Condominio e casa: ultime novità

27 giugno 2018


Condominio e casa: ultime novità

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 giugno 2018



Rumori, cadute, assemblee e delibere condominiali: ultime sentenze e leggi che regolano il diritto di proprietà, il risarcimento del danno e le liti tra proprietari di appartamenti.

Le liti di condominio, un tempo capitolo caldo del contenzioso pendente presso i giudici di pace e i tribunali, hanno perso col tempo vigore e importanza. Da un lato hanno contribuito le numerose sentenze della Cassazione che hanno negato il risarcimento per i semplici fastidi e disturbi della vita quotidiana e in tutte quelle ipotesi in cui non è dimostrato un danno concreto (l’esempio è quello del vicino rumoroso: è necessaria la prova di una lesione alla salute che non può invece essere presunta); dall’altro lato, l’introduzione della mediazione obbligatoria in materia condominiale e l’aumento dei costi del giudizio ha fatto sì che le azioni di valore modesto fossero abbandonate. Di fatto, però, la gente non ha rinunciato a informarsi. Ecco perché abbiamo creato questo osservatorio dedicato alle ultime novità su condominio e casa in modo da consentire a chiunque di restare aggiornato costantemente su leggi, sentenze e interpretazioni. Insomma, un vero e proprio vademecum sull’appartamento condominiale che ti aiuterà a orientarti meglio per esercitare i tuoi diritti di proprietario.

Mediazione condominiale: il termine si interrompe dalla notifica alla controparte

Una sentenza della Corte di Appello di Milano ha chiarito che l’interruzione della decadenza di 30 giorni per impugnare la delibera condominiale annullabile non si verifica nel momento in cui viene depositata l’istanza di mediazione presso l’organismo competente, ma da quando questo comunica la richiesta di mediazione alle controparti. Pertanto le conseguenze del ritardo in tale notifica ricadono sull’opponente. Se ad esempio Tizio vuole impugnare una delibera di condominio che ritiene annullabile e presenta l’istanza di mediazione al ventinovesimo giorno mentre l’organismo comunica al condominio la data dell’incontro il trentaduesimo giorno, la decadenza si è già prodotta e quindi la delibera è divenuta definitiva. Né l’opponente può chiedere il rimborso al condominio; difatti la comunicazione all’avversario dovrebbe essere fatta a cura di chi agisce ed è solo per cortesia che viene svolta dall’organismo di mediazione. Abbiamo approfondito l’argomento in Mediazione: il termine per il deposito dell’istanza.

Rumore in condominio: non è necessaria una perizia

Fare rumore in condominio è vietato solo se le molestie acustiche superano la soglia di «tollerabilità», un concetto relativo che deve tenere conto dell’ubicazione dell’immobile (in centro, con un maggior rumore di fondo dovuto al traffico, la soglia è più alta), dell’orario, della perseveranza del rumore. Superata la soglia scatta subito l’illecito civile. Se poi il rumore dà fastidio a un numero indeterminato di persone (non solo i condomini del piano di sotto, di sopra o del pianerottolo, ma tutto il palazzo o il vicinato) scatta anche il reato di Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone. Secondo la Cassazione [9], il giudice non deve necessariamente procedere attraverso una perizia o una consulenza tecnica per verificare il superamento della normale tollerabilità.

La Corte ricorda che il reato si configura nel caso in cui le emissione sonore siano potenzialmente idonee a disturbare le occupazioni o il riposo di un numero indiscriminato di persone secondo il parametro della normale tollerabilità. L’interesse protetto dalla norma è quello della tutela della quiete pubblica, essendo dunque irrilevante il numero di persone che si sono in concreto lamentate. È invece necessario che i rumori «abbiano una tale diffusività che l’evento di disturbo sia potenzialmente idoneo ad essere risentito dalla collettività».
Ai fini dell’accertamento del superamento della soglia della normale tollerabilità non è necessario effettuare una perizia o una consulenza tecnica, potendo il giudice formare il proprio convincimento sulla base dei elementi probatori di diversa natura, innanzitutto sulle dichiarazioni di chi è in grado di riferire dettagli sulla vicenda. Nel caso di specie il giudice ha dunque correttamente accertato la propagazione eccessiva delle urla e dei rumori prodotti dall’imputato sulla base delle dichiarazioni rese da un carabiniere che si trovava a passare lungo la strada sottostante all’edificio condominiale.

