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Verbale assemblea condominio: presidente e segretario sono necessari?

21 febbraio 2018


Verbale assemblea condominio: presidente e segretario sono necessari?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 febbraio 2018



Riunioni di condominio: il verbale con la delibera è valido anche in assenza di firma del segretario e del presidente della cui figura si può fare a meno.

L’amministratore ha indetto una riunione di condominio alla quale ti sei presentato puntualmente. Poco alla volta sono arrivati anche i tuoi vicini di casa e, di volta in volta, l’amministratore ha fatto i conteggi dei relativi millesimi per verificare la presenza del numero minimo di condomini per iniziare l’assemblea. Accertato il cosiddetto quorum costitutivo, l’amministratore ha chiesto ai presenti se c’è qualcuno che vuol essere nominato presidente e segretario dell’assemblea. Alla chiamata, nessuno ha risposto. All’ordine del giorno sono infatti presenti numerosi punti che potrebbero creare conflitti e nessuno vuol assumersi l’onere di presidiare la regolarità delle operazioni. Anche perché la seduta rischia di durare a lungo e nessuno se la sente di restare fino all’ultimo minuto. Dal canto suo, l’amministratore ritiene di non poter svolgere questo incarico, sicché l’assemblea entra in una fase di stallo. Secondo alcuni si può procedere lo stesso anche senza presidente e segretario; secondo altri invece queste due figure sono necessarie perché il verbale senza la firma del presidente è nullo. Chi ha ragione? Chi prende in mano un codice civile per risolvere la questione non troverà alcuna risposta: infatti non esiste una disposizione che disciplini il problema. La legge, insomma, non prevede nulla a riguardo. Sicché è più che legittimo il dubbio: per la validità del verbale dell’assemblea di condominio, il presidente e il segretario sono necessari? Non resta che affidarsi alle interpretazioni fornite, sino ad oggi, dalla Cassazione. Ecco cosa hanno detto i giudici.

Presidente e segretario di assemblea condominiale sono necessari?

La legge non impone la nomina né di un presidente, né di un segretario dell’assemblea di condominio. Per cui il verbale è valido anche senza la loro firma. Tuttavia, in tal caso, per aver valore di prova in futuro (si pensi ad eventuali contestazioni in merito alla corrispondenza dei fatti verbalizzati rispetto a quanto è effettivamente avvenuto), dovrà essere sottoscritto da tutti i condomini partecipanti.

Il regolamento di condominio può imporre la nomina di un presidente e anche di un segretario; tuttavia, la sua assenza non determinerebbe ugualmente la nullità del verbale. Questi concetti sono stati ribaditi l’anno scorso dalla Cassazione [1].

La nomina del presidente e del segretario dell’assemblea sono disposizioni di pura prassi, per meglio gestire l’assemblea, ma non esiste alcuna disposizione normativa che ne detti l’utilità o addirittura la necessità di queste figure.

Che succede se il verbale dell’assemblea non è firmato dal presidente?

Ben potrebbe succedere che l’assemblea nomini il presidente e il segretario ma che questi dimentichino di firmare il verbale; anche in questo caso, in mancanza delle loro sottoscrizioni, l’assemblea è ugualmente valida. Difatti è come se nessuno avesse assunto la figura di segretario o presidente, circostanza che, come detto, non rende nulle le decisioni assunte dai condomini.

La firma del presidente e del segretario non vale, quindi, ai fini della validità del verbale ma solo come prova, come per gli accordi privati, per dimostrare la provenienza delle dichiarazioni da parte dei sottoscrittori. Ad esempio, un verbale di assemblea che decide di concludere un contratto o sottoscrivere una transazione dovrebbe quantomeno riportare la firma di tutti i presenti o, in difetto, del presidente.

Assemblea di condominio: quando è nulla e quando è annullabile

La Cassazione a Sezioni Unite [2] ha indicato con precisione quali sono i vizi del verbale di assemblea che ne determinano la nullità e quali l’annullabilità e tra queste cause non vi è la firma del presidente o del segretario. La differenza tra delibere nulle e annullabili è che, nel primo caso, non ci sono termini entro cui impugnare la decisione assunta dai condomini, mentre nel secondo caso ci sono solo 30 giorni, dopo i quali la decisione – per quanto viziata – diventa definitiva.

In particolare sono nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Sono invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Cosa fa il presidente dell’assemblea?

Chiunque può essere nominato presidente dell’assemblea: un condomino, un terzo munito di delega, un estraneo. La nomina viene fatta con maggioranza numerica o millesimale.

Il presidente è tenuto a controllare la validità della costituzione dell’assemblea, la regolarità dell’invio e del ricevimento delle convocazioni fatte dall’amministratore, il raggiungimento del quorum costitutivo e del quorum deliberativo.

Il presidente dirige la discussione nei limiti di quanto stabilito nell’ordine del giorno, esamina e, infine, sottoscrive il verbale dell’assemblea. Una volta sottoscritto, il verbale non può più essere variato se non per errori materiali o di calcolo e la variazione deve essere compiuta dallo stesso presidente.

Cosa fa il segretario dell’assemblea?

Il segretario è di solito scelto su votazione dall’assemblea, ma può essere lo stesso Presidente a nominarlo. Il suo compito è quello di scrivere il verbale sotto dettatura del presidente. Non è necessario che nel verbale siano riportate, per filo e per segno, tutte le parole dette in assemblea, ma è sufficiente una sintesi.

Il compito può essere svolto da un condomino o da un rappresentante del condomino munito di delega.

Secondo alcuni giudici il Presidente può svolgere anche le veci del segretario, ossia redigere il verbale a condizione che ne dia lettura alla fine o durante lo svolgimento dell’assemblea e prima della sua firma, al fine di consentire ai presenti di verificarne la corrispondenza con i risultati della discussione e della votazione.

Il regolamento di condominio può vietare all’amministratore di essere nominato segretario (in caso contrario la delibera è annullabile).

Che succede se manca il presidente?

Ciò detto, in mancanza di espressa previsione normativa in relazione all’obbligo di sottoscrizione, con riferimento alla figura del presidente, evidenzia come «è la natura di organo collegiale dell’assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente, il quale ne accerta la regolare costituzione, apre e regola la discussione sugli argomenti indicati nell’ordine del giorno, indice la votazione e ne dichiara il risultato, conferendo all’assemblea concretezza di espressione comunicativa» [3].

Ebbene, «proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non comportano l’invalidità delle delibere dell’assemblea» [4].

L’effetto della sottoscrizione del verbale ad opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori [5].

note

[1] Cass. sent. n. 27163/2017.

[2] Cass. S.U. sent. n. 4806/2005.

[3] Arg. da Cass. sent. n. 24132/2009.

[4] Cass. sent. n. n. 4615/1980; n. 5709/1987.

[5] Cass. sent. n. 11375/2017.

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