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Spese di condominio: posso chiedere all’amministratore di dimostrarle?

1 marzo 2018


Spese di condominio: posso chiedere all’amministratore di dimostrarle?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 marzo 2018



È possibile chiedere, e come, all’amministratore di condominio di dimostrare che i contributi che chiede sono attendibili?

L’amministratore di condominio ti ha inviato una mail in cui ti chiede il pagamento dei contributi per l’ordinaria e la straordinaria amministrazione dell’ultimo trimestre. Non hai partecipato alle precedenti assemblee e non hai idea di cosa sia stato deciso o di cosa sia scritto sui bilanci presentati in tali occasioni. Di certo è che l’importo che ti viene addebitato ti sembra eccessivo e ora vuoi vederci chiaro. Hai perciò intenzione di chiedere all’amministratore chiarimenti e che ti dimostri per quale ragione devi pagare così tanto. Dopo avergli mandato una comminuzione, hai atteso qualche giorno, ma invano. Non avendo ottenuto risposta hai quindi sospeso ogni pagamento. Dopo alcuni mesi però ti è arrivata una diffida legale: «o paghi o procediamo nei tuoi confronti», ti è stato detto dall’avvocato del condominio. Una cosa inaudita a tuo avviso: la morosità non dipende da te ma dall’amministratore che non ti ha mostrato le carte. Chi ha ragione? Si può chiedere all’amministratore di dimostrare le spese di condominio? Ecco cosa dice a riguardo la legge e la giurisprudenza.

Analisi della documentazione contabile del condominio

Compito dell’amministratore è redigere, conservare e custodire i bilanci in modo ordinato. Dall’altro lato è diritto di ogni condomino prenderne visione in qualsiasi momento, recandosi ove detta documentazione si trova o, se ciò non pregiudica le attività dell’amministratore, chiedendogli una copia via email. «Prenderne visione» non significa che l’amministratore sia tenuto a fornire consulenze personalizzate sulla lettura e comprensione delle carte e dei bilanci stessi: per cui, una volta che il professionista ha dato la possibilità di estrarre copia della contabilità ha fatto tutto ciò che la legge gli impone. Sarà poi l’interessato, che sospetti irregolarità, a dover analizzare i conti anche con l’aiuto di un esperto di propria fiducia e a dimostrare che c’è un errore di calcolo.

Obblighi dell’amministratore

Andando ad analizzare, più nel dettaglio, gli obblighi dell’amministratore, questi è tenuto a redigere un rendiconto annuale che contenga le entrate e le uscite di cassa e una nota esplicativa che agevoli la comprensione del documento.

Il rendiconto annuale deve essere presentato all’assemblea almeno una volta all’anno e non oltre 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale. Allo scopo di permettere a ciascun condomino partecipante all’assemblea di conoscere il rendiconto e di poterlo consapevolmente discutere, il rendiconto va inviato ai condomini con un certo anticipo rispetto alla data fissata per l’assembla. Di solito viene inviato con l’avviso di convocazione dell’assemblea.

Ogni condomino può prendere visione del rendiconto, così come può chiedere l’esibizione delle fatture e delle pezze giustificative delle spese sostenute, delle tabelle millesimali, dei bilanci e del regolamento di condominio. È possibile anche chiedere l’estratto del conto corrente del condomino; se l’amministratore non lo esibisce lo si può chiedere direttamente alla banca dimostrando di aver prima inoltrato la richiesta all’amministratore. È infine diritto di ogni proprietario di appartamento chiedere i dati di tutti gli altri condomini.

Se si sospetta di irregolarità la gestione fatta dall’amministratore, si può nominare un revisore della contabilità condominiale che ha una funzione di controllo. Lo può nominare l’assemblea (a maggioranza) o qualsiasi altro condomino singolarmente.

La contestazione dei conteggi fatti dall’amministratore

Come detto sopra, l’obbligo dell’amministratore di esibire tutta la documentazione contabile e di consentire l’estrazione di copie non implica anche il dovere di spigare come è arrivato ai conteggi finali e quali criteri ha applicato. Se il condòmino ritiene che ci siano errori, omissioni o irregolarità dovrà anche darne prova e assumersi l’onere (in ultima istanza davanti al giudice) di contestare i calcoli dei contributi.

È sempre possibile sollevare contestazioni sui conteggi fatti dall’amministratore, ma è bene conoscere una regola processuale che potrebbe costituire una mannaia nei confronti del condomino. La legge e la giurisprudenza affermano che, tutte le volte in cui una spesa viene deliberata in assemblea, il condomino ha 30 giorni di tempo per contestarla, impugnando la delibera (per gli assenti, il termine inizia a decorrere da quando si è ricevuta la copia del verbale; per i dissenzienti e gli astenuti dal giorno della riunione di condominio). Se si lascia scadere questo termine, non è più possibile contestare i conteggi fatti dall’amministratore. Con il risultato che se il condòmino non paga quanto gli viene chiesto e il condomìnio dovesse notificargli un decreto ingiuntivo sarebbe del tutto inutile proporre opposizione: questa verrebbe di certo rigettata dal giudice. Risultato: ha poco senso chiedere all’amministratore di dimostrare i conteggi, le spese, le quote e i piani di riparto fatti solo quando questi  presenta una richiesta di pagamento; se infatti sono ormai scaduti i termini per contestare la decisione dell’assemblea, non c’è più modo di far valere i propri diritti.

Questo però non significa che l’amministratore si possa rifiutare di mostrare la contabilità al proprietario o di inibirgli l’accesso alla documentazione e l’estrazione di una copia. Del resto, ciò trova conferma nello stesso codice civile [1] ove si afferma che «i condomini e i titolari di dritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti contabili giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese». Ai condomini medesimi grava l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà.

note

[1] Art. 1130-bis cod. civ.

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