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Lo sai che? Documenti urbanistici per vendere e comprare casa

Lo sai che? Pubblicato il 22 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 22 febbraio 2018

Planimetria catastale, certificazione di conformità, agibilità, Prestazione energetica e permessi di costruire. Ecco i documenti che ci vogliono al momento della compravendita.

Se hai bisogno di vendere casa o intendi acquistarla sarai tentato di lasciare tutta la pratica a un’agenzia immobiliare esperta nel settore affinché ti consigli su come procedere e, soprattutto, ti fornisca la consulenza necessaria in merito agli obblighi legali. Obblighi che, in materia di compravendita immobiliare, sono particolarmente fitti. Ma se preferisci fare tutto da solo è necessario che tu sappia cosa prevede la legge e, in particolare, quali sono i documenti urbanistici per vendere e comprare casa. Di solito questi accertamenti vengono eseguiti dal notaio, ma è bene sapere in anticipo ciò a cui si va incontro. Ecco allora cosa prevede la legge.

Elenco dei documenti urbanistici per la compravendita immobiliare

È obbligo del venditore consegnare all’acquirente una serie di documenti, la cui mancanza in alcuni casi, può determinare la nullità del contratto. Esaminiamoli singolarmente.

Planimetria catastale e certificazione di conformità 

Il venditore deve innanzitutto consegnare all’acquirente una copia della planimetria catastale dell’immobile.

Inoltre, dal 1° luglio 2010, per tutte le vendite di immobili già esistenti, insieme alla planimetria, il venditore deve rilasciare anche la dichiarazione di conformità ai dati catastali. Con questa si attesta che lo stato di fatto dell’immobile è conforme ai dati catastali e alle planimetrie. Questo per assicurare che non siano stati effettuati lavori, successivamente all’accatastamento, che abbiano modificato la consistenza dell’immobile. Se manca la dichiarazione di conformità ai dati catastali il contratto di vendita è nullo, con il risultato che il contratto potrà essere sciolto ricorrendo al giudice e il venditore dovrà restituire all’acquirente tutte le somme già corrisposte. La dichiarazione può essere sostituita da una «attestazione di conformità» rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Se manca la dichiarazione o l’attestazione di conformità il notaio non può procedere al rogito; se invece lo fa è personalmente responsabile.

Documentazione urbanistica

Altro onere del venditore è consegnare la documentazione urbanistica: si tratta cioè delle autorizzazioni amministrative che hanno consentito la costruzione dell’immobile come, ad esempio, il permesso di costruire, la licenza edilizia, la concessione edilizia, la Dia (dichiarazione di inizio attività), la Scia (segnalazione certificata di inizio attività). I provvedimenti sono differenti a seconda dell’anno di costruzione dell’immobile o del tipo di intervento effettuato al suo interno. Nell’atto di vendita deve poi essere fatta menzione degli estremi di tali provvedimenti autorizzativi. Questo adempimento serve per tutelare l’acquirente nel caso in cui l’immobile presenti degli abusi edilizi non sanati, che potrebbero renderlo (sebbene non penalmente responsabile) soggetto all’ordine di demolizione nonostante l’acquisto in buona fede.

Per le costruzioni precedenti al 1° settembre 1967, è possibile limitarsi a rilasciare una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con cui il venditore attesta che la costruzione è iniziata in data anteriore alla suddetta data senza dover indicare espressamente la concessione amministrativa.

Se è stata presentata domanda di condono edilizio, il venditore deve fornirne una copia dello stesso con le ricevute di pagamento delle somme al Comune.

Se manca questa documentazione il contratto è nullo e l’acquirente, oltre a fare causa al venditore per ottenere la restituzione dei soldi, può anche rivalersi contro il notaio (con una azione di responsabilità professionale) per non aver accertato che tutto fosse in regola. È infatti compito del notaio verificare che il contratto di compravendita presenti tutte le condizioni per garantire un valido passaggio di proprietà della casa.

Secondo la Cassazione va considerato nulla la compravendita di un immobile  irregolare dal punto di vista urbanistico o per il quale è ancora in corso il procedimento di sanatoria.

