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Parcheggio condominiale: come gestire i turni

22 febbraio 2018


Parcheggio condominiale: come gestire i turni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 febbraio 2018



Regole per i posti auto: uso a rotazione obbligatorio se a chiederlo è anche un solo condomino.

Quando la coperta è troppo corta e insufficiente per coprire tutto il letto, è necessario fare i turni. Una regola che vale anche in tema di parcheggi condominiali. Se il giardino non è dotato di posti auto per tutti i condomini, sarà bene che questi regolamentino in assemblea l’uso a rotazione: un po’ l’uno, un po’ l’altro. L’assemblea non può lasciare i parcheggi al primo arrivato perché ne deriverebbe una illegittima preferenza di chi, ad esempio, torna prima dal lavoro o che, addirittura, non si muove da casa. Se la turnazione dei posti è obbligatoria, nessuno può però dire all’assemblea come devono essere determinati tali criteri temporali: si può, ad esempio, preferire una rotazione giornaliera, settimanale, mensile, ecc. La materia, insomma, è piuttosto contorta e merita qualche chiarimento in più. Procediamo allora con ordine e vediamo come gestire i turni del parcheggio condominiale. In particolare, in questo articolo indicheremo quali sono gli orientamenti della giurisprudenza e come questa si è mossa nel definire i diritti dei condomini in materia di posti auto.

Che fare se il numero di posti auto è insufficiente?

Il codice civile [1] stabilisce che ciascun condomino può utilizzare gli spazi comuni a condizione che non impedisca anche agli altri di fare altrettanto. In tema di parcheggi questo si traduce nell’uguale diritto di tutti i proprietari di utilizzare il cortile per lasciare la propria macchina. Se gli spazi sono insufficienti, l’assemblea di condominio è tenuta a regolamentarne l’uso se a chiederlo è anche un solo condomino. È pertanto illegittima la delibera che respinge la richiesta di turnazione dei posti auto avanzata da un condomino se lo spiazzo condominiale non consente l’agevole parcheggio di un numero di autovetture di dimensioni comuni (medio grandi) pari al numero di condomini [2].

La delibera che stabilisce i turni può essere presa a maggioranza semplice, ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione di condominio a condizione che rappresentino almeno la metà dei millesimi [3].

Solo il consenso di tutti i condomini (anche manifestato in modo tacito, senza cioè che sia mai intervenuta una contestazione) può consentire di non regolamentare l’utilizzo dei parcheggi e lasciare che ad occuparli sia il primo che arriva.

Leggi anche: Posti auto in condominio: le regole.

Chi ha più millesimi ha diritto a un maggiore spazio di parcheggio?

L’uso degli spazi comuni da parte dei condomini non può essere limitato in base a logiche quantitative: non è possibile cioè consentire un uso più intenso a chi ha più millesimi. Tutti i condomini – dice il codice civile – hanno pari diritti sulle aree condominiali [4].  Nell’assegnazione dei posti auto in condominio non si può pertanto procedere in base ai millesimi di proprietà poiché è necessario garantire a tutti i proprietari il pari uso del parcheggio, cosa che non avverrebbe se si procedesse, appunto, sulla base dei predetti millesimi. Questo significa che, quando il cortile è insufficiente per tutti, è impossibile consentire, a chi ha l’appartamento più grande, di occupare due posti auto. I parcheggi devono essere uguali per tutti e, quando insufficienti, bisognerà procedere alla turnazione [5] se a chiederlo è anche un solo condomino.

Se i parcheggi sono limitati da strisce mi spetta la proprietà?

Il fatto che il parcheggio condominiale sia delimitato da strisce, con assegnazione individuale di ognuno di essi a uno specifico condomino, non comporta una tacita divisione delle aree comuni con conseguente passaggio di proprietà. Anche per rivendicare dopo 20 anni l’usucapione non è sufficiente aver utilizzato in modo esclusivo il proprio parcheggio, ma è necessario aver impedito a tutti gli altri di farne lo stesso uso, ad esempio recitando l’area o installando sbarre o altri inibitori di sosta. Insomma, bisogna escludere i vicini dal possibile utilizzo dell’area in questione.

Se un condomino non usa il suo posto assegnato posso usarlo io?

In generale è possibile utilizzare gli spazi comuni se non è disposto diversamente dalla delibera dell’assemblea di condomino. Quest’ultima però può prevedere diversamente. È quindi legittima la decisione con cui l’assemblea, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condòmini, nel prevedere un uso rotatorio, impedisce ai condomini di utilizzare i posti assegnati ad altri quando questi sono momentaneamente assenti.

