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Lo sai che? Condominio: dopo quanto tempo si possono accampare diritti?

Lo sai che? Pubblicato il 19 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 febbraio 2018

La ripetizione dello stesso comportamento da parte dei condomini non può comportare la tacita abrogazione del regolamento di condominio, così come ai fini dell’usucapione non basta il tempo.

Nel tuo condominio c’è la completa anarchia: tutti fanno un po’ come vogliono e se ne infischiano del regolamento. L’amministratore è latitante e, per quieto vivere, non solleva contestazioni. Anche in assemblea difficilmente si aprono questioni in merito alle violazioni commesse dai proprietari e ci si perdona a vicenda le piccole irregolarità. Un comportamento del genere, però, può diventare regola e andare ad “abrogare” il regolamento di condominio? Se una persona, con la propria auto, occupa da sempre lo stesso spazio nel cortile può poi ritenere che sia divenuto proprio? Se i condomini non rispettano le regole sull’utilizzo del vano scale, degli accesi ai box, del giardino e delle aiuole, può ciò implicare una modifica tacita del regolamento? A queste domande ha fornito più volte risposta la giurisprudenza e, più di recente, il tribunale Trento [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo, in condominio, dopo quanto tempo si possono accampare diritti.

Il termine tecnico è «desuetudine» ed indica la generale e costante disapplicazione di una regola. In materia di leggi dello Stato la desuetudine non può comportare l’abrogazione di una norma. Ad esempio, se per anni i cittadini parcheggiano in un’area dove c’è il divieto di sosta, il vigile può sempre fare le multe anche se in passato nessuno, prima di lui, le ha elevate. Allo stesso modo, anche in condomino non è possibile una modifica del regolamento per «tacito accordo». Se, ad esempio, esiste una norma del regolamento che vieta di occupare gli spazi comuni e di parcheggiarvi le macchine, questa può essere modificata solo con un nuovo e diverso accordo, deliberato formalmente dall’assemblea in forma scritta. Peraltro, se il regolamento è stato approvato all’unanimità (cosa che di solito avviene non in assemblea, ma con l’accettazione dello stesso all’atto del rogito, quando si acquista dal costruttore), per le modifiche successive è necessario il consenso di tutti i condomini. È questo l’importante chiarimento fornito dal Tribunale di Trento.

Solo con l’usucapione è possibile accampare diritti sulle parti comuni del palazzo

L’eventuale tolleranza dei condomini nei confronti di uno o più comportamenti illegittimi, posti da altri proprietari nell’arco degli anni, non garantisce a questi ultimi il diritto di dare ormai per “acquisito” il diritto a violare il regolamento che può essere sempre fatto rispettare, in qualsiasi momento.

D’altronde, la formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta senza il quale qualsiasi clausola sarebbe inesistente. E ciò perché il regolamento finisce per incidere sui diritti immobiliari dei condomini, sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni. In considerazione di ciò, eventuali modificazioni del regolamento «in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, devono avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini».

Anche per quanto riguarda l’usucapione delle parti comuni dell’edificio, in ambito condominiale sono richieste regole più stringenti rispetto a quelle comuni. Se, infatti, perché si possa vantare usucapione su un bene immobile di proprietà altrui è necessario atteggiarsi a proprietario dello stesso per almeno 20 anni, in condominio non basta – ad esempio – parcheggiare l’auto sempre nello stesso posto o utilizzare il terrazzo come se fosse il proprio. È necessario anche un atto che impedisca agli altri condomini di farne lo stesso uso, come ad esempio apporre una sbarra per impedire l’utilizzo del posto auto o un lucchetto sulla porticina che dà al lastrico solare senza distribuirne le chiavi. Insomma, è necessario escludere tutti gli altri condomini dal possesso del bene in questione se ne si vuole diventare l’esclusivo proprietario.

Per ritornare al quesito di partenza, ossia «dopo quanto tempo si possono accampare diritti in condominio?» possiamo così sintetizzare quanto appena detto. Se è vero che le modifiche del regolamento di condominio possono avvenire solo per iscritto e che la sopportazione da parte dei condomini non implica l’acquisizione di diritti in capo a chi viola il regolamento medesimo, è tuttavia ipotizzabile che, dopo 20 anni, si possa comunque acquisire il diritto di usucapione se, oltre all’utilizzo in modo esclusivo dello spazio comune, si è materialmente impedito agli altri condomini l’accesso allo stesso.

