Diritto e Fisco | Editoriale

Distanze tra costruzioni e dai confini: come sono regolate?

28 Febbraio 2018
Distanze tra costruzioni e dai confini: come sono regolate?

Chi vuole costruire su un proprio terreno o piantare degli alberi o siepi deve rispettare la normativa sulle distanze, onde lasciare luce e aria al vicino confinante.  

Il tuo vicino di casa ha piantato sul confine tra il suo e il tuo giardino una serie di alberi che ti tolgono la luce. Oppure ha realizzato un terrapieno, elevando la sua proprietà rispetto alla tua e affacciandosi letteralmente oltre il tuo cortile. O ha costruito, vicino a casa tua, un piccolo gazebo in cui, però, passa numerose ore del giorno durante la stagione estiva. Ed ancora, il proprietario della casa accanto ha deciso di realizzare sul muro una piccola apertura, ma così facendo si affaccerà direttamente sulla finestra del tuo bagno, togliendoti ogni intimità. A questo punto è inevitabile che tu ti chieda come sono regolate le distanze tra costruzioni e dai confini. La materia trova una disciplina all’articolo del codice civile [1] e prevede una serie di limiti nella realizzazione di opere che possono privare i vicini di privacy, aria e luce. Ecco quali sono le distanze da rispettare.

Per prevenire eventuali conflitti tra proprietari di terreni confinanti (li sentirai chiamare, dagli avvocati, con il termine «fondi») la legge pone una serie di norme che possiamo così di seguito sintetizzare.

Distanze minime per alberi, viti e siepi

Gli alberi di alto fusto (sono tali quelli il cui tronco supera i tre metri) devono essere piantanti a non meno di tre metri dal confine.

Gli alberi di non alto fusto vanno piantati a non meno di un metro e mezzo se i regolamenti comunali non rispondono diversamente.

Invece le viti, gli arbusti e le siepi possono stare a massimo mezzo metro dal confine.

Se gli alberi e le siepi sono più vicini di tali limiti, il vicino può chiedere che sian estirpati.

Distanze minime per costruzioni

Le costruzioni che non vengono edificate in aderenza tra loro (ossia con il muro attaccato all’altro) devono essere tenute a una distanza regolamentare di almeno tre metri dal confine tra le due proprietà. Ciò serve ad evitare che si tolgano reciprocamente luce e che spazi troppo angusti tra le costruzioni possano essere ricettacolo di sporcizia e animali pericolosi per la salute pubblica. I regolamenti comunali tuttavia possono stabilire (e di solito lo fanno) distanze superiori. Per cui, prima di procedere all’edificazione è sempre meglio informarsi al proprio Comune.

La disciplina sulle distanze si applica a chi edifica per secondo, ossia chi edifica sul proprio terreno quando sul terreno confinante esiste già una costruzione. Chi edifica per primo infatti non è obbligato a rispettare alcuna distanza se il fondo confinante non è edificato (criterio di prevenzione).

Nelle zone sismiche è prevista una normativa particolare che regola la distanza minima tra costruzioni contigue, che si fronteggiano. La distanza tra le costruzioni, che viene stabilita sulla base di specifici calcoli, deve essere tale da evitare fenomeni di martellamento, ossia di urto tra le strutture vicine.

Per verificare il rispetto delle distanze, si considerano non significative quelle sporgenze della costruzione con funzione solo ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità (come mensole, cornicioni, grondaie e simili). Vanno invece calcolate nel computo della distanza minima le sporgenze come scale, terrazze, balconi e corpi avanzati.

Il muro di divisione tra due terreni

Il muro di divisione che separa edifici, giardini, cortili e campi – ovviamente se di proprietari diversi – si presume (salvo prova contraria) di proprietà comune a entrambi i confinanti. Pertanto le eventuali spese per le riparazioni dovranno essere divise a metà tra i due comproprietari.

Distanze minime per luci e finestre

Le luci (ossia le finestrelle alte che lasciano passare luce e aria ma non consentono di affacciarsi) possono essere una lesione della privacy perché, da là, si può spiare ciò che fa il vicino. Pertanto possono essere aperte direttamente sul terreno del vicino confinante ma per garantire l’altrui riservatezza e la sicurezza devono essere munite di una inferriata e devono aprirsi a non meno di due metri e mezzo di altezza rispetto al suolo del luogo a cui si vuole dare aria e luce.

