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Lo sai che? Quale affitto conviene

Lo sai che? Pubblicato il 5 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 5 marzo 2018

Contratto di locazione: le diverse tipologie e i consigli per l’inquilino e il padrone di casa. La cedolare secca e la disdetta.

Se sei alla ricerca di una casa in affitto o, al contrario, vorresti un inquilino serio a cui lasciare il tuo appartamento in locazione, ti si aprono diverse strade. Non esiste infatti un solo tipo di contratto, ma tante tipologie, ciascuna collegata a una diversa finalità e con proprie caratteristiche. Alcune di queste caratteristiche sono modificabili con l’accordo delle parti e altre no, essendo imposte dalla legge. Ecco perché, se ti stai chiedendo quale affitto conviene e non sai come muoverti, la prima domanda che ti devi fare è piuttosto «quali sono le mie esigenze?»: è proprio partendo da queste che devi muoverti per stabilire cosa sia più adatto a te. In questo articolo cercheremo di fare una sintesi di tutte le varie forme di affitto che puoi adottare a seconda di ciò che ti serve.

Affitto o locazione?

Un avvertimento: quello che tu chiami comunemente affitto è, in realtà, un contratto di locazione, locazione che può essere sia a fini abitativi (la casa cioè ove vivere da soli o con la propria famiglia) o a fini commerciali (il negozio, il magazzino, ecc.). Si usa invece più propriamente il termine affitto quando ci si riferisce a beni che producono frutti: si pensi all’affitto di un’azienda (ossia al complesso di beni necessari a mandare avanti un’attività come tutta la dotazione di un bar) cui si ricorre per conseguire degli utili economici.

In ogni caso, visto che ormai comune dire «affitto» quando ci si riferisce invece alla locazione, parleremo anche noi – come del resto facciamo sempre – con il linguaggio comune, pur consapevoli dell’improprietà tecnica.

Quali sono i contratti di affitto a uso abitativo?

Due sono le macro categorie di contratti di affitto: a uso abitativo e a uso commerciale. Nel primo caso, il contratto può avere diverse forme; invece nel secondo caso il contratto è unico ed è anche più libero da vincoli legali.

Il contratto a uso abitativo può essere:

Locazione a canone libero (anche detto 4+4)

  • le parti sono libere di scegliere il canone che preferiscono: la legge non fissa né importi minimi, né massimi. Quindi l’importo del canone è rimesso alla trattativa tra le parti;
  • ha una durata minima di 4 anni, ma alla prima scadenza si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, si rinnova sempre di 4 anni in 4 anni. Dopo i primi 4 anni, però, il locatore può dare disdetta per alcuni specifici motivi indicati dalla legge (necessità di destinare l’immobile a residenza propria, del coniuge o dei figli; se l’edificio è gravemente danneggiato ed è necessario effettuare dei lavori; se il conduttore ha la disponibilità di un alloggio libero nello stesso Comune; quando il conduttore non vive continuativamente nell’immobile senza giustificato motivo; se c’è necessità di vendere e il locatore non ha la disponibilità di altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione);

Locazione a canone concordato (anche detto 3+2)

  • il contenuto del contratto è prefissato secondo un modello ministeriale;
  • il canone è prestabilito secondo importi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti. Il canone che fissa la legge è quasi sempre inferiore a quello di mercato;
  • la durata del contratto è più breve rispetto a quella del contratto 4+4; qui infatti la prima scadenza è di 3 anni, ma si rinnova in automatico per altri 2 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, il contratto si rinnova sempre di 3 anni in 3 anni.

Locazione a uso transitorio

  • ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi non rinnovabili;
  • il canone è libero;
  • può essere stipulata solo in presenza di particolari situazioni di necessità temporanee dell’inquilino o del padrone di casa che vanno indicate nel contratto.

Locazione per studenti universitari

  • ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi;
  • può essere rinnovato;
  • il canone è prefissato da accordi sindacali.

Locazione per finalità turistiche

Le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto. In genere tale tipo di locazione è stipulata per brevi periodi. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato.

Se stai cercando casa fissa per la tua famiglia 

Se sei alla ricerca di una abitazione per la tua famiglia il contratto più conveniente è quello 4+4. Pagherai di più rispetto al contratto 3+2 ma ha alcuni benefici:

  • di solito viene prescelto per gli immobili di caratteristiche più pregiate;
  • la durata è più lunga: per cui se sei certo di non subire trasferimenti nel medio periodo, e non ami cambiare casa, con il contratto 4+4 puoi contare su una stabilità iniziale di 8 anni e, alla scadenza, di 4 anni per volta.

Se vuoi risparmiare sull’affitto

Se intendi risparmiare ci sono i contratti a canone concordato con i quali il locatore non può chiederti più delle quote prefissate dagli accordi delle organizzazioni rappresentative. Lo svantaggio però è che il contratto ha durata solo di 3 anni (5 per la prima scadenza).

Se non sai quanto tempo ti servirà l’appartamento

Contrariamente a quanto spesso si crede, l’inquilino non può disdire l’affitto quando e come vuole ma è tenuto a rispettare i tempi del contratto (salvo la giusta causa sopravvenuta e imprevedibile). Ne abbiamo parlato in Disdetta affitto: quando e come.

Pertanto, se devi trasferirti in un luogo per un lavoro ma non hai idea per quanto tempo avrai questa necessità, oppure se la tua possibilità di pagare l’affitto è condizionata a un contratto precario che non sai se ti verrà rinnovato,

la cosa migliore è firmare un contratto uso transitorio. In questo caso, potrai dare disdetta in qualsiasi momento senza bisogno di un preavviso.

L’importante è indicare, nel contratto, le esigenze che ti impongono l’uso transitorio dell’appartamento.

Se sei uno studente universitario

Se sei un universitario, hai un contratto apposta per te. Qui devi fare una comunicazione di disdetta almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima. Puoi anche recedere per gravi motivi, ma comunque sempre previo preavviso.

Sei vuoi visitare una città, prendere una casa al mare o in montagna

Se ti interessa fare il turista e piuttosto di andare in albergo o in un B&b che ti consterebbe troppo preferisci prendere un appartamento coi tuoi amici, il contratto di locazione a uso turistico è quello che fa al caso tuo. Qui puoi dare disdetta in qualsiasi momento, anche se di solito la data di scadenza è indicata nel contratto stesso e il locatore vuole il pagamento anticipato.

Se non vuoi pagare molte tasse sull’affitto

Se invece sei locatore e vuoi pagare meno tasse sull’affitto puoi optare per la cosiddetta cedolare secca che è un’imposta fissa. La puoi scegliere solo per le locazioni a uso abitativo tra privati. In particolare:

  • per le locazioni a canone libero, l’imposta è pari al 21% del canone di locazione annuo
  • per le locazioni a canone fisso, invece, l’imposta è pari al 15% del canone di locazione annuo.

Quindi, il padrone di casa che sceglie un contratto di affitto 3+2 da un lato non può chiedere un canone particolarmente elevato, ma dall’altro lato sconta un’imposta inferiore. Per stabilire quale affitto conviene dovrà quindi farsi due calcoli in tasca e verificare se l’aumento della tassazione giustifica la scelta dell’affitto libero con incremento del canone.

Sia i proprietari che l’inquilino devono agire come persone fisiche, cioè non nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Il regime della cedolare secca ha diversi vantaggi. Assolvendo la sola imposta sostitutiva, infatti, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. In più, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.   


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