 

note

[1] Trib. Trento, sent. n. 904/2017 del 19.09.2017. 

Tribunale di Trento – Sezione civile – Sentenza 19 settembre 2017 n. 904

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI TRENTO

SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Giuseppe Barbato, ha emesso – ai sensi dell’art. 281 sexies c.(…) – la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 2444/16 promossa da:
(…), residente in T., via (…).
(…), residente in T., via (…).
rappresentati e difesi dall’avv. Fr.Mo. per procura a margine dell’atto di citazione
ATTORI
CONTRO
(…) S.R.L., con sede in T., via (…)
(…), residente in T., via (…)
rappresentati e difesi dall’avv. Ca.Ta. per procure allegate alla comparse di costituzione e risposta CONVENUTI
OGGETTO:
uso beni condominiali
FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione ritualmente notificato (…) e (…), comproprietari – con la quota di 1/2 ciascuno – di alcune porzioni materiali della p.ed. (…) in P.T. (…) C.C. Trento hanno convenuto in giudizio (…) e la società (…) S.r.l., proprietari di altre porzioni materiali della medesima p.ed., per chiedere di accertare e dichiarare che gli stessi occupano, “con oggetti di loro proprietà esclusiva, anche in spregio all’obbligo contrattualmente assunto di rispettare il Regolamento Contrattuale di condominio”, varie porzioni di proprietà comune (vano scale, bocca di lupo e corsie di manovra di accesso a box e garage, aiuola), ed utilizzano come parcheggio il cortile del piano terra; hanno, quindi, chiesto di condannare i convenuti alla rimozione dei loro oggetti dalle parti comuni (ivi compresi

l’insegna e il condizionatore allocati sull’aiuola condominiale) e di inibire agli stessi l’occupazione (permanente o temporanea) di porzioni di fabbricato.

Costituitisi in giudizio, i convenuti, premesso che le varie unità immobiliari sono state acquistate nell’ambito di una trattativa con il costruttore condotta di comune accordo da (…) con la sorella (…) e il cognato (…), hanno contestato la fondatezza delle domande attoree, chiedendo di dichiararle inammissibili o comunque di rigettarle.

In particolare nella comparsa di costituzione si è sostenuto che:

– al cortile sul lato ovest dell’immobile, antistante la ditta (…), è stata conferita dal costruttore, su indicazione concorde di tutti i condomini, la destinazione di parcheggio;

– agli attori non è mai stato impedito il pari uso del cortile nei limiti della loro quota;

– sin dalla costruzione dell’edificio il piano interrato è stato destinato a magazzino con il consenso di tutti i condomini e tramite l’opera di (…) e dell’attore (…), ai quali è dovuta la materiale realizzazione degli scaffali oggetto della domanda formulata in citazione;

– gli attori hanno comunque sempre avuto la possibilità di utilizzare anche tali spazi comuni;

– stante il disposto dell’art. 1117 quater c.c., prima di agire in giudizio gli attori avrebbero dovuto sollecitare un intervento dell’assemblea condominiale su “un idoneo frazionamento dell’uso” in caso di accertata impossibilità di uso promiscuo;

– è meramente emulativa la richiesta di rimozione del condizionatore e dell’insegna infissi nel muro di recinzione comune, venendo al riguardo in rilievo un’utilizzazione di bene comunque conforme alla sua destinazione e non impeditiva di pari uso da parte degli altri condomini;

– era intenzione dei convenuti rimuovere gli armadi e gli scaffali posizionati nel vano scale.

Le domande di parte attrice appaiono fondate e, pertanto, devono essere accolte per quanto di ragione.

Come esposto nella narrativa che precede (…) e (…) lamentano che parte convenuta:

a) utilizza come parcheggio, direttamente o tramite terzi, il cortile interno del piano terra, per accedere al quale occorre transitare sul posto auto corrispondente alla p.m. 41, di cui essi attori sono comproprietari con la quota di 1/4 ciascuno, essendo i residui 2/4 in titolarità della (…) srl;

b) occupa con scaffalature e altri oggetti le corsie di manovra di accesso ai box e garage, il vano scale e una bocca di lupo;

c) occupa l’aiuola del cortile del piano terra con un condizionatore e un’insegna.

Stando alle difese dei convenuti in comparsa di costituzione, come sopra sinteticamente riassunte, le dette condotte sono, di fatto, incontroverse (e peraltro in parte risultano anche adeguatamente provate dall’allegata documentazione fotografica).

