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Impianti non a norma: si può vendere l’appartamento?

22 febbraio 2018


Impianti non a norma: si può vendere l’appartamento?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 febbraio 2018



Si può vendere la casa se prima non si mettono a norma tutti gli impianti e senza avere gli attestati di conformità da consegnare all’acquirente?

Cosa risponderesti alla domanda: gli impianti di casa tua sono tutti a norma? La prima cosa che faresti, probabilmente, sarebbe prendere gli attestati di conformità rilasciati dalle ditte. Ma non tutti sono così ordinati e chi ha casa da molti anni potrebbe non averli mai ricevuti dal precedente venditore. Con il risultato che, in assenza di conoscenze tecniche – che di certo il cittadino non ha – è impossibile stabilire, su due piedi, se il proprio impianto elettrico o del riscaldamento sono a norma. Ora, mettiamo che il problema si ponga proprio nel momento in cui dobbiamo vendere casa: l’acquirente ci chiede i certificati di conformità e, mettendo a soqquadro tutti i cassetti di casa, non li troviamo. Che succede? Acquisire nuove perizie potrebbe essere assai costoso e, in quel caso, chi dovrebbe affrontare i costi? A questo punto dovresti valutare bene se si può vendere l’appartamento con gli impianti non a norma e cosa, un domani, potrebbe rivendicare da te l’acquirente. In questo articolo cercheremo innanzitutto di capire quando un impianto è a norma e poi stabiliremo gli obblighi in tema di compravendita immobiliare con riferimento agli attestati di conformità. Vediamo dunque cosa prevede la legge.

Quando un impianto è a norma?

Può sembrare strano ma la legge non impone al titolare dell’appartamento di verificare se, effettivamente, gli impianti sono a norma o meno, ma lo obbliga soltanto a procurarsi gli attestati da ditte specializzate e autorizzate. Questo significa che, nel caso di non conformità, la responsabilità potrà essere scaricata sulla ditta stessa che ha rilasciato un attestato non vero o non corretto.

Gli impianti si considerano a norma, in generale, se conformi alle norme vigenti all’epoca in cui sono stati realizzati e/o adeguati. Il che vuol dire che, se cambia la legislazione, non necessariamente bisogna rifare gli impianti (salvo che la legge disponga diversamente).

In particolare gli impianti realizzati prima del 13 marzo 1990 dovevano essere adeguati entro tre anni dall’entrata in vigore della legge 46/1990 (termine successivamente prorogato al 31 dicembre 1998); ciò vale solo per gli impianti elettrici con messa a terra e salvavita. Invece gli impianti realizzati dopo il 13 marzo 1990 devono essere realizzati secondo le nome UNI e CEI in vigore al momento dell’esecuzione dei lavori.

Si può vendere la casa senza gli attestati di conformità?

Vediamo ora se il proprietario della casa è libero di vendere l’appartamento anche senza gli attestati di conformità rilasciati dalle ditte autorizzate.

Prima del 25 giugno 2008 era obbligatorio allegare, all’atto di vendita, la dichiarazione di conformità o la dichiarazione di rispondenza degli impianti alle norme di sicurezza. Questa norma però è stata abrogata proprio in tale data. Sicché, ad oggi, ben si può vedere la casa a prescindere dalla condizione degli impianti e dal fatto che i relativi attestati non siano in possesso del venditore. Chiaramente, sarà libertà delle parti concordare, in contratto, patti differenti stabilendo ad esempio l’obbligo per il venditore di procurarli a proprie spese, nel qual caso questi non potrà esimersi.

Il punto è però che, se viene venduto un appartamento con dei vizi non visibili al momento dell’acquisto, l’acquirente potrà sempre agire nei confronti del venditore per la riduzione del prezzo. Sicché per evitare azioni di inadempimento contrattuale o, peggio, richieste di risarcimento per danni e conseguenti responsabilità, il venditore deve informare per iscritto l’acquirente delle condizioni dell’immobile al momento del compromesso. Chi acquista può pretendere, come detto, che il venditore sia in regola con la normativa vigente e ha tutto il diritto a chiedere la documentazione amministrativa e tecnica inerente i lavori svolti. È il principio di «autonomia negoziale» che lascia liberi i cittadini di stabilire cosa è meglio per loro nei propri accordi privati, salvo non si violino l’ordine pubblico e le norme imperative. Del resto il contratto è l’incontro di due (o più) volontà, per cui se questa intesa non riesce (ad esempio perché l’acquirente vuole gli attestati di conformità e il venditore non intende consegnarglieli) il contratto non può essere concluso con l’intervento coattivo del giudice.

