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Condominio: installazione di tettoia e antenna

24 febbraio 2018


Condominio: installazione di tettoia e antenna

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 febbraio 2018



Abito all’ultimo piano e il balcone della mia casa non ha alcuna protezione di gronda o altri balconi. Perciò quando piove molto entra l’acqua in casa dalla porta finestra. Posso installare una tettoia in vetro ed alluminio in linea con i colori del condominio, rimanendo all’interno dell’area di mio uso esclusivo? Posso installare sul mio balcone anche un’antenna parabolica, pur non avendo il consenso degli altri condomini?

La regola generale circa l’installazione di accessori e manufatti sull’area dei balconi domestici stabilisce che se:

1) La tettoia, o il pergolato, installata in maniera fissa, comporta un aumento dei volumi è necessario richiedere al Comune di riferimento il permesso a costruire;

2) la tettoia, o il pergolato, installata per esigenze transitorie, non comporta un aumento dei volumi non è necessario richiedere al Comune il permesso a costruire.

Il permesso a costruire è un provvedimento che si rende necessario quando l’opera edilizia da realizzare determina un mutamento dell’aspetto e della volumetria dell’immobile, attraverso una struttura di non facile rimozione, come ad esempio l’innalzamento di muri perimetrali o all’installazione di pannelli di vetro su struttura metallica.

Al contrario, non è necessario chiedere al Comune il permesso di costruire se si vuole montare sul terrazzo un pergolato a mò di tenda, mediante una struttura mobile, fatta ad esempio di due pali di legno, fissati al pavimento. Tale copertura, infatti, non rappresenta un intervento di ristrutturazione edilizia o un cambio di destinazione d’uso, non aumenta la volumetria dell’immobile e si può rimuovere con facilità. Rientra, pertanto, tra gli interventi di edilizia libera.

Quanto detto viene confermato dalla giurisprudenza.

La trasformazione di un balcone o di un terrazzino, circondato da muri perimetrali, in veranda, mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica, non costituisce realizzazione di una pertinenza, nè intervento di manutenzione straordinaria e di restauro, ma è opera soggetta a concessione edilizia ovvero permesso di costruire (Sez. 3, n. 35011 del 26/04/2007 – dep. 18/09/2007, Camarda, Rv. 237532). In particolare, una veranda è da considerarsi, in senso tecnico-giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile. Nè può sostenersi che, nella specie, il manufatto realizzato fosse di modesta entità per le sue dimensioni, poiché, in ogni caso, attraverso la chiusura del preesistente sporto balcone è stato posto comunque in essere un aumento della volumetria abitativa ed assicurato nuovo spazio al corpo immobiliare preesistente”. Cassazione Penale, Sez. III, sentenza n. 1483/2014.