Pertanto, la decisione dell’assemblea che esclude l’utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non viola la legge.

Il regolamento può vietare la sosta nel cortile?

Il regolamento di condominio può vietare il parcheggio nel cortile, ma ciò deve valere per tutti i proprietari e non solo per alcuni. Una tale clausola, per essere valida, deve essere approvata all’unanimità oppure accettata da tutti i condomini in sede di firma del rogito di acquisto dell’appartamento.

In assenza, nel regolamento di condominio di uno specifico divieto, ogni proprietario è libero di parcheggiare la propria auto nel cortile, salvo che tale uso ne comporti un mutamento di destinazione.

Che succede se il regolamento non prevede nulla sull’uso del parcheggio?

Come abbiamo appena detto, se il regolamento non disciplina l’uso del cortile condominiale, ciascun condomino è libero di parcheggiare la propria auto ma solo alle seguenti condizioni:

  • deve rispettare il diritto degli altri condomini di farne parimenti uso: questo significa che se lo spazio è appena sufficiente per un’auto a testa, il condomino non può lasciarne due;
  • deve rispettare la destinazione d’uso del cortile condominiale: questo significa che non si può lasciare un rottame nel cortile in attesa di portarlo dallo sfasciacarrozze, né si può usare il cortile come luogo dove far sostare il camper o la roulotte per tutta la stagione invernale.

Se i posti sono assegnati posso recintare il mio parcheggio?

In assenza di una autorizzazione dell’assemblea, anche in caso di assegnazione fissa dei posti auto il singolo condomino non può recintare il proprio. Se però l’assemblea glielo lascia fare, dopo 20 anni questi può reclamare l’usucapione.

L’assemblea può decidere di destinare un giardino a parcheggio?

Secondo la Cassazione [6] la decisione assembleare che decide adibire a parcheggio un cortile comune non avente fin dall’origine tale destinazione e legittima e non richiede l’unanimità dei consensi: basta la maggioranza.

Posso lasciare l’auto parcheggiata a lungo nel cortile?

Secondo la Cassazione [7], non è legittimo il parcheggio di un’autovettura nel cortile condominiale per un lungo periodo di tempo: tale comportamento integra, infatti, un’occupazione abusiva dello spazio comune in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo.

Sono disabile: ho diritto di scelta sul posto auto?

Il condomino disabile non può ottenere, con un provvedimento dal giudice con l’assegnazione di un posto riservato in cortile, senza aver quantomeno dimostrato l’insufficienza dei posti e la difficoltà di reperire un parcheggio [8].

Il regolamento può vietare di parcheggiare in cortile la seconda auto?

Un regolamento condominiale può legittimamente vietare ai condomini di parcheggiare più di una sola auto all’interno del cortile. E ciò nonostante il fatto che lo spazio sia comune e ciascuno condomino se ne possa servire liberamente [9].

Il diritto a parcheggiare la seconda auto in cortile può scattare solo se tutti possono parcheggiare la “prima” auto.

L’assegnazione degli spazi può anche avvenire, anziché in base ai millesimi di proprietà, tenendo conto del numero di auto possedute dai condomini, ma soltanto se c’è l’unanimità.

Si può assegnare un posto auto per sempre a un condomino?

Secondo la Cassazione [10], l‘assemblea di condominio non può assegnare, in via esclusiva e a tempo indeterminato, uno o più posti auto a determinati condomini. Si tratta infatti di beni comuni, sui quali è vietata ogni limitazione all’uso e al godimento spettante – per legge – anche agli altri condomini sullo stesso spazio.

Si può vietare agli estranei o agli ospiti di parcheggiare nel cortile?

L’assemblea può decidere di vietare agli estranei o agli ospiti dei condomini di parcheggiare nel cortile comune. È necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 [11].

note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 319/2016.

[3] Cass. sent. n. 4131/2001 e n. 15460/2002.

[4] Cass. sent. n. 26226/2006.

[5] Cass. sent. n. 24647/2010.

[6] Cass. sent. n.10289/1998 e n. 21287/2004).

[7] Cass. sent. n. 3640/2004.

[8] Trib. Roma sent. del 27.07.2013.

[9] Cass. sent. n. 820/14 del 16.01.2014.

[10] Cass. sent. n. 11034/2016 del 27.06.2016.

[11] Cass. sent. n. 875/1999.


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