I convenuti hanno, infatti, sostanzialmente ammesso di aver adibito a parcheggio parte del cortile interno (raffigurato nella fotografia prodotta da parte attrice come doc. n. 2 in allegato alla memoria istruttoria); di aver appoggiato un’insegna e un condizionatore sulla recinzione comune che delimita l’aiuola condominiale (v. la foto prodotta sub 2); di aver posizionato armadi e scaffalature nel giro scale; e anche di aver utilizzato, come deposito, i locali del piano interrato.

Ciò detto, mette conto evidenziare che nel caso di specie il regolamento di condominio, di natura contrattuale, in quanto predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio e richiamato ed approvato dai condomini nei singoli atti di acquisto (v. doc. nn. 1, 2 e 3 di parte attrice), in modo da costituirne “per relationem” parte integrante (v. per tutte Cass., n. 19798/14; Cass., n. 1748/13; Cass., n. 13164/01), prevede, con specifico riguardo all’uso delle parti comuni, i seguenti divieti:

“1.occupare gli spazi comuni in qualunque modo permanente o temporaneo con costruzioni o qualunque oggetto, compresi vasi di fiori;

2. parcheggiare autovetture, motoveicoli e biciclette negli spazi comuni, salvo l’eventuale predisposizione di appositi spazi o l’autorizzazione scritta dell’Amministratore a seguito di relativa delibera assembleare”.

Le condotte sub a), b) e c) contestate da parte attrice ai convenuti integrano, quindi, una chiara e inequivoca violazione dei detti divieti, il che appare ex se sufficiente per addivenire in parte qua a una declaratoria di accoglimento, non risultando condivisibile l’assunto di parte convenuta, secondo cui, con riferimento al cortile e ai locali siti nell’interrato, non sarebbe ravvisabile la dedotta inosservanza del regolamento condominiale, in quanto l’uno sarebbe stato adibito, con il consenso di tutti i condomini, a parcheggio sin dall’epoca di costruzione del fabbricato e poi sempre utilizzato secondo tale destinazione, e gli altri sarebbero stati oggetto di un mutamento di destinazione d’uso da garage a deposito parimenti autorizzata per iscritto da tutti i comproprietari.

Al riguardo devesi considerare che nel caso di specie non si tratta di valutare le condotte oggetto di contestazione in relazione al disposto dell’art. 1102 c.c., né tantomeno di procedere a una modificazione delle destinazioni d’uso di parti comuni (di talché non viene in rilievo l’art. 1117 ter c.c.), quanto piuttosto di verificare l’osservanza, da parte dei convenuti, dei divieti posti dalla menzionata disposizione del regolamento condominiale.

Sotto questo profilo non appare significativamente valorizzabile un’eventuale tolleranza degli attori in ordine alle modalità d’uso delle parti comuni contestate in citazione, e neppure il fattivo contributo che gli stessi avrebbero assicurato per consentirne l’effettiva attuazione (sottoscrivendo, come sostenuto da parte convenuta nelle note difensive conclusionali, “la documentazione amministrativa, tecnica, catastale ed edilizia di variazione dalla destinazione originaria di garage a quella di deposito” in ordine ai locali interrati o partecipando, quantomeno il (…), alla materiale realizzazione delle scaffalature posizionate nei detti locali e oggetto della domanda attorea di rimozione), trattandosi di condotte che comunque non consentono di ravvisare una modifica della dedotta disciplina regolamentare.

Nel sostenere (con argomentazioni valide anche dopo la riforma del 2012) che “la formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta “ad substantiam”, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’art. 1138 ultimo comma cod. civ. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall’art. 71 delle disp. att. cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell’art. 1136 cod. civ., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini”, la giurisprudenza di legittimità ha affermato, per quanto qui rileva, che “il requisito della forma scritta “ad substantiam” (che non può intendersi, d’altro canto, stabilito “ad probationem”, poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell’atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini” (così Cass., n. 18665/04, che sul punto ha confermato quanto statuito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 943 del 1993).

In adesione a tale principi di diritto, devesi, quindi addivenire alla conclusione che la norma del regolamento condominiale che vieta di occupare gli spazi comuni e di parcheggiarvi veicoli poteva essere modificata soltanto con una nuova diversa pattuizione in forma scritta e che, pertanto, non può ritenersi caducata e sostituita da altra norma contraria tacitamente approvata con il comportamento di tutti i condomini.

