per l’utente). Poi per ogni eventuale dubbio è sempre possibile rivolgersi direttamente all’ufficio del catasto e chiedere ulteriori informazioni e chiarimenti che necessitano.

Imposte deducibili e detraibili: quali sono e che differenza c’è

Con questo si è delineato il quadro delle imposte ipotecarie e catastali, ma dobbiamo rispondere all’altro interrogativo che ci eravamo posti all’inizio: sono deducibili? Prima ancora dobbiamo chiarire ugualmente che cosa significa ‘deducibile’ e, soprattutto, distinguerlo dal termine ‘detraibile’. Un’imposta è deducibile quando nel calcolo effettuato per la denuncia dei redditi, per poi stabilire la tassa relativa da pagare su tale somma totale di reddito denunciato, non vengono conteggiate quelle spese cosiddette appunto deducibili – sottratte così a priori, prima del calcolo reddituale -. Un’imposta è, invece – al contrario -, ‘detraibile’, quando il costo sostenuto verrà ‘scalato’ e sottratto poi dalla sommatoria – e dunque a posteriori -. Alcuni esempi principali di spese deducibili sono i ticket sanitari; i contributi previdenziali e assistenziali versati; gli anni di laurea riscattati; il ricongiungimento dei contributi previdenziali. Tra le spese detraibili, invece, in primis quelle sostenute per prestazioni mediche (per visite specialistiche e accertamenti vari ad esempio). Tuttavia, occorre fare subito una precisazione: affinché tali costi sostenuti diventino spese deducibili e detraibili, è assolutamente necessario avere una fattura o una ricevuta originaria che attestino questo costo; ciò è possibile anche tramite una quiescenza, ossia una dichiarazione scritta con cui il percettore attesta di aver ricevuto il pagamento.

Tipi di tasse e imposte deducibili

Tra le tasse deducibili vi sono, infine, quelle annuali versate agli ordini professionali dopo l’iscrizione agli albi (degli architetti, infermieri, giornalisti, avvocati, notai), cosiddette tasse di concessione governative; la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (Tari), l’imposta di bollo; l’imposta di registro (ma solo al 50%); l’Irap del 10%; l’Irpef al 50%; l’IMU può essere deducibile del 20%, mentre la Tasi fino al 50%. Un discorso a parte merita l’IVA: non viene considerata un costo aggiuntivo a parte del prezzo del bene, per cui – di conseguenza – non è mai deducibile; l’unico caso in cui lo diventa è quando fa registrare un aumento del costo del bene, come ad esempio nel caso del costo dell’auto, cosiddetto indetraibile.

note

[1] In base all’articolo 10 del decreto legislativo del 14 marzo 2011, n. 23 e all’articolo 26 del decreto legge del 12 settembre 2013, n. 104.

[2] Detto in termine tecnico ‘de cuius’.

[3] Chiamato in gergo professionale tecnico ‘erede’.

Autore Immagine: Pixabay.com

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