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Si può riparare il proprio balcone?

2 marzo 2018


Si può riparare il proprio balcone?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 marzo 2018



Le spese relative al terrazzo possono essere anticipate dal proprietario ma per il rimborso questi deve dimostrare l’urgenza dell’intervento di manutenzione.

Sul balcone di casa tua è caduta tanta acqua a causa delle abbondanti piogge degli ultimi anni. L’intonaco è venuto via e l’umidità è filtrata fin nella proprietà del vicino del piano di sotto che ora sta subendo lo sgocciolamento sui propri divanetti da esterno. Ma quel che più ti preoccupa è che c’è il rischio di uno sgretolamento del cemento che potrebbe cadere in testa ai passanti o sulle auto parcheggiate sulla strada. Vorresti procedere a un’immediata manutenzione ma non sai cosa fare visto che le spese relative ai balconi sono di competenza del condominio e l’assemblea non si decide. Nell’inerzia degli altri condomini che non vogliono spendere soldi e approvare i lavori, hai deciso di provvedere da solo anche per non subire eventuali richieste di danni e responsabilità personali. Così ti chiedi se si può riparare il proprio balcone e magari poi chiedere il rimborso al condominio. La risposta è stata fornita dalla Cassazione con una recente ordinanza [1].

Le spese relative alla riparazione del balcone spettano, in parte, al proprio dell’appartamento e in parte al condominio. Sono di competenza del primo tutte le opere che riguardano la struttura e la pavimentazione; è invece il condominio a decidere le spese relative ai rivestimenti e agli elementi decorativi che contribuiscono all’estetica della facciata dell’edificio e che, pertanto, sono di interesse comune (tali spese saranno ripartite per millesimi).

Detto ciò è facile comprendere come, per riparare il balcone, il proprietario non abbia bisogno del consenso dell’amministratore o dell’assemblea quando si tratta di interventi strutturali come appunto le infiltrazioni di acqua piovana. Ma se il tempo e le avverse condizioni meteo dovessero aver intaccato gli elementi estetici del balcone, inseriti nel prospetto dell’edificio, allora le cose cambiano ed entra in gioco l’assemblea. Vi rientra a pieno diritto il parapetto in muratura che è anche un elemento della facciata e che contribuisce al decoro architettonico del palazzo (di tanto abbiamo parlato in Balconi e sottobalconi: chi paga le spese di ristrutturazione?). Anche la responsabilità per danni provocati a terzi dagli elementi decorativi è del condominio e non del singolo proprietario.

Che fare in caso di spese urgenti? Veniamo ora al problema di partenza e alla possibilità di iniziare i lavori, in attesa che l’assemblea decida, anticipando le spese e poi chiedendone il rimborso al condominio. A riguardo una norma del codice civile [2] stabilisce quanto segue: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». Tradotto in parole povere significa che ciascun condominio è certamente libero di effettuare, a proprio carico, la manutenzione di parti comuni dell’edificio, ma se poi vuole il rimborso dei costi sostenuti deve dimostrare che l’intervento doveva essere fatto urgentemente e che non c’era possibilità – salvo danni gravi e irreparabili – di attendere l’ok dell’assemblea. Con la sentenza della Cassazione citata in apertura viene poi chiarito che spetta a chi chiede il rimborso dimostrare l’urgenza della spesa ossia le condizioni che gli hanno imposto di provvedere senza ritardo e che gli hanno impedito di avvertire tempestivamente l’amministratore e gli altri condomini.

La sentenza si presta ad essere applicata non solo ai balconi ma anche al terrazzo dell’edificio – il cosiddetto «lastrico solare» – che è la copertura che sostituisce il tetto costituita da un piano calpestabile. Di regola il terrazzo è di proprietà del condominio salvo non risulti diversamente. Potrebbe infatti ben essere che il lastrico sia nell’uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano; in tal caso questi è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione per un terzo mentre gli altri due terzi vanno ripartiti tra tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi. Ebbene, il titolare del terrazzo di copertura può anticipare le spese di riparazione e manutenzione e poi chiedere il rimborso agli altri condomini (ciascuno pro quota) solo se dimostra l’urgenza e la necessità dell’intervento.

note

[1] Cass. ord. n. 4684/18 del 28.02.2018.

