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Il cortile è condominiale?

6 marzo 2018


Il cortile è condominiale?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 marzo 2018



A chi appartiene la corte attorno al palazzo: ai proprietari dei magazzini o al condominio?

Hai acquistato casa da alcuni anni. Attorno al palazzo c’è un giardino che lo costeggia in senso circolare. Quest’area, che voi chiamate “corte”, è sempre stata considerata condominiale, tant’è che tutti i proprietari degli appartamenti dello stabile vi hanno transitato, talvolta con le auto, per arrivare più facilmente al portone dell’edificio (benché lo stesso possa essere raggiunto anche dai garage). Da qualche tempo però il proprietario dei magazzini del piano terra ha recintato lo spazio, affiggendo un cartello dal tono molto esplicito: «Proprietà privata». Ti sembra assurdo che un’area che nasce come strumentale al miglior utilizzo dell’immobile debba appartenere a una sola persona: non dovrebbe esserne garantito l’uso del cortile a tutti i condomini? Il condomino in questione si trincera dietro l’atto di acquisto dall’originario costruttore ove viene chiarito che la particella in commento, per come risultante al catasto, gli è stata venduta insieme all’immobile. Nel tentativo di comprendere cosa fa fede, ti chiedi se il cortile è condominiale oppure se è legittimo che questo spetti a un solo condomino in via esclusiva. Ecco cosa ha detto, a riguardo, la Cassazione in una recente ordinanza [1] e cosa stabilisce la legge.

Quali sono le parti comuni di un edificio?

Il codice civile [2] elenca una serie di parti dell’edificio che, salvo prova contraria, si considerano di tutti i condomini. In particolare viene stabilito che sono oggetto di proprietà comune (se non risulta il contrario da un titolo, ossia da un rogito) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i portici, i cortili, le aree destinate a parcheggi e le facciate.

La corte o il cortile si presumono quindi una «parte comune», ossia di proprietà del condominio (e, in definitiva, di tutti i condomini).

Si intende altro come cortile qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensiva dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – sebbene non menzionati espressamente nel codice civile tra le aree comuni.

Abbiamo però usato queste parole: il cortile «si presume» di proprietà comune. Il che significa che è sempre possibile dare la prova del contrario, ossia di una proprietà esclusiva. Ma la prova deve consistere in un «titolo contrario» ossia in un atto pubblico che annoveri tale area nella proprietà – ad esempio – dell’originario costruttore che poi l’abbia alienata a un singolo condomino. Risultato: il condomino che pretende l’appartenenza esclusiva di un bene che, in base al codice civile, è invece annoverato tra i beni comuni, deve dare la prova della sua proprietà esclusiva mediante un titolo contrario.

Quando nasce il condominio (e quindi si individuano le parti comuni)?

Il problema è tutt’altro che raro. Non sono rare le ipotesi in cui lo spazio esterno, adiacente al fabbricato del condominio, è astrattamente utilizzabile per consentire l’accesso all’edificio stesso; viene così considerato di norma cortile ed incluso nelle parti comuni dell’edificio. Visione confermata dalla Cassazione secondo cui l’area esterna di un palazzo condominiale, per la quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costruzione del condominio (ossia all’atto della vendita del primo appartamento), va infatti ritenuta di presunta natura condominiale ai sensi del codice civile [3].

Ricordiamo che il condominio si attua quando avviene il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobile da parte dell’originario unico proprietario o del costruttore. Il condominio, in altri termini, nasce nell’attimo stesso in cui viene venduto il primo appartamento. È da questo momento che rileva la situazione concreta per verificare se il cortile è condominiale o meno ed è quindi da tale stesso atto che bisogna prendere le mosse per l’analisi sulla proprietà.

Con la vendita del primo immobile e la formazione del condominio, il cortile si presume già del condominio stesso se tale atto non dispone diversamente. E ciò perché il cortile rientra tra tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura sono destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio [4].

