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Come denunciare un amministratore di condominio

24 Febbraio 2018 | Autore:
Come denunciare un amministratore di condominio

Diritti, doveri e responsabilità dell’amministratore di condominio e come denunciarlo se commette un reato.

L’assemblea condominiale ha nominato un amministratore che (ahimè) conduce una cattiva gestione dell’amministrazione condominiale? Viola gli obblighi inerenti al suo incarico, causando notevoli conseguenze negative ai condomini, per cui ti chiedi come puoi porre rimedio a ciò che sta accadendo e se puoi denunciare l’amministratore di condominio? Iniziamo con il dire che la responsabilità dell’amministratore può essere sia di tipo civilistico (nel caso in cui egli provochi danni al condominio) sia di tipo penale (quando lo stesso commetta un reato); solo in quest’ultima ipotesi potrai denunciarlo all’autorità giudiziaria, ma vediamo come. In questo articolo chiariremo quali sono i compiti e doveri dell’amministratore condominiale ed, in particolare, quali sono i reati che può commettere e come denunciare un amministratore di condominio.

Quali sono i doveri dell’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è quel soggetto (scelto e nominato dall’assemblea condominiale) che deve provvedere alla gestione finanziaria del condominio ed occuparsi di tutti gli adempimenti che incombono sul condominio stesso oltre che rappresentarlo.

In particolare, durante il suo incarico, l’amministratore deve:

  • convocare, almeno una volta ogni anno, l’assemblea dei condomini;
  • eseguire le delibere;
  • riscuotere dai condomini le somme necessarie per la gestione finanziaria;
  • provvedere ai pagamenti utilizzando (sia per i pagamenti erogati che per quelli ricevuti) il conto corrente condominiale;
  • agire contro i condomini morosi, al fine di recuperare le somme non versate;
  • applicare e far osservare ai condomini il regolamento di condominio;
  • eseguire tutti gli adempimenti fiscali che sono a carico del condominio;
  • curare la tenuta dei registri del condominio e renderli disponibili;
  • stilare, al termine di ogni anno, il rendiconto annuale della gestione condominiale e convocare l’assemblea per la sua approvazione.

Non adempiendo a tali obblighi, l’amministratore commette delle gravi irregolarità che possono portare alla revoca dell’incarico e addirittura, in determinati casi, a responsabilità penali.

Quando c’è  responsabilità penale dell’amministratore?

Quando l’amministratore, nello svolgimento dei propri compiti, commette gravi illeciti, può essere chiamato a risponderne a livello penale. Ma quali illeciti può commettere l’amministratore di condominio? Procediamo qui di seguito ad una elencazione (si badi bene, a titolo esemplificativo) di alcuni tra i reati che possono configurarsi durante lo svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio.

L’amministratore che:

  • nel corso di un’assemblea (quindi in presenza di più persone) offende un condomino, ledendo la sua reputazione, oppure affigge nella bacheca condominiale un avviso con il quale rivela che Tizio è moroso (perchè non paga gli oneri condominiali da diversi mesi nonostante le sue continue richieste), commette un reato perseguibile penalmente, ovvero quello di diffamazione [1];
  • si appropria dei soldi versati dai condomini per le spese di gestione e li utilizza per spese personali (per esempio non pagando l’assicurazione del condominio ma quella della sua auto), commette il reato di appropriazione indebita [2];
  • nonostante il giudice abbia ingiunto il pagamento di un credito ad un condomino moroso, si rifiuti volontariamente di eseguirlo (perché il condomino moroso è un suo amico), può incorrere nel reato di mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice [3];
  • non abbia provveduto alle opere di riparazione delle parti comuni dello stabile (per esempio di un gradino o di una ringhiera) e da ciò sia derivato un evento dannoso (come può essere la lesione personale di un condomino), può essere ritenuto penalmente responsabile per il reato di omissione di lavori di edifici che minacciano rovina [4];
  • si introduce nell’appartamento di un condomino contro la sua volontà, può incorrere nel reato di violazione di domicilio [5].

 Come denunciare un amministratore di condominio?