L’amministratore può difendere anche le proprietà private

Se anche è vero che il codice civile assegna all’amministratore il compito di tutelare le parti comuni dell’edificio, questa norma può essere interpretata in senso lato, ragion per cui l’amministratore ha anche il dovere di attivarsi a salvaguardia dell’edificio condominiale nella sua indivisibilità. Di conseguenza è legittimato anche a promuovere una causa per gravi difetti di costruzione, qualora riguardino l’intero edificio condominiale e, quindi, anche gli appartamenti dei singoli condomini. Si tratta infatti di un danno collettivo che consente tanto all’amministratore quanto ai singoli proprietari di appartamenti di agire contro il costruttore per il risarcimento, senza possibilità di differenziazione tra beni comuni e privati. A fornire questo importante chiarimento è stata la Cassazione con una recente sentenza [1]. Sempre la Cassazione ha detto che l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in caso di querelle relativa allo scantinato gravato da vincolo di destinazione a parcheggio [2].

Per la mediazione ci vuole l’autorizzazione dell’assemblea

La legge prescrive, per tutte le cause di natura condominiale, l’obbligo della preventiva mediazione: le parti si devono incontrare dinanzi a un organismo di mediazione posto nello stesso luogo del tribunale competente per la relativa causa. Ma attenzione: l’amministratore può partecipare a tale procedimento solo se l’assemblea condominiale lo autorizza con delibera presa a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/2 del valore dell’edificio.

Per liti condominiali s’intendono tutte quelle derivanti dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio come, ad esempio l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e l’osservanza del regolamento di condominio; l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune; la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio; il rendiconto della sua gestione; il mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore.

Con una recente sentenza, il Tribunale di Milano [3] ha però detto che, se l’amministratore si presenta innanzi al mediatore senza aver prima ottenuto l’autorizzazione dell’assemblea, questi può sospendere la procedura e dargli un termine per convocare i condomini e farsi rilasciare il “permesso”.

Il quorum previsto dal codice civile, difatti, non è di facile conseguimento; nello stesso tempo molti organismi di mediazione rifiutano le istanze di mediazione presentate da amministratori privi di una previa delibera assemblare. Il merito della sentenza in commento è l’aver sottolineato che rientra nelle facoltà del mediatore disporre un rinvio per la convocazione dell’assemblea, anche quando ad avviare il contenzioso è il condominio.

Condhotel: parte il regolamento di attuazione

Se vai spesso in vacanza sempre nello stesso posto e vorresti acquistare una casa ma lo ritieni troppo costoso e non sei disposto a prendertene cura per la stagione invernale, il condhotel è la soluzione che fa per te. Si tratta di un ibrido tra camere di albergo e proprietà. In sostanza, il proprietario di un albergo vende una camera (con cucina) in modo che l’ospite sia indipendente e autonomo. Chi acquista questo genere di camera può utilizzarla per scopi propri, ad esempio per trascorrere le vacanze estive o natalizie, e darla in affitto in “periodi morti”, affidando l’incarico al gestore della struttura alberghiera, con cui dividerà il guadagno totale.

Il condhotel viene definito come un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non può superare la percentuale del 40% della «superficie destinata alle camere».

Finalmente è stato approvato il regolamento attuativo del condhotel [4] che stabilisce alcune delle condizioni per l’esercizio di tale attività.

È necessario prevedere una portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel sia come ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori.

La gestione dei servizi e delle camere deve essere unitaria ed integrata e l’esercizio alberghiero deve ottenere una classificazione minima di 3 stelle.

È previsto che le Regioni, con propri provvedimenti, disciplinino le modalità per l’avvio e l’esercizio dell’attività dei condhotel.

Sopraelevazione vietata se è pericolosa

Il proprietario dell’ultimo piano ha il potere di soprelevazione, ossia può costruire, sul lastrico solare dell’edificio, un’altra porzione di piano, una veranda o qualsiasi altro manufatto che sarà di sua proprietà. Ma ciò solo a condizione che non guasti il decoro architettonico dell’edificio e non ne pregiudichi la stabilità. Di recente la Cassazione ha detto [5] che i condomini possono ottenere la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano anche se l’opera ha ottenuto un condono da parte del Comune: prima di tutto viene la sicurezza degli altri proprietari che certo non possono permettersi – solo perché l’amministrazione ha dato l’ok alla costruzione abusiva – di vivere in una situazione di pericolo.

Non rilevava lo stato peculiare dell’immobile quanto lo stato di sopravvenuto pericolo derivante dalla realizzazione di un’opera nuova realizzata in violazione delle norme urbanistiche, edilizie e soprattutto antisismiche. L’eventuale sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici riguarda solo i rapporti tra pubblica amministrazione e privato costruttore e ha effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici amministrativi penali e o fiscali. Non incide invece nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali o degli altri limiti legali di vicinato previsti dalla legge.

Pertanto l’inosservanza delle norme antisismiche comporta il diritto di chiedere la demolizione in quanto «dalla inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate per prevenire le conseguenze dannose del sisma deve desumersi una presunzione di instabilità della costruzione realizzata e, quindi, una situazione di pericolo permanente da rimuovere senza indugio alcuno».

