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Lo sai che? Accatastamento immobili: cos’è e quando è obbligatorio

Lo sai che? Pubblicato il 23 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 23 marzo 2018

Aggiornamento dati catastali immobili nuovi o modificati: quando e come fare.

In caso di nuova costruzione o di interventi sull’immobile già esistente che comportino una variazione della consistenza o del classamento (per esempio nuova divisione dell’unità immobiliare o di fusione tra due appartamenti o di cambio di destinazione d’uso), è obbligatorio l’accatastamento dell’immobile o comunque l’aggiornamento dei dati catastali. L’omesso accatastamento, così come il mancato aggiornamento dei dati catastali, comporta l’applicazione di sanzioni amministrative, irrogate con avvisi di accertamento e contestazione dall’Agenzia delle Entrate. Vediamo cos’è e come funziona l’accatastamento obbligatorio degli immobili.

Accatastamento immobili: cos’è

L’accatastamento consiste nel censimento di un immobile, necessario ai fini fiscali (per esempio per il calcolo dell’Imu). Con l’accatastamento, ciascun immobile ha una propria identificazione, con l’assegnazione di una specifica categoria.

La categoria catastale dipende dalla destinazione propria risultante dalle caratteristiche tecnico-fisiche dell’immobile rinvenibili nelle cosiddette “Unità tipo” di riferimento. Queste ultime definiscono, su base locale, l’unità immobiliare di comparazione per le attività catastali di classamento, cioè per l’attribuzione della corretta categoria e classe catastale agli immobili censiti in catasto.

Quali sono le categorie catastali

Immobili a destinazione ordinaria

Gruppo A

  • A/1 – Abitazioni di tipo signorile
  • A/2 – Abitazioni di tipo civile
  • A/3 – Abitazioni di tipo economico
  • A/4 – Abitazioni di tipo popolare
  • A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A/6 – Abitazioni di tipo rurale
  • A/7 – Abitazioni in villini
  • A/8 – Abitazioni in ville
  • A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
  • A/10 – Uffici e studi privati
  • A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Gruppo B

  • B/l – Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
  • B/2 – Case di cure ed ospedali (quando per le loro caratteristiche risultano comparabili con le unità tipo di riferimento)
  • B/3 – Prigioni e riformatori
  • B/4 – Uffici pubblici
  • B/5 – Scuole, laboratori scientifici
  • B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9
  • B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate

Gruppo C

  1. C/l – Negozi e botteghe
  2. C/2 – Magazzini e locali di deposito
  3. C/3 – Laboratori per arti e mestieri
  4. C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi
  5. C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative
  6. C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
  7. C/7 – Tettoie chiuse o aperte

Immobili a destinazione speciale (Gruppo D)

  • D/1 – Opifici
  • D/2 – Alberghi e pensioni
  • D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
  • D/4 – Case di cura ed ospedali (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
  • D/5 – Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
  • D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
  • D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/9 – Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio
  • D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Immobili a destinazione particolare (Gruppo E)

  • E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
  • E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
  • E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  • E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
  • E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
  • E/6 – Fari, semafori, torri per rendere l’uso pubblico l’orologio comunale
  • E/7 – Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti
  • E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia
  • E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo

Categorie fittizie (Gruppo F)

  • F/1 – Area urbana
  • F/2 – Unità collabente
  • F/3 – Unità in corso di costruzione
  • F/4 – Unità in corso di definizione
  • F/5 – Lastrico solare
  • F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione
  • F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

Accatastamento: quando è obbligatorio?

La dichiarazione Docfa (Documenti catasto fabbricati), che contiene i dati descrittivi e tecnici dell’immobile, deve essere presentata per

  • le unità immobiliari urbane di nuova costruzione (accatastamento);
  • le variazioni dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite (frazionamento o fusione immobili, ampliamento, riduzione, cambio di destinazione d’uso, cambio distribuzione spazi interni unità immobiliare ecc.);
  • le unità afferenti edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte;
  • o beni immobili non produttivi di reddito urbano, ivi compresi i beni comuni, e relative variazioni.

Quali immobili non devono essere accatastati?

Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:

  • manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  • serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
  • vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
  • manufatti isolati privi di copertura;
  • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
  • manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
  • fabbricati in corso di costruzione-definizione;
  • fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
  • beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

Come si accatasta un immobile

La dichiarazione, obbligatoria per gli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico).

Anche i possessori dell’immobile, in caso di inerzia dei titolari dei diritti reali (ad esempio espropri, cause per usucapione, mancanza di eredi) possono presentare la dichiarazione Docfa, nei soli casi di prima iscrizione in catasto dei beni immobili. In base alla normativa vigente, la presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto dei Fabbricati prevede il versamento dei tributi speciali catastali.

Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite.

In caso di tardiva presentazione, si applicano le sanzioni pecuniarie secondo le normative vigenti.

Accatastamento: controlli dell’ufficio

L’Agenzia effettua i controlli sulla dichiarazione presentata ai fini della registrazione in banca dati del documento di aggiornamento e attiva successivamente eventuali controlli di merito. Se questi ultimi conducono a rettifiche d’ufficio, le stesse sono iscritte in banca dati e poi notificate ai soggetti intestatari. Le rettifiche devono essere sempre motivate, a pena di nullità.

Contro gli accertamenti è possibile presentare ricorso alla Commissione tributaria Provinciale competente per territorio, entro 60 giorni dalla notifica.


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