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Lo sai che? Affitto con residenza ed utenze a nome del padrone di casa: si può?

Lo sai che? Pubblicato il 3 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 marzo 2018

Vorrei affittare il mio unico appartamento con canone concordato (cedolare secca) ad una coppia di fidanzati. Posso mantenere la mia residenza e le utenze a mio nome? Pagherei IMU e TASI come seconda casa. Io sarò per lavoro all’estero per i prossimi cinque anni (senza obbligo di iscrizione AIRE Anagrafe dei residenti all’estero) pertanto l’uso della casa da parte mio sarebbe limitato a brevissimi periodi di ferie e potrei inserire tale clausola nel contratto d’affitto.

Innanzitutto va osservato che per risolvere la questione occorre soffermarsi sul concetto di residenza, precisando che secondo l’orientamento espresso dall’Amministrazione finanziaria, per definire la stessa e il domicilio è necessario rifarsi alle relative nozioni contemplate dal codice civile, per il richiamo espresso dell’art. 2. co. 2, D.P.R. 917/1986 nonché riferirsi all’interpretazione che di esse ha fornito appunto la Corte di Cassazione. Pertanto si evidenzia che: la residenza di una persona è determinata dalla sua abituale e volontaria dimora in un determinato luogo, cioè dall’elemento oggettivo della permanenza in questo luogo e dall’elemento soggettivo della volontà di abitarvi stabilmente (vedasi sentenza Cassazione, 1º dicembre 2011, n. 25726), rilevata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali, la cui prova può essere fornita con ogni mezzo. Al contrario, il domicilio deve essere inteso come il luogo in cui la persona ha stabilito la sede principale dei suoi affari e dei suoi interessi, che va individuato non solo con riferimento ai rapporti economici e patrimoniali, ma anche ai suoi interessi morali, sociali e familiari, checonfluiscono normalmente nel luogo ove la stessa vive con la propria famiglia. Da ciò si ricava che se l’unità immobiliare è stata interamente locata a terze persone, mentre il proprietario vive altrove (nella specie all’estero) il predetto immobile non può essere considerato luogo di residenza del locatore in quanto manca appunto il requisito della sua dimora abituale in quel determinato appartamento.

Alla luce della normativa richiamata e della giurisprudenza prevalente è possibile, tuttavia, conservare la residenza nell’immobile locato solo se il locatore mantiene in disponibilità alcuni locali con un contratto di locazione parziale, potendo custodire in questo caso anche l’intestazione delle utenze domestiche.

Si precisa, anche, che per famiglia anagrafica, secondo quanto disposto dall’art. 4 del D.P.R. n. 223/1989, si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune. Per aversi una famiglia anagrafica devono dunque coesistere due elementi, ossia la coabitazione ed uno dei vincoli sopra specificati. In pratica, quando più persone vivono nello stesso alloggio e sono legate da uno dei vincoli anzidetti, queste costituiscono una famiglia anagrafica. Quando invece fra più persone coabitanti non esiste alcun vincolo fra quelli specificati dall’art. 4 del D.P.R. n. 223/1989, allora si formeranno più famiglie anagrafiche, considerando comunque che la famiglia anagrafica può essere costituita anche da una sola persona.

Quindi una persona o una famiglia che coabita – nello stesso appartamento – con altra persona o famiglia può dar luogo a due distinte famiglie anagrafiche se tra i componenti dei due nuclei non vi sono i vincoli di cui all’art. 4 su indicato (si tratterebbe, appunto, dell’ipotesi di un immobile locato parzialmente ad un inquilino, in cui il proprietario conserva la disponibilità di alcune stanze).

Nel caso specifico pertanto la soluzione è la seguente: al fine di mantenere la residenza nell’unità immobiliare in oggetto e le utenze intestate a suo nome, occorre che il lettore provveda a stipulare un contratto di locazione parziale dell’immobile locato ai suoi inquilini, conservando, appunto, la disponibilità di alcuni locali all’interno dello stesso immobile, in caso contrario dovrà, per i motivi anzidetti, trasferire la propria residenza in altro luogo e provvedere a far intestare al conduttore le utenze domestiche.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Giuliana Degl’Innocenti


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