Cortile condominiale: i bambini possono giocare a pallone?

È lecito utilizzare il giardino del condomino come campo di calcio per i ragazzi i cui schiamazzi, grida e rumori danno fastidio ai condomini?

Arriva la primavera e lo spiazzo sotto il palazzo viene utilizzato dai bambini per i loro divertimenti. I maschietti, come spesso succede, amano giocare a pallone: così il cortile condominiale viene scambiato per un campo di calcio. Grida, schiamazzi e i rumori della palla contro le saracinesche dei garage e dei negozi molestano tutti i condomini. Si può fare qualcosa per impedire tanto fracasso? I bambini possono giocare a pallone nel cortile condominiale? A chiederselo sono numerosi condomini che hanno la fortuna di avere un piccolo giardino o uno slargo, a volte recintato. Chi lascia la macchina parcheggiata teme anche qualche ammaccatura per una pallonata storta. Degli eventuali danni alle autovetture dovrebbero rispondere i genitori del ragazzo maldestro, ma come si fa a identificare chi ha avuto il “piede storto”? Questi e altri problemi collegati al gioco del calcio nel cortile condominiale pongono la necessità di una soluzione al problema. Ecco cosa prevede la legge.

Il regolamento di condominio

Qualsiasi clausola del regolamento condominiale che vieti il gioco dei minori nelle aree comuni è nulla se non è stata approvata all’unanimità: le parti comuni devono poter essere utilizzate da tutti i condomini, anche dai bambini. L’unico limite è quello di non impedirne l’uso ad altri o di non mutarne la destinazione [1]. Per ovviare al fastidio procurato dai bimbi, i condòmini possono regolamentare l’attività ludica con clausole specifiche del regolamento: ad esempio stabilendo che dalle ore 13 alle ore 16 non sia possibile giocare negli spazi comuni. Poiché simile clausola comprime la libertà del singolo, deve essere assunta all’unanimità dei condòmini.

La prima cosa da fare quindi è verificare se, nel regolamento di condominio, è espresso in modo esplicito il divieto di giocare a palla nel cortile condominiale. Se così fosse, avremmo tagliato la testa al toro e non si potrebbe discutere sul diritto dei condomini a impedire la prosecuzione delle attività sportive. In caso contrario è sempre facoltà dell’assemblea approvare una successiva delibera con cui stabilisca le modalità d’uso delle cose comuni, nella specie il cortiletto condominiale. Si potrebbe votare anche solo per l’approvazione di fasce orarie entro cui autorizzare i giochi. La decisione va ovviamente presa a maggioranza: si tratta della stessa maggioranza necessaria ad approvare o modificare il regolamento condominiale ossia – tanto in prima, quanto in seconda convocazione – la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (ossia la metà del valore dell’edificio). La stessa assemblea può autorizzare l’amministratore a elevare multe fino a 200 euro nei confronti dei trasgressori del divieto (chiaramente, in luogo dei bambini minorenni, pagheranno i rispettivi genitori).

Uso delle parti comuni in condominio

Se tanto il regolamento quanto l’assemblea nulla dispongono dobbiamo per forza verificare cosa dice la legge su un eventuale divieto per i bambini di giocare a pallone nel cortile condominiale. Qui corre in soccorso il codice civile [2] che regola l’uso delle parti comuni dell’edificio, ivi compreso il piazzale sottostante, e stabilisce che ciascun condomino – inteso come famiglia, quindi compresi i figli dei proprietari degli appartamenti – può utilizzare le parti comuni a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La Cassazione ha detto [3] che il concetto di «pari uso del bene comune» non va inteso nel senso di uso identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio perché, se così fosse, sarebbe impossibile per ogni condomino usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine. Ciò significa che i bambini possono di giocare nel cortile se ciò non dovesse impedire, ad esempio, alle auto di circolare e di parcheggiare o ai condomini di attraversare il viale per raggiungere le proprie abitazioni. Fra l’altro l’uso saltuario del cortile come campo di giochi non ne altera la destinazione e costituisce un uso conforme alla legge.

I limiti all’uso del cortile per il gioco dei bambini

Se però il cortile è adibito a parcheggio, l’uso dello stesso come campo di calcio appare illegittimo perché non conforme alla destinazione del bene comune e, inoltre, fonte di potenziale danno per le autovetture dei condomini. In tal caso è possibile vietare ai bambini di giocare a pallone.

Bisogna però stabilire quali solo i confini del gioco e quando questo possa arrecare disturbo alla quiete condominiale o danni alle proprietà private. Premesso che, per tutti gli illeciti posti dai minorenni ne rispondono sempre i genitori, ecco una panoramica di ipotesi che si potrebbero verificare:

• il rumore dei ragazzi che giocano a pallone disturba tutto il palazzo e quelli circostanti. Si può configurare il reato di disturbo della quiete pubblica. In tal caso, la responsabilità penale ricade sui genitori se i bambini hanno meno di 14 anni, altrimenti su loro stessi;
• il rumore disturba solo i condomini dei piani bassi: in tal caso non c’è illecito penale, ma è possibile ricorrere al giudice civile per ottenere: a) un’immediato ordine di interruzione delle attività se molestano il riposo delle persone e il chiasso è da considerarsi superiore alla normale tollerabilità; b) il risarcimento se si riesce a dimostrare di aver subito un danno alla salute;
• la palla danneggia le auto parcheggiate vicino: se il cofano o la fiancata di una macchina “rientrano” a causa di una pallonata, il proprietario del mezzo danneggiato può chiedere il risarcimento ai genitori del ragazzo se minorenne (i quali hanno l’obbligo di vigilanza sui figli) oppure a quest’ultimo se ha superato 18 anni.

Se lo spazio è del Comune

Il problema potrebbe complicarsi se lo spiazzo dove i ragazzi giocano non è condominiale ma pubblico (si pensi a una piazzetta o a un parcheggio comunale). In tal caso, resta la possibilità di chiedere l’intervento della polizia municipale, in quanto custode dell’area pubblica, per reprimere eventuali illeciti (ad esempio il pericolo di danni alle autovetture). Nel caso poi di rumori superiori alla normale tollerabilità che danno fastidio alle abitazioni circostanti è possibile chiamare i carabinieri e sporgere denuncia per «disturbo della quiete pubblica».