[2] Art. 1134 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 19 gennaio – 28 febbraio 2018, n. 4684
Presidente Giusti – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

C.M.V. e S.A.A. hanno proposto ricorso in cassazione articolato in quattro motivi avverso la sentenza del Tribunale di Sassari n. 881/2014 del 21.06.2014. Resiste con controricorso V.C. .
Il giudizio ebbe inizio con atto di citazione notificato il 24 aprile 2010 da V.C., il quale convenne in giudizio, innanzi al Giudice di Pace di Alghero, C.M.V. E S.A.A., condomini dell’edificio di via (omissis), Alghero, chiedendo che gli stessi venissero condannati al pagamento pro quota rispettivamente delle somme di Euro 2.118,87 e di Euro 407,00, dovute all’attore quale saldo per l’esecuzione dei lavori urgenti di risanamento del terrazzo a livello di uso esclusivo dell’attore, causa di copiose infiltrazioni verificatesi nell’unità immobiliare sottostante di proprietà Sa. . Avverso la sentenza del Giudice di Pace, che accolse la domanda, i soccombenti proposero appello innanzi al Tribunale di Sassari, lamentando la violazione degli artt. 1134 e 2697 c.c. per assenza di una situazione di urgenza che potesse giustificare un intervento immediato del V. ed il relativo preteso rimborso delle spese anticipate. Il Tribunale di Sassari, confermando la sentenza di primo grado, rigettò l’appello. Il Giudice di secondo grado ritenne che lo stato di urgenza non fosse stato oggetto di contestazione nel giudizio di primo grado e che dunque tale tema di indagine non potesse trovare ingresso per la prima volta in appello; che le fotografie dei luoghi prodotte in primo grado dimostrassero la gravità delle infiltrazioni nella sottostante proprietà; che gli interventi adoperati fossero comunque strumentali alla riparazione della terrazza e, pertanto, oggetto di riparto di spese tra i condomini a norma dell’art. 1126 c.c..
Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione dell’art. 1134 c.c. e art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3, c.p.c. Assumono i ricorrenti che lo stato di urgenza, posto a fondamento della decisione del Giudice di Pace, è previsto da una norma imperativa, per cui necessita di verifica circa l’applicabilità e la sussistenza, cosa che si assume non verificatasi nei precedenti gradi di giudizio. L’onere della prova relativa all’indifferibilità della spesa incomberebbe sul condomino che pretende il rimborso, dovendo questo dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente gli altri condomini.
Con il secondo motivo di ricorso si denuncia la violazione dell’art. 115 c.p.c., per avere il giudice di secondo grado ritenuto che la questione della sussistenza dello stato di urgenza fosse stato introdotta per la prima volta nel tema di lite soltanto in grado di appello, mentre, al contrario, la stessa era stata evocata dal V. già in primo grado a fondamento dell’azione spiegata.
Con il terzo motivo si denuncia la violazione degli artt. 1126 c.c. e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c., stante il fatto che, trattandosi di una terrazza ad uso esclusivo del V., lo stesso avrebbe dovuto dimostrare che i danni non erano dovuti a fatti a lui imputabili.
Con il quarto motivo si evidenzia la violazione della legge 27 dicembre 1997, n. 449 e del decreto legge n. 201/2011, il tutto in relazione all’agevolazione fiscale, in quanto per legge sarebbe stato solo il V. a dover e poter trasmettere il relativo modulo all’amministrazione finanziaria, di tal che la sua inerzia ha poi pregiudicato gli altri condomini.
I quattro motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, perché connessi, e si rivelano del tutto infondati.
Essenzialmente, l’esposizione delle censure rivela carenze dei necessari requisiti di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata.
Non è dubbio che, ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c. (nella formulazione qui operante ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente; né può confutarsi che debba considerare “urgente” la sola spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. È altresì inevitabile ribadire che la prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (così da ultimo Cass., Sez. 6 -2, 16/11/2017, n. 27235; e già, tra le tante, Cass. Sez. 2, 12/09/1980, n. 5256).