Caduta in condominio

Chi cade in condominio a causa di una buca, di una scala pericolante o di un’altra insidia non deve limitarsi a dimostrare il danno se vuol ottenere il risarcimento ma deve anche provare che la caduta è dipesa dallo stato di cattiva manutenzione della proprietà comune, dimostrando cioè che in quel momento c’era per terra una sostanza scivolosa, una fossa, un ostacolo, ecc. A dirlo sono sempre i giudici supremi [6]. Su tale argomento, in questi ultimi anni, la Cassazione ha adottato un’interpretazione ancora più restrittiva; è stato stabilito, più in particolare, che non vi è alcuna responsabilità del condominio se il danneggiato avrebbe potuto evitare la situazione di pericolo (e il conseguente danno) “mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto”, ossia stando più attento [7]. Inoltre tutte le volte in cui l’infortunato è a conoscenza della situazione di pericolo, per averla già vista in precedenza (si pensi a un condomino che percorre tutti i giorni lo stesso tratto del giardino) non può accampare alcun diritto ai danni.

Accessione anche sul terreno in comproprietà 

Chi costruisce su un terreno in comproprietà con un’altra persona non può rivendicare la proprietà esclusiva sull’opera ma la deve dividere con il comproprietario. È questo l’importante chiarimento fornito dalle Sezioni Unite della Cassazione in materia di accessione [8]. Il diritto di accessione si applica a prescindere dal fatto che il costruttore sia proprietario o meno del fondo. Difatti il codice civile fornisce una definizione ampia di accessione che prescinde del tutto da chi sia il costruttore del bene. Alla regola generale ci si deve attenere in tutti i casi in cui l’incorporazione di piantagioni e materiali al suolo non trovi specifica disciplina in differenti e specifiche disposizioni di legge. Ecco le regole definitive in caso di costruzione, su un terreno in comunione, fatta da uno solo dei comproprietari:

  • la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione di proprietà comune degli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo (che deve essere fatto davanti al notaio);
  • il consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, gli impedisce di far valere, in un successivo momento il diritto di accessione;
  • i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.

note

[1] Cass. sent. n. 2436/18 del 31.01.2018. «Secondo la prevalente giurisprudenza di questa Corte, l’art. 1130, n. 4 c.c., che attribuisce all’amministratore del condominio il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio deve interpretarsi estensivamente nel senso che. oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato. Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 n. 4 cod. civ. l’azione di cui all’art. 1669 cod. civ. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto» (tra le varie, v. Cass. civ., Sez. Seconda , Sent. 23 marzo 1995, n. 3366 e Sent. 18 giugno 1996, n. 5613; Sez. 2, Sentenza n. 441 del 10/02/1968 Rv. 33145; più di recente, v. sez. 2, Sentenza n. 8512 del 2015 non massimata; Sez. 2, Sentenza n. 25216 del 2017). Tale principio viene «ribadito anche nella sentenza Sez. 2, n. 22656 del 08/11/2010 Rv. 615545 ove si riconosce la legittimazione dell’amministratore a promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. nei confronti del costruttore a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese (così in motivazione)».

[2] Cass. sent. n. 4255/2018.

[3] Trib. Milano, sent. n. 836/2018.

[4] Art. 31, co. 1, Dl. n. 133/2014 convertito in legge n. 164/2014.

[5] Cass. sent. n. 2115/2018.

[6] Cass. sent. n. 3305/2018.

[7] Cass. sent. n. 12895/2016, n. 27864/2017, n. 20619/2014 e n. 23584/2013.

[8] Cass. S.U. sent. n. 3873/2018 del 16.02.2018.

[9] Cass. sent. n. 9361/18

[10] C. App. Milano, sent. n. 2515/17 del 7.06.2017.

Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza 23 febbraio 2017 – 1 marzo 2018, n. 9361
Presidente Savani – Relatore Galterio

Ritenuto in fatto

Con sentenza in data 2.11.2015 il Tribunale di Genova, nel ritenere C.A. responsabile del reato di cui all’art. 659 c.p. per avere mediante rumori, urla e schiamazzi durante l’orario notturno all’interno di un edificio condominiale disturbato il riposo dei condomini, lo ha condannato alla pena di 100,00 di ammenda.
Avverso la suddetta pronuncia l’imputato ha proposto, per il tramite del proprio difensore ricorso in Cassazione articolando un unico motivo con il quale lamenta, in relazione al vizio di manifesta illogicità della motivazione e di violazione della legge penale riferito all’art.659 cod.pen., il mancato esame del livello di tollerabilità dei rumori prodotti dall’imputato, ovverosia l’idoneità ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone, non emerso da alcuna delle deposizioni raccolte e perciò sul punto integralmente travisate e ciò nondimeno configurante elemento costitutivo della contravvenzione ascrittagli, avente natura di reato di pericolo concreto. Sostiene al riguardo il ricorrente che del tutto carente è la dimostrazione e l’analisi dei dati fattuali integranti la fattispecie criminosa, quali l’ubicazione della fonte sonora con particolare riferimento al fatto se la stessa si trovi in luogo isolato o invece densamente abitato, l’esistenza di eventuali rumori di fondo volti ad elidere o ad amplificare la risonanza delle emissioni sonore contestate, la costanza e l’intensità delle medesime.