Aggiungasi a ciò, per quanto riguarda l’utilizzo dell’area cortilizia in oggetto come parcheggio, da un lato, che tale modalità d’uso non è, di fatto, compatibile con il godimento del posto auto corrispondente alla p.m. 41 (di proprietà comune fra gli odierni contendenti), risultando questo parzialmente coincidente con la porzione antistante il cortile in questione, ciò significando che l’accesso a quest’ultimo non sarebbe praticabile in caso di allocazione di veicolo sulla detta p.m.; e dall’altro che la chiusura del cortile con un cancello crea i presupposti per l’acquisto, da parte dei convenuti, ove costoro siano i soli a detenerne le chiavi, della relativa proprietà esclusiva a titolo di usucapione, venendo al riguardo in rilievo un possesso esclusivo, in quanto impedisce agli altri condomini un pari uso della porzione di fondo.

Per quanto detto sopra va ritenuta parimenti fondata la domanda attorea in relazione all’occupazione, da parte convenuta, dell’aiuola con un condizionatore e un’insegna, e delle altre parti comuni menzionate in citazione (corsie di manovra per accedere ai garage e ai box, vano scala e bocca

di lupo), come da relativa documentazione fotografica, trattandosi di condotte ugualmente contrastanti con il menzionato divieto posto dal regolamento condominiale.

I convenuti vanno, quindi, condannati a rimuovere i beni di loro proprietà dal vano scale, dalla bocca di lupo, dalle corsie di manovra e di accesso ai box e garage, costituenti parti dell’edificio condominiale p.ed. (…) in P.T. (…) C.C. Trento comuni alle pp.mm. 14, 33, 35, 36 e 37 di proprietà degli attori; a rimuovere il condizionatore e l’insegna raffigurati nell’allegata documentazione fotografica; a non utilizzare come parcheggio il cortile sito al pianterreno e a non occupare le predette parti comuni con oggetti di loro proprietà.

Devesi, infine, rilevare che la declaratoria di accoglimento delle domande attoree non è preclusa dal disposto dell’art. 1117 quater c.c., atteso che tale disposizione non prevede una condizione di procedibilità, imponendo, come prospettato da parte convenuta, “il ricorso preventivo all’assemblea quando sia affermata una violazione della destinazione d’uso dei beni comuni”, ma si limita soltanto a riconoscere a ogni singolo condomino, oltre che all’amministratore, la facoltà di sollecitare la convocazione dell’assemblea (“possono chiedere la convocazione”) quando vengono in rilievo attività incidenti sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, con ciò individuando un modus procedendi diverso da quello indicato, per ogni altra questione, dall’art. 66 disp. att. c.c., per effetto del quale, invece, la richiesta di convocazione straordinaria deve provenire “da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio”.

Le spese di lite, liquidate come da dispositivo (previa riduzione dei valori medi avuto riguardo all’effettivo valore della causa, alla non particolare complessità delle questioni dedotte in giudizio, alla mancata assunzione di prove orali, al fatto che nelle comparse conclusionali non vi è stata la necessità di esaminare questioni significativamente diverse da quelle trattate nei precedenti scritti difensivi), seguono la soccombenza e, pertanto, devono gravare sulle parti convenute.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa proposta da (…) e (…) nei confronti di (…) S.r.l., con sede in località V. di T., via (…), in persona del legale rappresentante, e di (…), disattesa ogni diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:

– condanna i convenuti a rimuovere i beni di loro proprietà dal vano scale, dalla bocca di lupo, dalle corsie di manovra e di accesso ai box e garage, costituenti parti dell’edificio condominiale p.ed. (…) in P.T. (…) C.C. Trento comuni alle pp.mm. 14, 33, 35, 36 e 37 di proprietà degli attori;

– condanna i convenuti a rimuovere il condizionatore e l’insegna raffigurati nell’allegata documentazione fotografica;

– condanna i convenuti a non utilizzare come parcheggio il cortile sito al pianterreno e a non occupare le predette parti comuni con oggetti di loro proprietà;

– condanna i convenuti a rifondere agli attori le spese di lite, che liquida in Euro 3.283,00 per compenso, Euro 562,98 per esborsi, oltre rimborso spese forfetarie del 15%, Iva e Cpa come per legge.

Così deciso in Trento il 19 settembre 2017. Depositata in Cancelleria il 19 settembre 2017.


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