Diritto e Fisco | Editoriale

Fac-simile offerta asta senza incanto

24 marzo 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 marzo 2018



Le vendite giudiziarie di immobili oggetto di esecuzione forzata possono rappresentare una buona occasione di investimento: come preparare e presentare la busta contenente un’offerta di acquisto

Siete alla ricerca di una casa da acquistare? La vostra azienda necessita di un capannone industriale più grande? O semplicemente volete fare un investimento su un immobile? Tra le varie possibilità di acquisto che avete a disposizione dovreste tenere in seria considerazione anche quella di effettuare un’offerta a un’asta giudiziaria senza incanto. Ma perché un immobile viene venduto in un’asta giudiziaria? Quando un privato o un’azienda si trovano nell’impossibilità di far fronte al pagamento di un proprio debito, al creditore non resta che avviare una procedura di esecuzione forzata per ottenere quanto gli spetta. L’esecuzione forzata inizia con il pignoramento dei beni, dopodiché, nel caso di beni immobili, il giudice dovrà fissare la vendita all’asta del bene pignorato, che oggi avviene quasi solo attraverso la modalità dell’asta senza incanto [1] e solitamente presso lo studio di un professionista delegato, cioè un avvocato, un notaio o un commercialista a cui il giudice affida le operazioni di vendita. Chiunque, tranne il debitore, può partecipare alla vendita, ma ovviamente occorrerà seguire precisamente la procedura, a iniziare dalla presentazione dell’offerta per l’asta. Vediamo quindi di capire cos’è l’asta senza incanto e come partecipare utilizzando un fac-simile dell’offerta di acquisto.

Asta senza incanto: cosa significa?

La vendita di un immobile (una casa, un garage, un capannone, un terreno ecc.) può avvenire attraverso due modalità secondo il Codice di procedura civile [2], e cioè “con incanto” o “senza incanto”. La differenza sta nel fatto che nella vendita senza incanto l’offerta presentata da chi partecipa alla gara è immediatamente impegnativa per l’offerente, e quindi se risulterà essere l’unica offerta obbligherà chi l’ha presentata ad acquistare l’immobile, senza possibilità di revoca. Nel caso di ripensamenti, infatti, chi ha presentato l’offerta vincente perderà la cauzione che va obbligatoriamente versata al momento della presentazione dell’offerta. Ciò perché a differenza della vendita con incanto, l’asta deve aprirsi e concludersi in un’unica sessione, con la sola partecipazione di chi ha presentato la domanda di acquisto nei termini stabiliti, senza possibilità di intervento o rilancio da parte di altri offerenti in un momento successivo. Ovviamente l’offerta presentata, per essere valida, dovrà essere almeno pari al prezzo di vendita stabilito dal giudice. Possono comunque essere presentate offerte di valore inferiore fino a un quarto rispetto al prezzo-base (ad esempio per un immobile il cui prezzo di vendita è stato fissato a 10mila euro potrà essere presentata un’offerta di 7.500 euro).

Asta senza incanto: che succede se ci sono più offerenti?

Se un immobile è particolarmente allettante, può capitare che vengano presentate più offerte d’acquisto. In questo caso all’apertura delle buste i partecipanti alla gara potranno fare delle offerte al rialzo a partire dal prezzo più alto offerto, fino all’aggiudicazione. Se invece non vengono fatte offerte al rialzo, l’immobile verrà assegnato a chi in busta aveva presentato l’offerta più alta e, in caso di offerte uguali, a chi ha presentato l’offerta per primo.

Asta senza incanto: come partecipare?

Come detto, chiunque può partecipare ad un’asta immobiliare, fatta eccezione per il debitore che ha subìto l’esecuzione forzata. Per partecipare bisogna presentare un’apposita domanda alla cancelleria delle esecuzioni del tribunale competente, che è sempre quello del luogo in cui si trova l’immobile, entro la data e l’ora riportati nell’avviso di vendita dell’immobile, di solito il giorno precedente a quello fissato per l’apertura delle buste. L’offerta deve essere presentata in una busta chiusa, senza nessuna scritta e nessun segno all’esterno. Sarà infatti il cancelliere, una volta ricevuta la busta, a scrivere su di questa il nome di chi deposita materialmente la busta (che quindi potrà essere anche una persona diversa dall’effettivo offerente), il nome del professionista delegato e la data della vendita.

Cosa deve contenere l’offerta per l’asta senza incanto?