Nei casi che abbiamo descritto a titolo esemplificativo, ed in quelli ulteriori nei quali dovessi ipotizzare una responsabilità penale a carico dell’amministratore di condominio, potrai procedere presentando una denuncia o una querela agli organi competenti. La differenza tra denuncia e querela è fondamentale perché mentre la denuncia (al pari di un esposto) prevede esclusivamente la narrazione del fatto reato di cui sei venuto a conoscenza, la querela necessita della espressa richiesta di punizione del responsabile (in questo caso l’amministratore di condominio). Dovrai presentare una semplice denuncia nel caso in cui il fatto che esponi configuri un reato perseguibile d’ufficio o una querela qualora il fatto denunciato integri gli estremi di un reato perseguibile a querela. La querela deve essere presentata entro il termine di tre mesi dalla conoscenza del fatto- reato, mentre non esiste nessun limite temporale per la denuncia. La querela e la denuncia possono essere presentate oralmente o per iscritto, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, al pubblico ministero o a un ufficiale di polizia giudiziaria. Se presentate per iscritto devono essere sottoscritte dal denunciante o dal procuratore speciale [7].

note

[1] Art. 595 cod. pen.

[2] Art. 646 cod. pen.

[3] Art. 388 cod. pen.

[4] Art. 677 cod. pen.

[5] Art. 614 cod. pen.

[6] Art. 336 cod. proc. pen.

[7] Art. 333 cod. proc. pen.


19 Commenti

  1. Si può querelare l’amministrazione condominiale della sig.ra Moretto Rossella,P.zza Ppa Giovanni Paolo ii, Maserà di padova, in quanto, non avendo mostrato a noi condomini, che li chiedevamo, i documenti contabili del condominio, già10 anni fa, pur portata in giudizio e in data 17.4 avendo dato davanti al gliudice dimissioni volontarie, tuttora non ha passato le consegne dei documenti, come stabilito nell’assemblea condominiale del 3.5.2018, nella quale è stato nominato nuovo amministratore? Si possono presupporre atti irregolari nell’amministrazione? Ad oggi nessuna notizia in merito.

  2. Si può denunciare un amministratore condominiale che non invia a tutti i condomini la convocazione di assemblea condominiale ordinaria? Da tenere conto che l’amministratore in questione è in forti rapporti d’amicizia con un condomino.
    Può auto eleggersi?
    Grazie mille.

  3. Buongiorno ,io ogni giorno trovo feci di cane davanti al mio garage detto all’amministratore ma non fa niente
    Da noi non entra nessun cane …
    Ci sono di una del condomino che ne ha tre ma l’amministratore dice che ci vuole le prove …..Ma cosa posso fare ?

    1. Buongiorno, come si può agire se in un condominio ci si accorge che c’è chi fuma in ascensore, per le scale, c’è odore di fumo di canna sia per tutto il condominio e in ascensore, sempre? Si segnala all’amministratore ma lui non prende nessun provvedimento e non ne parla nella riunione di condominio, non fa rispettare le regole esposte in bacheca, quindi ognuno fa casino a qualsiasi ora del giorno e della notte, ci si lamenta di gente che sbatte porte o cancelletti, tv ad altovolume alla sera tardi, sporcizia nell’atrio, nelle scale o fuori dal portone, portobe sempre aperto?
      Cosa bisogna fare? Visto che non risponde al tel se riconisce il numero dek condomino che lo chiama per la mentarsi, ma subito chiama per lamentarsi se uno paga in ritardo, e lui fa il menefreghista quando lo si chiama… In particolare se chiama chi è in affitto e non proprietario, ma le spese che manda le paga pure chi è in affitto…
      Grazie buona giornata

      1. Il ruolo dell’amministratore di condominio ha carattere fondamentalmente fiduciario, basandosi sui buoni rapporti che questi riesce ad instaurare e conservare con i condòmini. È importante, ad esempio, che esegua le sue mansioni con competenza e diligenza, si dimostri disponibile alle necessità ed urgenze che possano presentarsi, riesca (magari) anche a comporre i diverbi che, con il tempo, insorgono tra i condòmini. Al contrario, atteggiamenti di indolenza, una scarsa organizzazione e non intervenire efficacemente per risolvere i problemi, sono tutti elementi utili a convincersi che è il caso di cambiare, con sollecitudine. Nel momento in cui l’amministratore non adempie correttamente agli impegni della sua gestione o pone in essere condotte addirittura dannose, compromette irrimediabilmente le relazioni con i condomini. La legge consente di agire in sede di assemblea di condominio o con ricorso al tribunale. Leggi il nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/246567_amministratore-di-condominio-modalita-e-motivi-di-revoca
        per sapere come ci si deve muovere per sollevare dall’incarico l’amministratore di condominio: modalità e motivi di revoca del mandato conferito.

