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Vendita con assegno scoperto: che fare?

10 Marzo 2018


Vendita con assegno scoperto: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Marzo 2018



Ho venduto un terreno agricolo ad una società agricola. Nel rogito risulta che il compratore ha pagato in parte con bonifico e in parte con assegno circolare. Il notaio ha trasmesso alla conservatoria dei registri che il terreno è stato venduto e il compratore ha pagato il tutto. La banca che ha emesso l’assegno ha rilevato che non è circolare e non è coperto. Fatta l’ingiunzione di pagamento e ottenuto il decreto per il pignoramento è risultato che la società acquirente ha venduto ad altra società agricola. Ha venduto un terreno non di proprietà perche non pagato. Cosa devo fare?

 

La legge, cioè l’articolo 1376 del codice civile, stabilisce che nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la proprietà si trasmette per effetto del consenso delle parti.

Questo vuol dire che se nel caso specifico è stata siglata una vendita classica, cioè una vendita ad effetti reali (cioè una vendita senza riserva di proprietà e una vendita di un bene determinato), la proprietà del terreno è stata trasferita con il semplice consenso delle parti e, cioè, con la firma del contrattodefinitivo (del rogito), indipendentemente dal trasferimento del possesso del terreno o dal pagamento del prezzo.

Per essere ancora più preciso: con la firma del contratto definitivo di compravendita (cioè del rogito)la proprietà del terreno del lettore è stata già trasferita alla società ed il trasferimento della proprietà alla società agricola resta valido ed efficace anche in mancanza del pagamento del prezzo.

Chiaramente il lettore ha diritto ad ottenere per intero il pagamento del prezzo concordato con l’acquirente, ma la proprietà del terreno agricolo non è più sua.

Il lettore, quindi, può sicuramente agire per ottenere il pagamento del prezzo (e mi pare che lo stia giàfacendo con la richiesta di decreto ingiuntivo e con la successiva azione esecutiva avviata con il pignoramento).

Si aggiunga che il lettore poteva anche iniziare una causa, contro la società agricola, per ottenere la risoluzione del contratto di vendita per inadempimento (tornando proprietario del terreno) e, poi, ottenere la restituzione del terreno (oltre ad eventuale risarcimento del danno e fatta salva la restituzione alla società agricola della parte del prezzo già incassata).

Siccome, però, la prima società agricola ha venduto il terreno ad una seconda società, bisognaprecisare che l’articolo 2652, n. 1), del codice civile protegge questo acquisto (cioè l’acquisto del terreno da parte della seconda società agricola) se la seconda società agricola ha trascritto il suo attodi acquisto presso la ex conservatoria dei registri immobiliari prima della eventuale trascrizione daparte del lettore dell’atto di citazione con cui avesse iniziato la causa per la risoluzione della sua vendita allaprima società agricola.

Per spiegar meglio: il lettore non potrà più tornare proprietario del terreno ed ottenerne la restituzionese la seconda società agricola ha trascritto il suo acquisto dalla prima società agricola prima che il lettore abbia trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari il suo atto di citazione contro la primasocietà agricola per ottenere la risoluzione del suo contratto di vendita.

In sostanza, se il lettore non ha ancora iniziato una causa per ottenere la risoluzione del contratto divendita con cui egli ha venduto alla prima società agricola, è inutile che cominci adesso una causadel genere perché anche se la vincesse non potrà più tornare proprietario e ottenere la restituzione del terreno se, come è assai probabile, la seconda società agricola ha già trascritto da tempo ilcontratto con cui ha acquistato il terreno dalla prima società agricola.

Resta comunque fermo che il lettore ha il diritto di ottenere l’integrale pagamento del prezzo del terreno agricolo (e dal quesito risulta che abbia già avviato le opportune azioni).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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