Il consiglio resta quello di inserire nel rogito la dichiarazione del venditore di non fornire garanzie in conformità e la conseguente accettazione dell’acquirente di acquistare un’appartenente non datato di impianti a norma. In alternativa si può inserire nel compromesso l’impegno del venditore a regolarizzare gli impianti prima della firma del rogito o entro la data di consegna dell’immobile.

Se gli interventi sono eseguiti a norma di legge con il rilascio delle relative dichiarazioni dei tecnici abilitati, la documentazione deve essere fornita all’acquirente che ne ha fatto richiesta. Il proprietario che si è avvalso di imprese abilitate e ha ottenuto le relative certificazioni ha fatto tutto ciò che doveva/poteva per esimersi da ogni responsabilità. In questo caso dovrà comunque consegnare tutti i documenti all’acquirente. Difatti, a leggere bene il codice civile [1] questo prescrive che il venditore è tenuto a consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.

Dunque, sebbene sia stato abrogato l’obbligo formale di riportare nel rogito lo stato degli impianti, la sostanza non cambia.

Che succede se si acquista casa con gli impianti non a norma?

Immaginiamo di comprare casa e di accorgerci, solo in un successivo momento, che gli impianti non sono a norma. Come possiamo tutelarci? Se i vizi non sono essenziali, nel senso che l’acquirente avrebbe comunque comprato la casa pur conoscendo le irregolarità, è possibile chiedere un risarcimento del danno o uno sconto sul prezzo di vendita. Nel caso invece in cui il vizio sia talmente grave da rendere inutilizzabile l’immobile, sicché il rogito in tali condizioni non sarebbe mai stato stipulato, si può ricorrere al giudice e chiedere la risoluzione del contratto ossia il rimborso integrale dei soldi pagati dietro restituzione del bene.

Chi rilascia l’attestazione di conformità degli impianti?

L’incarico di provvedere all’installazione, ampliamento, trasformazione e manutenzione degli impianti elettrici è compito esclusivo di imprese installatrici regolarmente iscritte nel registro delle ditte o nell’albo delle imprese artigiane, in possesso dei requisiti tecnico-professionali previsti. Affidare i lavori a ditte non abilitate comporta la responsabilità per eventuali danni.

Per gli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, la dichiarazione di conformità, qualora non sia stata prodotta o non sia più reperibile, può essere sostituita da una dichiarazione di rispondenza. Tale dichiarazione deve essere redatta da un professionista, iscritto all’albo professionale, che abbia esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, ed è redatta sotto la sua personale responsabilità, a seguito di sopralluogo ed accertamenti

Attestato di prestazione energetica (Ape)

Attenzione a non confondere gli attestati di conformità degli impianti all’attestato di prestazione energetica (anche conosciuto con la semplice sigla Ape) che è quel documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio o di una unità immobiliare (appartamento, negozio, ecc.) prescrivendo eventuali raccomandazioni per il miglioramento delle stesse. L’immobile viene dotato di un punteggio circa la sua capacità di sfruttare le risorse energetiche ed è successivamente inserito in una delle classi energetiche prestazionali. Questo al fine di consentire all’acquirente o all’affittuario di valutare la prestazione energetica dell’immobile.

L’Ape va allegato obbligatoriamente sia all’atto della vendita che dell’affitto e ha validità per 10 anni.

In mancanza dell’Ape il contratto resta valido ma per il proprietario dell’immobile scatto delle sanzioni. In particolare, in caso di inosservanza dell’obbligo di:

  • riportare i parametri energetici negli annunci di offerta di vendita: il responsabile dell’annuncio è punito con una sanzione da 500 euro a 3.000 euro;
  • dotare di Ape gli edifici di nuova costruzione e gli edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti: il costruttore o il proprietario sono puniti con una sanzione da 3.000 euro a 18.000 euro;
  • dotare di Ape gli immobili esistenti nel caso di vendita: il proprietario è punito con una sanzione da 3.000 euro a 18.000 euro.

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