Considerato in diritto

Il reato di cui all’art. 659, comma 1 cod.pen. si configura secondo l’univoca interpretazione di questa Corte come reato di pericolo presunto, occorrendo ai fini del perfezionamento della fattispecie criminosa che le emissioni sonore siano potenzialmente idonee a disturbare le occupazioni o il riposo di un numero indiscriminato di persone secondo il parametro della normale tollerabilità, indipendentemente da quanti se ne possano in concreto lamentare (cfr. Sez. 1, n. 7748, 28 febbraio 2012; Sez. 1, n. 44905, 2 dicembre 2011, Sez. 1, n. 246, 7 gennaio 2008; Sez. 1, n. 40393, 14 ottobre 2004; Sez. 3, n. 27366, 6 luglio 2001; Sez. 1, n. 1284, 13 febbraio 1997; Sez. 1, n. 12418, 17 dicembre 1994). Essendo invero l’interesse tutelato dal legislatore quello della pubblica quiete, la quale implica di per sé l’assenza di disturbo per la pluralità dei consociati, è necessario che i rumori abbiano una tale diffusività che l’evento di disturbo sia potenzialmente idoneo ad essere risentito dalla collettività, in tale accezione ricomprendendosi ovviamente il novero dei soggetti che si trovino nell’ambiente o comunque in zone limitrofe alla provenienza della fonte sonora, atteso che la valutazione circa l’entità del fenomeno rumoroso va fatta in relazione alla sensibilità media del gruppo sociale in cui il fenomeno stesso si verifica (Sez. 3, n. 3678 del 01/12/2005 – dep. 31/01/2006, Giusti, Rv. 23329001).
È stato affermato, in ordine all’accertamento della fattispecie criminosa, che non è necessario che la verifica del superamento della soglia della normale tollerabilità sia effettuato mediante perizia o consulenza tecnica, ben potendo il giudice fondare il suo convincimento in ordine alla sussistenza di un fenomeno in grado di arrecare oggettivamente disturbo della pubblica quiete su elementi probatori di diversa natura, quali le dichiarazioni di coloro che sono in grado di riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti, (Sez. 1, n. 20954 del 18/01/2011 – dep. 25/05/2011, Torna, Rv. 25041701), occorrendo ciò nondimeno accertare la diffusa capacità offensiva del rumore in relazione al caso concreto.
Nella specie, l’accertamento della propagazione effettiva delle urla dell’imputato, che si trovava all’interno di un edificio condominiale, accompagnate da rumori riconducibili a rottura di vetri o di oggetti, si fonda sulla dichiarazione resa dall’appuntato F. che li aveva sentiti sin dalla strada dove si trovava a camminare e che, perciò, aveva richiesto l’intervento delle forze dell’ordine. Correttamente, pertanto il Tribunale genovese ha ritenuto la sussistenza del reato, desumendo dalla diffusività del rumore, percepibile al di fuori dell’edificio da cui proveniva, la sua la capacità di propagarsi all’interno dell’intero stabile condominiale, arrecando così potenziale disturbo ad un numero indeterminato di persone, costituite dai condomini residenti e da chiunque altro si trovasse in quel frangente nell’immobile, e non soltanto agli occupanti degli appartamenti ubicati in prossimità del luogo in cui il prevenuto stava dando sfogo ai suoi impeti iracondi. L’idoneità offensiva della condotta posta in essere dal C. è peraltro evidenziata, oltre che dall’intensità delle emissioni sonore, altresì dal contesto temporale del fatto, verificatosi in pieno orario notturno, con conseguente inequivoco disturbo al riposo delle persone in conformità alla fattispecie tipica delineata dall’art. 659 c.p..
Il ricorso deve essere conseguentemente rigettato, con le statuizioni consequenziali in ordine alle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

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2 Commenti

  1. Per la presenza dell’amministratore in conciliazione occorre un’Assemblea Straordinaria che ha dei costi non indifferenti e quindi si frena la conciliazione.
    Sarebbe sufficiente l’autorizzazione dei contendenti.

  2. Comproprietari di un fondo comune, con due immobili di proprietà diverse e con due accessi, nel caso di vendita di un immobile il nuovo proprietario può accedere nel fondo?

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