Ovviamente la domanda dovrà contenere tutti i dati utili ad identificare in maniera esatta l’offerente. Alla domanda dovrà essere inoltre allegato, come cauzione, anche un assegno circolare non trasferibile di valore pari al 10% dell’offerta. Quindi, ad esempio, se si decidesse di partecipare a un’asta senza incanto per un immobile il cui valore riportato nell’avviso di vendita è di 100mila euro, l’offerta minima da presentare sarà di 100mila euro meno un quarto, ossia 75mila euro. L’assegno circolare da inserire nell’offerta a titolo di cauzione dovrà quindi essere di valore pari al 10% dei 75mila euro offerti, vale a dire 7.500 euro. Per quanto riguarda invece i dati da inserire nella domanda di offerta sono quelli riportati di seguito:
– cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico e mail dell’offerente. Se invece l’offerente è una società l’offerta deve essere sottoscritta dal legale rappresentante, e dovranno essere riportati sia i dati di quest’ultimo, sia della società. Se l’offerente è sposato in regime di comunione legale dei beni, devono essere riportati anche i dati del coniuge;
– il numero della procedura esecutiva, il numero del lotto ed i dati identificativi dell’immobile per il quale è fatta l’offerta. Questi dati si possono ricavare dall’avviso di vendita;
– l’indicazione del prezzo offerto;
– il termine entro il quale si intende versare la parte restante del prezzo, al netto della cauzione.
Oltre alla domanda e all’assegno, nella busta dovranno poi essere inseriti anche la fotocopia del documento di identità dell’offerente, la fotocopia della tessera sanitaria, e il certificato camerale se l’offerente è il rappresentante di una società. La domanda va presentata con una marca da bollo di  16 euro.

Quando l’offerta per l’asta senza incanto non è valida?

I casi in cui un’offerta per l’asta senza incanto è certamente invalida sono previsti dalla legge [3] e sono i seguenti:
– Se l’offerta è presentata in ritardo, cioè oltre il termine previsto nell’avviso di vendita;
– Se il prezzo offerto è inferiore di oltre un quarto a quello riportato nell’avviso di vendita;
– Se non viene prestata nessuna cauzione, cioè se non è presente nella busta l’assegno circolare, oppure se la cauzione riportata sull’assegno è inferiore al 10% del prezzo che è stato offerto.

Fac-simile offerta asta senza incanto

Ricapitolando: avete trovato su un sito o su una rivista specializzata un avviso di vendita di un immobile che vi interessa; avete già a disposizione una somma di denaro pari almeno a un decimo del prezzo di vendita riportato nell’avviso; volete partecipare all’asta senza incanto fissata di lì a breve. Non vi resta allora che compilare la domanda da depositare in cancelleria con le modalità che abbiamo riportato in questo articolo. Per scrivere in maniera corretta la domanda, potete quindi utilizzare il fac-simile di offerta per asta senza incanto che trovate di seguito:

TRIBUNALE DI ………..…

ALLA CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Il/la sottoscritto/a …….. nato/a ……… il ….……. residente in ……..…, via/piazza …….… n. …, telefono ……..…, Fax …….. [non obbligatorio], Email ………. [non obbligatorio], documento di riconoscimento ……………….. [inserire sia la tipologia, ad es. Carta d’Identità, sia il numero del documento], Codice Fiscale ………….. , stato civile ………… [celibe/nubile/coniugato con…],  [se coniugato/a: indicare il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni)], [se in comunione dei beni inserire i dati anagrafici e il codice fiscale del coniuge],
CHIEDE
di partecipare alla vendita senza incanto che si terrà il giorno …… alle ore …..… relativamente ai beni di seguito indicati:
lotto n. ……… [utilizzare i dati riportati nell’avviso di vendita]
lotto n. ………
lotto n. ………
DICHIARA
Di avere preso visione della perizia di stima, delle disposizioni generali in materia di vendite immobiliari e di essere a conoscenza che l’offerta presentata è irrevocabile.
Offre la somma di € ………..………. impegnandosi a versare il saldo del prezzo di aggiudicazione entro i termini stabiliti nelle condizioni previste nell’avviso di vendita .
Allega assegno circolare della banca …………….
Intestato alla procedura esecutiva n. ……..…….. per € ………….. pari al 10% del prezzo offerto.
Luogo e data  ……..……                                         Firma…………….
Si allegano:
– Assegno circolare;
– Fotocopia del documento di identità;
– Fotocopia del codice fiscale;
– Fotocopia Visura camera commercio (se società).

Chiunque può partecipare ad un’asta immobiliare senza incanto, occorre però preparare la domanda in maniera corretta e presentare tutta la documentazione richiesta.

note

[1] D.L. n. 59/2016.

[2] Artt. 570 e seguenti cod. proc. civ.

[3] Art. 571 cod. proc. civ.

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1 Commento

  1. Nel mio caso il giudice ha delegato un professionista.La domanda di partecopazione va intestata al professionista delegato? se la risposta è “si” bisogna specificare che si tratta del delegato? Grazie per la cortese attenzione distiniti saluti Aldo Zammataro

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