Sennonché, il Tribunale di Sassari, nella sentenza impugnata, prima ancora di dire provata l’urgenza dell’intervento manutentivo della terrazza di uso esclusivo V., affermò che lo stesso carattere indifferibile dei lavori non fosse stato oggetto di specifica contestazione ad opera dei convenuti nel giudizio di primo grado, e che tale circostanza non potesse perciò essere oggetto di contraria allegazione nel processo di gravame.
Anche, infatti, nel procedimento avanti al giudice di pace, l’art. 320 c.p.c. concentra nella prima udienza tutta l’attività processuale delle parti (quali la precisazione dei fatti, la produzione dei documenti e le richieste istruttorie), ammettendo il rinvio a successiva udienza solamente quando, in relazione all’attività svolta, risultino necessarie ulteriori produzioni o richieste di prove. All’udienza che venga tenuta successivamente alla prima è, peraltro, ulteriormente consentito al convenuto di svolgere attività difensiva consistente nella contestazione delle pretese avversarie e delle prove addotte a sostegno delle medesime (cfr. Cass. Sez. 3, 29/03/2006, n. 7238). Quanto tuttavia residui come fatto incontroverso tra le parti, rimane per ciò solo non bisognoso di prova; di tal che, pure il fatto dell’urgenza ex art. 1134 c.c., posto dall’attore a fondamento della domanda di rimborso delle spese anticipate, se non contestato dal convenuto, deve essere considerato incontroverso e non richiedente una specifica dimostrazione, né la contestazione di fatti originariamente non contestati può poi essere ammessa in appello. I ricorrenti, avendo la sentenza impugnata rilevato che essi avevano tenuto in primo grado una condotta processuale di non contestazione, avrebbero pertanto dovuto innanzitutto allegare e dimostrare l’erroneità di tale statuizione, indicando specificamente in ricorso, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., gli atti difensivi in cui fosse stata sin dall’inizio opposta l’insussistenza dell’urgenza ex art. 1134 c.c. (cfr. tra le tante Cass. Sez. 3, 09/08/2016, n. 16655; Cass. Sez. 6 – 1, 12/10/2017, n. 24062).
Rientrando, comunque, nel potere-dovere della Corte di legittimità rigettare il ricorso anche per una ragione di diritto diversa da quella prospettata dal ricorrente ed individuata d’ufficio, purché fondata sui fatti prospettati dai contendenti, e sempre che l’esercizio di un tale potere di qualificazione non comporti la modifica della domanda definita nelle fasi di merito o il rilievo di una eccezione in senso stretto (arg. da Cass. Sez. VI-3, 14/02/2014, n. 3437; Cass. Sez. III, 22/03/ 2007, n. 6935), l’infondatezza delle censure articolate deriva altresì dall’operatività del principio già affermato in giurisprudenza, per cui il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non fonda sull’applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene, fermo poi il diverso profilo della qualificazione dell’azione che garantisca il rimborso delle somme eventualmente anticipate per intero dal titolare del diritto esclusivo (così Cass. Sez. 2, 09/01/2017, n. 199).
Quanto alla questione posta col terzo motivo, ove si lamenta che il V. avrebbe dovuto dimostrare che i danni non erano dovuti a fatti a lui imputabili, vale piuttosto il principio enunciato da Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449, per cui qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia, appunto, il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Circa, invece, la questione oggetto in particolare del quarto motivo, neppure può incidere sulla sussistenza e sulla misura del credito del V. per il rimborso delle quote anticipate, con riguardo alla riparazione del terrazzo a livello, l’allegata circostanza che lo stesso controricorrente non si fosse avvalso delle detrazioni in ragione della spesa sostenuta per l’intervento edilizio, in forza dell’art.1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449. Tale detrazione è, infatti, oggetto di una facoltà, e non di un obbligo, per il creditore; peraltro, di essa, sempre che si tratti di lavori eseguiti su parti condominiali, possono beneficia9e tutti i comproprietari che abbiano in concreto provveduto ai relativi pagamenti, salva la regolamentazione dei loro rapporti interni e la delega conferita ad uno di essi ad eseguire i bonifici.
Il ricorso va dunque rigettato e, in ragione della soccombenza, i ricorrenti vanno condannati a rimborsare le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, in favore del controricorrente.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

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