        1. Grazie per avermi risposto, il problema è che tutti si lamentano dell’amministratore, ma alle riunione nn vengono, delegano, si lsmentano ma poi non an il fegato di agire, io sono affittuaria e nn posso far granché, inoltre lui se nn paghi puntuale si lamenta e ti manda la lettera o chiama se chiami per lamentsre di qualsiasi cosa nn risponde al tel, io volevo anche sapere come si può agire perche fumsno in ascensore, nelle scale nn solo sigarette, oltre ai rumori pazzeschi, tanto si è capito che qua tanti siamo in affitto e se ne fregano, i proprietari altrettanto e cho come me so lamenta siamo troppo pocho per gar cambiare le cose, lui in pratica incassa e nn vuol esser disturbato, tanto sa che non faranno nulla contro, come il continuare a fate i loro comodi senza rispettare le regole.

  4. Anno fatto ilavori doping lavori casa di muffa l amistratore no risponde che devo fare lo posso denuciare

    1. Scopri come denunciare un amministratore di condominio nel nostro articolo https://www.laleggepertutti.it/232114_come-denunciare-un-amministratore-di-condominio-2 Il ruolo dell’amministratore è molto delicato e carico di responsabilità di cui, il più delle volte, ci si rende conto solo quando si verificano dei problemi. Non adempiendo ai suoi obblighi, l’amministratore commette delle gravi irregolarità che possono portare alla revoca dell’incarico e addirittura, in determinati casi, a responsabilità penali.

  5. Buongiorno, il mio “amministratore” mi ha prodotto una certificazione delle somme versate nel 2018 per i lavori straordinari errata nella misura del 50%. Quando gli ho chiesto di mandarmi la certificazione corretta mi ha detto di consultare quella del 2017 (risposta assurda poiché non avrebbe potuto certificarmi, allora, somme che non avevo ancora versato) e che, alla bisogna di quel documento, avrei dovuto pagarlo €50,00.
    Essendo evidentemente un comportamento illegittimo, esiste un modo per ottenere il documento di cui necessito senza dover incorrere in ulteriori spese? Esiste un modo per vedere tutelati i miei diritti?

  6. Salve sono Giuseppe di Torino. Si può denunciare l’amministratore per omissione che non fa rispettare il regolamento condominiale sia per disturbo della quiete pubblica e sia per il divieto di ingresso e parcheggio auto di persone che non facciano parte del condominio. Gentilmente può dirmi art. Di legge. Grazie.

    1. Salve Giuseppe. Rientra nei doveri dell’amministratore di condominio – per come elencati dal codice civile – quello di far rispettare il regolamento di condominio. Ma fin dove si possono estendere le sue facoltà? È tenuto a fare causa a chi viola tali disposizioni o deve prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea? La giurisprudenza della Cassazione ha più volte chiarito quali sono gli obblighi dell’amministratore in caso di regolamento di condominio non rispettato. Secondo la Cassazione «curare l’osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dal codice civile all’amministratore» il quale pertanto può agire in causa – o eventualmente resistere a un giudizio intentato da altri – senza che occorra un’apposita autorizzazione da parte dell’assemblea. È quindi facoltà dell’amministratore attivarsi, anche tramite il ricorso alle vie legali, per ottenere il rispetto del regolamento di condominio. Del resto, compito dell’amministratore è quello di adempiere con diligenza al proprio incarico: da ciò si può desumere un vero e proprio obbligo di attivarsi, anche giudizialmente, per ottenere il rispetto del regolamento. In caso contrario potrebbe, infatti, egli potrebbe essere tacciato di responsabilità per mancato adempimento dei propri obblighi (derivanti dal rapporto di mandato). Per saperne di più, leggi i nostri articoli:
      -Regolamento condominio non rispettato: obblighi dell’amministratore https://www.laleggepertutti.it/194299_regolamento-condominio-non-rispettato-obblighi-dellamministratore
      -Regolamento condominio contrattuale e assembleare https://www.laleggepertutti.it/206853_regolamento-condominio-contrattuale-e-assembleare

  7. Salve sono Giuseppe di Torino. Vorrei chiederle siccome abito in una villetta a schiera e spazio di distanza tra le case e zero. Posso chiudere dal mio lato il balcone del vicino che si affaccia lateralmente sulla mia proprietà???? Vorrei chiudere una parte per motivi di sicurezza perché dal suo lato si può passare da me. Se posso chiudere fino che altezza posso????? Grazie.