Se manca nel titolo originario una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente al costruttore o al proprietario dei magazzini la proprietà dell’area scoperta, quest’ultimo non può poi validamente disporre della stessa area come proprietario unico, né può affiggere il cartello «Proprietà privata».

In sintesi: il cortile è di proprietà del condominio?

Detto in altre parole, è al momento della prima vendita dell’unità immobiliare che si verifica il frazionamento e, quindi, la costituzione del condominio; ed è proprio allora che vengono individuate le parti dell’edificio destinate all’uso comune. Se non risulta alcuna volontà (da parte del costruttore) di riservare al proprietà dell’area scoperta a favore di alcuno, il cortile spetta a tutti i proprietari. Tale area esterna all’edificio condominiale, quindi, si presume bene comune se non risulta alcuna riserva di proprietà a favore di alcuno.

I precedenti della giurisprudenza

Cassazione civile, sez. VI, 08/03/2017,  n. 5831

Spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area provare che la stessa sia compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato.

L’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall’art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 l. n. 765 del 1967, ove venga accertato che sia destinata a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che poi, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura. Pertanto, spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41-sexies della l. n. 1150 cit., di provare che la stessa sia compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato, trattandosi di elemento costitutivo del relativo diritto.

Per affermare la natura condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. di un’area esterna all’edificio, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 l. n. 765 del 1967 occorre preliminarmente accertare che si tratti di spazio destinato a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e poi che lo stesso sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e non impiegato, invece, per realizzarvi manufatti od opere d’altra natura. Spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41 sexies Legge urbanistica, di provare che la stessa sia compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato, in quanto elemento costitutivo dell’asserito diritto.

L’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall’art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765 del 1967, alla duplice condizione che venga accertato che essa sia destinata a parcheggio, secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura. Trattandosi di elementi costitutivi del relativo diritto, spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio su tale area, l’onere di provare che la stessa è compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato.

Cassazione civile, sez. II, 31/08/2017,  n. 20612 

La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l’ambito dei beni comuni e l’estensione delle proprietà esclusive, in deroga all’articolo 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l’acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all’uopo, un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta.

Cassazione civile, sez. II, 04/09/2017,  n. 20712 

Un regolamento condominiale contrattuale – contestuale alla nascita del condominio – può contenere, oltre alla indicazione delle parti dell’edificio di proprietà comune e alle norme relative alla amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva. In tale caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, legittimato alla instaurazione e al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli articoli 817, comma 2, e 818 del Cc.

Al fine di accertare se l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o più condomini, è irrilevante la circostanza che l’area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale, occorrendo all’uopo un titolo di fonte negoziale (ravvisabile nel regolamento condominiale c.d. contrattuale) che conferisca al bene natura pertinenziale e la cui interpretazione presuppone un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito.

Deve considerarsi illegittimo l’utilizzo esclusivo del bene comune da parte del singolo condomino in quanto, impedendo il libero e pacifico godimento dei beni comuni, viene ad essere alterato l’equilibrio esistente tra i singoli partecipanti al condominio (fattispecie relativa all’azione intrapresa da un condominio avverso il proprietario di locali al pian terreno per l’arbitraria occupazione di una parte del passaggio pedonale che collegava la pubblica via con l’edificio condominiale).

note

[1] Cass. ord. n. 4687/2018. Il tema, in realtà non è nuovo, avendo la Corte più volte soffermato la propria attenzione sul regime giuridico delle aree esterne all’edificio condominiale, affermando i seguenti principi: a) ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’art. 1117 c.c., deve qualificarsi come cortile lo spazio esterno che abbia la funzione non soltanto di dare aria e luce all’adiacente fabbricato, ma anche di consentirne l’accesso (Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 2003 n. 16241, in Arc. loc., 2003, 331); b) il cortile è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti; sennonché, avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 c.c.c., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000 n. 7889, in questa Rivista, 2000, I, 765).

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 5831/2017, n. 20612/2017, n. 20712/2017.

[4] Cass. sent. n. 26766/2014.


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