Le vedute (ossia le normali finestre che consentono di affacciarsi e di vedere) sono certamente più “aggressive” rispetto alle luci, perciò devono stare ad almeno un metro e mezzo dal confine del vicino.


note

[1] Art. 892 e ss. cod. civ.


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7 Commenti

  1. Come mai il mio vicino a costruito attaccato al mio confine una casa e nessuno dice niente ,anche se o reclamato in Comune e anche in Provincia ?

  2. Villette a schiera contigue; piano terra ,primo piano mansardato, non abitabile,con balcone.
    Il mio vicino intende costruire una terrazza, in prosecuzione del predetto balcone,di tre metri.All’estremità di tale terrazza è prevista una scala a chiocciola, in atto esistente all’interno.E’ legittima tale costruzione,che mi leva luce ed aria,senza alcun rispetto della distanza dal muretto comune (40 cm piu rete sovrastante 100 cm)? Grazie

  3. Dopo un rilievo topografico è stata riscontrata una difformità di confini sia con il mio vicino, il quale ha trasformato il granaio in abitazione sforando con tettoie e puntando tutte le telecamere di sicurezza verso la mia proprietà e occupando una parte del mio giardino, sia con la strada adiacente non privata. Ho comprato nel 2014 e la casa è stata costruita ante 1945. Non ho ingiunzioni da parte del comune ma problemi di privacy con il vicino che avanza pretese di passaggio quando in realtà parcheggia immancabilmente sul mio terreno, vorrei recintare delimitando per bene. Cosa posso fare per regolarizzare il tutto? Devo agire tramite giudice?

    1. La strada più semplice (ed economica) è quella di accordarsi con la controparte per individuare correttamente i confini e stabilirne i termini in modo da non creare più confusione per il futuro.Il lettore dovrà provvedere a inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al confinante, invitandolo a nominare un proprio tecnico di fiducia affinché, insieme al suo, si provveda nel contraddittorio a determinare l’esatto confine, ad esempio in base alle mappe catastali, ai titoli di proprietà posseduti e ai rilievi effettuati in loco. Si tenga infatti conto che il rilevamento planimetrico consiste in un’elaborazione grafica sviluppata a tavolino che potrebbe essere confutata da sopralluoghi concreti.Se l’invito dovesse essere accolto, i tecnici potranno effettuare le opportune misurazioni e stabilire quale sia il confine; dopodiché, si potrà procedere alla recinzione per evitare successive invasioni. Delle operazioni deve essere redatto apposito verbale sottoscritto da tutti gli intervenuti, cioè dai proprietari e dai tecnici. A tal proposito, Le consiglio di affiancare un avvocato al tecnico di fiducia.Nel caso in cui il vicino non dovesse essere favorevole a una soluzione pacifica, allora non resta che la strada giudiziale. Anche in questa ipotesi, però, trattandosi di controversia riguardante diritti reali (proprietà), occorrerà tentare preliminarmente la strada della mediazione: si tratta di uno step obbligatorio, imposto dalla legge a pena di improcedibilità dell’azione giudiziaria.