Il Tar Campania, sezione quarta di Napoli, con la sentenza n. 5919 del 16/12/2011 opera un controllo della giurisprudenza e della legislazione relativo al titolo edilizio occorrente per installare tali manufatti “… sulla problematica concernente l’individuazione del titolo edilizio necessario per l’istallazione di tende solari, si registravano in giurisprudenza, prima della modifiche apportate all’art. 6 Dpr n. 380/2001 dall’art. 5 Dl 25 marzo 2010, n. 40, tre diverse posizioni. Secondo un primo orientamento, si sarebbe trattato di un intervento privo di rilevanza edilizia, che non richiedeva, in quanto tale, alcun titolo concessorio (cfr. Tar Lombardia – Milano, sez. III, 31 Luglio 2006, n. 1890). Secondo un’opposta opinione, invece, le tende solari sarebbero finalizzate alla migliore fruizione di un immobile e risulterebbero destinate ad essere utilizzate in modo permanente e non a titolo precario e pertanto necessiterebbero del permesso di costruire (cfr. Tar Basilicata, sez. I, 27 Giugno 2008, n. 337). A parere, infine, di una posizione intermedia (espressa proprio da questa Sezione con la sentenza 2 dicembre 2008, n. 20791), l’istallazione di tende solari rientrerebbe nel novero degli interventi di manutenzione straordinaria, in quanto non determinerebbe alcun volume autonomo né una modifica permanente dello stato dei luoghi, con la conseguenza che il titolo edilizio a tal fine necessario sarebbe costituito dalla denuncia di inizio attività, ai sensi del combinato disposto degli articoli 6, 10 e 22 del Dpr n. 380/2001. Il Collegio ribadisce, in accordo con quanto recentemente espresso nella già richiamata sentenza n. 5324 del 12 ottobre 2011, di condividere la riferita configurazione della natura giuridica degli interventi in questione come interventi di manutenzione straordinaria, che trova il proprio aggancio normativo nell’art. 3, comma primo, Dpr n. 380/2001. Infatti, le tende solari, pur essendo destinate ad alterare la facciata dell’edificio cui accedono (per cui non possono definirsi interventi di manutenzione ordinaria), hanno tuttavia semplice funzione (accessoria e pertinenziale) di arredo dello spazio esterno, limitata nel tempo e nello spazio (in quanto si tratta di strutture generalmente utilizzate nella sola stagione estiva e che non determinano alcuna variazione plano-volumetrica dell’immobile principale, per cui non integrano né una nuova costruzione né una ristrutturazione edilizia). L’assenza della necessità del permesso di costruire ha, inoltre, ricevuto l’avallo del Consiglio di Stato in relazione a una fattispecie di maggiore gravità rispetto a quella oggi in discussione (cfr. CdS, sez. IV, 17 maggio 2010, n. 3127, secondo cui «hanno carattere pertinenziale e, come tali, non debbono essere assistite da permesso di costruire, le opere che hanno finito per sostituire una preesistente tenda parasole di un esercizio commerciale con una struttura in legno infissa alla facciata dell’edificio a mezzo di una trave e ancorata alla facciata medesima nonché, in proiezione anteriore, al muretto antistante l’accesso dell’esercizio, atteso che la struttura realizzata, pur essendo indubbiamente più stabile e “pesante” rispetto alla tenda parasole di cui ha preso il posto, è palesemente destinata ad assolvere alla medesima funzione di essa, non essendo, per entità e caratteristiche, idonea ad integrare la nozione di “porticato” o di “veranda”; in particolare, detta struttura è insuscettibile di costituire un volume autonomo e aggiuntivo rispetto all’esercizio commerciale cui accede. Ne discende che l’opera in questione va qualificata come mera pertinenza rispetto all’edificio, in quanto tale non necessitante il previo rilascio di concessione edilizia (oggi permesso di costruire)»).

Con riferimento all’installazione dell’antenna parabolica, ai sensi dell’art. 21 della Costituzione, ogni cittadino ha diritto di esprimere la propria opinione e di essere pertanto informato di quella altrui, per questo motivo può esercitare liberamente il diritto di installazione dell’antenna parabolica televisiva anche in caso di divieto previsto espressamente dal regolamento condominiale. Tale diritto di installazione è esercitabile presso il proprio terrazzo o balcone anche quando vi sia nel condominio un impianto televisivo centralizzato.

Per entrambe le installazioni non è richiesta l’autorizzazione condominiale ma risulta di fondamentale importanza il rispetto del cosiddetto “criterio architettonico‟, ossia installare una tettoia e una parabolica che riescano ad amalgamarsi perfettamente allo stile del palazzo, senza alterarne il decoro. La Cassazione evidenzia che l’estetica dell’edificio è “data dall’insieme delle linee e dalle strutture che connotano la stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. sentenza n. 851/2007). In altre parole, alterare il decoro significa recare un danno estetico dal quale discenda un pregiudizio economico per l‟immobile e per i singoli proprietari.

La normativa riguardante i pergolati e le tettoie applicate a balconi e terrazzi segue il principio dell’aumento dei volumi. Se l’installazione varia i volumi del balcone è necessario richiedere il permesso a costruire, se, al contrario, si tratta di una installazione momentanea, come ad esempio una tenda da sole, tale permesso non è richiesto.

A parere dello scrivente, per non rischiare eventuali problematiche con il Comune di residenza, è consigliabile investire della questione anche un tecnico, come ad esempio un ingegnere o un geometra, che, effettuato un sopralluogo, possa valutare insieme al lettore la tipologia di tettoia più adatta al suo terrazzo.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta



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