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Avviso di rettifica valore terreno edificabile

10 Marzo 2018 | Autore:
Avviso di rettifica valore terreno edificabile

Vendita terreno agricolo o edificabile: come il Fisco accerta il valore del bene e aumenta le imposte. 

In caso vendita di un terreno, l’Agenzia delle Entrate può accertare che il valore del bene è in realtà superiore a quello dichiarato dalle parti o comunque al prezzo di cessione, e procedere così alla rettifica del valore e alla liquidazione di una maggiore imposta di registro. Ciò avviene, nella gran parte dei casi, quando il terreno, venduto come agricolo, viene invece considerato dal Fisco come edificabile, e quindi di maggior valore. Vediamo come avviene la rettifica del valore del terreno edificabile.

Avviso di rettifica e liquidazione imposta di registro

L’Agenzia delle Entrate, se ritiene che i beni hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni [1].

L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere, a pena di nullità, l’indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi in base ai quali è stato determinato, l’indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell’imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso.

La motivazione dell’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto nè ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale.

Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, né i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella prevista per l’enfiteusi e l’usufrutto.

Avviso di rettifica terreno edificabile

Secondo la Cassazione [2], in tema di imposta di registro, l’edificabilità di un’area è desumibile dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione o in mancanza degli strumenti urbanistici attuativi.

Il semplice avviso del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, come per esempio la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico. Ciò in quanto la valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo.

L’impossibilità di distinguere, ai fini dell’inibizione del potere di accertamento, tra zone già urbanizzate e zone in cui l’edificabilità è condizionata all’adozione dei piani particolareggiati o dei piani di lottizzazione non impedisce, peraltro, di tener conto, nella determinazione del valore venale dell’immobile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione.

In una recente pronuncia la Cassazione [3] ha evidenziato come, per la valutazione del valore del terreno, non possa più farsi riferimento alla natura agricola dello stesso ma debba, comunque, farsi riferimento alla sua natura edificabile, se viene adottato il piano regolatore generale e anche se, per l’assenza di strumenti pianificatori attuativi, vadano valutate le mere potenzialità edificatorie.


note

[1] Art. 52 DPR n. 131/1986.

[2] Cass. sent. n. 11182/14.

[3] Cass. ord. n. 4782/2018.


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