L’agibilità

Anche chiamata «abitabilità», il certificato di agibilità va procurato dal venditore a pena – anche in questo caso – di nullità del contratto e possibilità di ottenere il rimborso delle somme versate. Se però negli atti di vendita è specificato che l’immobile è inagibile e l’acquirente ha ugualmente sottoscritto il contratto, non è possibile sollevare contestazioni successive.

L’agibilità è il documento che attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico della casa.

L’agibilità è obbligatoria solo in tre casi:

  • immobile di nuova costruzione (ossia realizzato dopo il 30 giugno 2003); per le costruzioni precedenti non c’è obbligo di consegnare l’agibilità;
  • immobile su cui sono stati eseguiti interventi consistenti in ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali;
  • immobile su cui son stati eseguiti interventi che possono influire sulle sue condizioni di sicurezza, igiene salubrità, risparmio energetico.

Per gli immobili o  gli interventi sugli immobili realizzati dopo l’11 dicembre 2016 l’agibilità è attestata mediante segnalazione certificata. Si tratta di una segnalazione depositata dal titolare del permesso di costruire allo sportello unico per l’edilizia. Al momento del rogito è sufficiente consegnare copia dell’avvenuto deposito di tale documento.

Con una ordinanza odierna la Cassazione ha detto che, in caso di vendita di un immobile senza certificato di abitabilità, l’acquirente può chiedere il risarcimento del danno ma deve farlo entro il termine di prescrizione di 10 anni [1]. In questo caso, infatti, va esclusa l’applicazione del termine annuale previsto per l’esistenza di difetti del bene quando la mancata consegna non è dovuta a un semplice ritardo ma dipende dal mancato rispetto della normativa.

La Suprema corte ha ricordato che la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto. Infatti la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella indicata in contratto. Con la conseguenza che il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Questa azione, ha concluso il collegio, si prescrive in dieci anni tanto più se la mancata consegna del certificato di agibilità non è dovuto a un mero ritardo ma è legato la mancato rispetto della normativa urbanistica.

L’attestato di prestazione energetica (Ape)

Ogni immobile esistente deve avere l’Ape, ossia l’Attestato di Prestazione Energetica (per quelli anteriori al 30 giugno 2003 è necessario solo nel momento in cui si intendere vendere). Si tratta di un documento, redatto da tecnici qualificati che ha validità per 10 anni, volto a descrivere le prestazioni energetiche della casa dando eventuali raccomandazioni per il miglioramento delle stesse. L’Ape assegna all’immobile un punteggio circa la sua capacità di sfruttare le risorse energetiche ed è successivamente inserito in una delle classi energetiche prestazionali.

Le classi energetiche prestazionali dal 1° ottobre 2015 sono dieci: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G (dove la A è la più efficiente e la G la meno).

Spetta al notaio, al momento della redazione del rogito, inserire una clausola in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto, insieme all’Ape, tutte le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, necessarie a comprendere le prestazioni energetiche dell’immobile. L’Ape va poi allegato al contratto stesso.

Documentazione del condominio

Se la vendita riguarda un appartamento condominiale, il venditore deve allegare copia del regolamento di condominio e una dichiarazione dell’amministratore di condominio con cui si attesta il regolare pagamento degli oneri condominiali alla data del rogito. La mancanza di tali documenti però non rende nullo l’atto tuttavia è ugualmente importante. Difatti, l’acquirente è responsabile in solito con il venditore di tutti i debiti da questi lasciati nell’anno in corso al momento del rogito e in quello precedente. In più grazie al regolamento di condominio potrà accorgersi se ci sono vincoli all’utilizzo dell’appartamento (ad esempio il divieto di esporre panni, di piantare fiori in balcone, di dare in affitto l’appartamento ad attività commerciali o rumorose, ecc.).

Impianti

Non sono invece necessarie le certificazioni degli impianti a norma. Leggi sul punto: Impianti non a norma: si può vendere?

note

[1] Cass. sent. n.  4307/18 del 22.02.2018


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