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Lo sai che? Terrazza condominiale: se nessuno la usa, a chi appartiene?

Lo sai che? Pubblicato il 23 febbraio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 febbraio 2018

Lastrico solare: la proprietà può essere oggetto di usucapione solo se non c’è un uso condiviso da parte anche di un altro solo condomino.

Spesso l’utilizzo o la modifica di parti comuni dell’edificio ad opera di un solo condomino crea diatribe che sfociano dinanzi al tribunale. Un caso ricorrente riguarda la terrazza, tecnicamente chiamata «lastrico solare», quello spazio cioè calpestabile che funge da copertura al palazzo e che sostituisce il tetto. A chi appartiene e cosa vi è consentito fare? Un condomino può utilizzarlo e, dopo 20 anni, farsi dichiarare proprietario per usucapione? Questi dubbi sono stati dipanati da una recente ordinanza della Cassazione [1], la quale si è trovata a dirimere una controversia tra una persona che aveva utilizzato, come se fosse proprio, il lastrico solare dell’edificio e che ne rivendicava la proprietà per non uso di tutti gli altri condomini. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire a chi appartiene la terrazza condominiale se nessuno la usa.

A chi appartiene la terrazza dell’edificio?

Se hai già letto il nostro approfondimento Terrazza o lastrico solare: è di tutti i condomini? saprai già che, salvo risulti diversamente da un atto di proprietà, il tetto – e quindi anche il lastrico solare – rientra tra le parti comuni dell’edificio [2]. In buona sostanza si presume di tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi. Questo significa che ciascun proprietario può utilizzare quest’area per i propri scopi a condizione che non escluda gli altri da un uso paritario (ad esempio occupando tutto lo spazio o chiudendo la porta di accesso) e non ne modifichi la destinazione (ad esempio, destinando la copertura a una serra o un ristorante).

È però possibile che un atto di acquisto ceda l’uso del lastrico al proprietario dell’ultimo appartamento. In tale ipotesi questi non solo può escludere tutti gli altri condomini dall’accedere all’area, ma può anche «sopraelevare» ossia costruirvi di sopra (ad esempio una veranda) a condizione che non pregiudichi la stabilità dell’edificio.

A chi spettano le spese per la terrazza dell’edificio?

Se il terrazzo resta di tutti i condomini, le spese di rifacimento, impermeabilizzazione e ristrutturazione sono divise in base ai rispettivi millesimi tra coloro il cui appartamento si trova sotto l’asse verticale di tale copertura (quindi, in un edificio a più livelli, non tutti i condomini dovranno partecipare al lastrico solare).

Quando invece il lastrico solare è di proprietà esclusiva di un solo condomino, questi deve sempre contribuire per un terzo delle spese, mentre solo i restanti due terzi saranno ripartiti tra gli altri condomini in base ai relativi millesimi.

Che succede se nessuno usa la terrazza?

L’atto di acquisto è certamente il modo migliore e più semplice per diventare proprietari della terrazza. Ma non è il solo. Esiste anche l’usucapione: chi utilizza l’area per 20 anni di seguito, comportandosi come se fosse l’esclusivo titolare, può chiedere al giudice di intestargli il bene anche se originariamente condominiale. Senonché, secondo la Cassazione, quando si parla di spazi comuni al condominio questa regola deve essere applicata in modo più rigido. Non basta cioè solo l’utilizzo e la modifica dell’immobile ad opera in un solo condomino, ma è anche necessario che questo uso sia avvenuto escludendo tutti gli altri. Per esempio, chi vuol rivendicare l’usucapione di un parcheggio non può limitarsi a dimostrare di avervi lasciato per 20 anni di seguito l’auto ogni volta che tornava dal lavoro senza aver mai avuto contestazioni; al contrario, deve anche aver attuato delle opere volte ad impedire l’utilizzo della medesima area da parte degli altri condomini (ad esempio una sbarra, un cancello, una catena, ecc.).

Così, se nessuno usa la terrazza condominiale tranne un condomino, questi non può vantare l’usucapione se non prova, ad esempio, di aver chiuso con un lucchetto la porticina che dà a tale spazio o di averlo occupato interamente tanto da impedire ai vicini di fare altrettanto. Il semplice fatto che, di tanto in tanto, nel corso dei 20 anni, sia salito sulla terrazza anche un altro condomino, ad esempio per stendere i panni o prendere il sole, impedisce che si formi l’usucapione.

Modifiche della terrazza: possibili?

Inoltre la Cassazione ha affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.

note

[1] Cass. ord. n. 4256/2018.

[2] Art. 1117 cod. civ.


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