  8. Salve vorrei sapere come poter fare a far vuotare il pozzetto condominiale..mi procura una puzza tremenda visto ke sì trova vicino al mio entrata dal garage…telefono non mi rispondi più…Grazie

  9. Buonasera il mio inquilino non ha pagato le spese condominiali per due anni,l’amministratore mi ha comunicato con una telefonata che aveva ritardi nei pagamenti e poi mi arriva un decreto ingiuntivo con precetto insieme per una somma di 4000 euro.
    Chiamo l’amministratore non mi risponde al telefono da due mesi, nel frattempo chiamo l’avvocato per accordare un piano di rientro a anche lui non accetta il piano di rientro. Io pago 1500 euro in due mesi e umanamente cerco di comunicare con l’amministratore per avere tutta la relativa documentazione, non risponde…ieri mi sono recata sul posto dell’abitazione che è circa 300 km da dove abito , ho cercato di contattarlo, premessa di avergli comunicato via email il mio arrivo una settimana prima e ho chiesto un appuntamento ma nessuna risposta.
    Alla fine mi ha fatto fare un atto di pignoramento edhouna causa l’8luglio. Nel frattempo sto continuando a pagare.
    Inoltre, non mi da udienza né telefonica che di persona. Stamani ho fatto un ulteriore raccomandata per un altro piano di rientro.
    Ieri dopo 20 telefonate , ho chiamato con un altro numero ed ha risposto e gli ho detto di aver fatto un altro contratto dove impegnato l’inquilino alla spesa dell’attentato ( sono spese di riscaldamento centralizzato)emidice di recarmi dall’avvocato per concludere un accordo.
    Arrivo allo studio l’avvocato non c’era e lui non mi risponde al cell. E mi scrive anche di lasciarlo in pace.
    Mi chiedo: voglio denunciarlo, posso farlo?
    È tenuto a ricevermi?
    Ovviamente non partecipando maiall’assemblee non abitando li ed essendo tutti anziani lui gestisce tutto manipolando anche le opinioni delle persone.
    Inoltre, si può fare un decreto e di conseguenza su un bilancio preventivo di spesa?
    Mi consigliate cosa fare
    Grazie
    Daniela

    1. Daniela ti consigliamo di leggere i nostri articoli:
      -Come denunciare un amministratore di condominio. Diritti e doveri dell’amministratore di condominio: quando, venendo meno alle responsabilità, commette reato. https://www.laleggepertutti.it/232114_come-denunciare-un-amministratore-di-condominio-2
      -Come denunciare l’amministratore di condominio truffatore e disonesto? https://www.laleggepertutti.it/162316_come-denunciare-lamministratore-di-condominio-truffatore-e-disonesto

  10. Vivo da parecchio tempo nel precariato del lavoro. È una condizione difficile spesso quando arrivano da pagare le spese condominiali.
    Le spese arrivano ogni trimestre e molte volte non riesco a pagare la cifra stabilita.
    E possibile chiedere la rateizzazione della singola rata condominiale?
    Grazie.

  11. e se un amministratore, per ritosione contro chi sta facendo controlli sulla contabilità, richiede ed ottiene decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a Tribunale (e lo ottiene) a 13 gg dalla scadenza di una rata straordinaria e 1 rata ordinaria durante la gestione, cioè prima che finisca il periodo di gestione ordinaria, e per di più il terzo importo inserito è per una rata già pagata prima della richiesta al Tribunale… qui si sta parlando di un ritardo di 13 gg per un importo di 270 euro, e 13 gg per poco più di 100euro di ordinaria? altri condomini pagano anche più tardi o addirittura l’intero anno dopo 5 mesi dalla chiusura… come ci si può difendere da gente così? che messa alle strette da dimissioni e mette al suo posto il marito..e gli altri condomini che per paura di fare la stessa fine lo nominano…. Non riesco più a vivere con un amministrazione tale e non so come sbarazzarmene…

  12. Il mio non è un commento ma una domanda vera e propria, posso denunciare un amministratore perché nelle assemblee mette ai voti se cambiare un pezzo di un addolcitore e un contratto di derattizzazione omettendo che entrambi per legge devono esserci per forza? Ritengo che un amministratore oltre agli obblighi deve guardare le parti legali delle parti comuni e lui omettendo dovrebbe oltre essere denunciato pagare di tasca propria

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