      Ciò che si dovrà fare è nominare un avvocato, rivolgersi a uno degli organismi di mediazione presenti nel territorio provinciale e invitare la controparte a partecipare. Il mediatore fisserà una data e convocherà entrambe le parti: nel caso in cui la controparte si presenti all’invito, il mediatore esporrà la situazione e cercherà di far trovare un accordo alle parti, anche fissando successivi incontri; se la controparte non si presenta affatto, oppure si presenta ma rifiuta qualsiasi mediazione, allora il mediatore redige verbale negativo e si potrà procedere in giudizio. Nel caso di esito positivo, cioè di accordo raggiunto, il mediatore redige verbale che fa fede esattamente come una sentenza.L’azione da intraprendere in giudizio nel caso di fallimento della mediazione è quella prevista dagli artt. 950 e 951 del codice civile, cioè l’azione di regolamento di confini e la successiva apposizione dei termini. Nell’atto di citazione si avrà cura di allegare la perizia del tecnico di fiducia nonché il titolo di proprietà e una visura ipocatastale dalla quale si possa risalire ai precedenti titolari.Ed infatti, come ammette pacifica giurisprudenza (Cass., sent. n. 10062/2018), nell’azione di regolamento di confini incombe sia sull’attore che sul convenuto l’onere di allegare e fornire qualsiasi mezzo di prova idoneo all’individuazione dell’esatta linea di confine, mentre il giudice deve determinare il confine in relazione agli elementi che gli sembrano più attendibili, ricorrendo in ultima analisi alle risultanze catastali, aventi valore sussidiario.Fondamentale per il corretto convincimento del giudice è la nomina di un ctu (consulente tecnico d’ufficio), il quale provvederà, dopo sopralluogo e operazioni tecniche, a stabilire l’esatto confine delle proprietà coinvolte.Contro la perizia del ctu è possibile muovere contestazioni e invitare il consulente a rendere chiarimenti innanzi al giudice. Al termine del procedimento, il giudice emetterà sentenza determinando in via definitiva la consistenza delle proprietà.Peraltro, è appena il caso di ricordare che con l’azione di regolamento di confini (e successiva apposizione dei termini) il giudice si pronuncia solamente sulla consistenza delle proprietà, cioè sull’individuazione degli esatti confini (in genere, rimandando a quelli individuati dal ctu): ciò significa che, se è intenzione chiedere anche la demolizione di opere che ritiene essere state costruite sulla proprietà, il lettore dovrà farne espressa richiesta nella stessa domanda giudiziale.Secondo la giurisprudenza (Cass., sent. n. 14131/2016), l’azione di regolamento di confini mira a un accertamento qualificato e al recupero della porzione di terreno illegittimamente occupata, non ad imporre il compimento di opere, sicché occorre specifica domanda affinché il giudice, accertata la consistenza delle proprietà, ordini la demolizione o la costruzione di un’opera (ad esempio, la rimozione di una costruzione edificata sul terreno altrui).Solamente dopo aver risolto il problema dell’esatta estensione delle proprietà si potrà procedere all’analisi delle altre problematiche, cioè quelle inerenti all’invasione e alla privacy. È chiaro che, se il giudice dovesse dare ragione, la controparte sarebbe condannata anche al rilascio della parte di fondo che occupa illegittimamente: a quel punto, se non dovesse rispettare il provvedimento del giudice, si potrebbe provvedere a denunciarlo per invasione di terreni e per mancata ottemperanza alla sentenza dell’autorità giudiziaria.Per quanto riguarda la privacy, è pacifico in giurisprudenza che le telecamere di sicurezza non debbano inquadrare anche la proprietà altrui. La telecamera privata di videosorveglianza installata a protezione della propria abitazione non può avere un raggio di visuale tale da andare a interferire con gli spazi di proprietà del vicino. Il rischio è di commettere il reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis cod. pen.), punito con la reclusione fino a quattro anni. Inoltre, chi viola la privacy altrui può essere tenuto a pagare il risarcimento dei danni e, soprattutto, a rimuovere le telecamere.Per evitare tutto ciò, le telecamere devono essere installate in modo tale da limitare l’angolo visuale all’area effettivamente da proteggere, evitando, per quanto possibile, la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (vie, edifici, istituzioni, ecc.).Per quanto concerne il confine con la strada pubblica, il suggerimento è di tentare la via bonaria con l’ente che ne è responsabile, affinché si possa ripristinare l’esatta consistenza delle proprietà.Il consiglio è di trovare un accordo stragiudiziale con l’ente, magari rivolgendosi all’ufficio tecnico comunale, atteso che non si tratta di una vera invasione della Sua proprietà, a differenza di quanto sta accadendo con il vicino confinante, per il quale occorre intervenire anche giudizialmente nel caso di mancato accordo.

  4. Domando scusa. Quale articolo del codice regola la gestione del muro di divisione dei due terreni? sono proprietaria di una casa in disuso e purtroppo con poco valore di vendita. il vicino confinante vuole rifare un muro che confina col mio orto e per lui col retro casa per una parte sopraelevato al mio. Ha verbalmente garantito al mio tecnico che si sarebbe accollato tutti gli oneri, ma ora mi arriva la richiesta di sottoscrizione di un accordo tra le parti con solo l’indicazione dei limiti di costruzione da mantenere perché servirebbe al comune. Come posso garantirmi invece che spese e qualsiasi onere e responsabilità derivanti, anche in fase di esecuzione dei lavori, gravi solo sul vicino? Grazie. Purtroppo questa proprietà da solo spese e oneri.

    1. Leggi i seguenti articoli:
      -A chi appartiene il muro di divisione https://www.laleggepertutti.it/144425_a-chi-appartiene-il-muro-di-divisione
      -A chi spetta la manutenzione di un muro divisorio comune? https://www.laleggepertutti.it/50640_a-chi-spetta-la-manutenzione-di-un-muro-divisorio-comune
      Per sottoporre il tuo caso specifico all’attenzione dei professionisti del nostro network, puoi richiedere una consulenza cliccando qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

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