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Acquisto immobile con ipoteca: il notaio è responsabile?

6 marzo 2018


Acquisto immobile con ipoteca: il notaio è responsabile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 marzo 2018



Il notaio è responsabile per non aver effettuato le visure ipotecarie salvo che il proprio cliente lo abbia espressamente dispensato dal farle.

Se sei capitato in questa pagina è perché probabilmente hai acquistato un immobile con un rogito notarile e solo dopo ti sei accorto che sul bene era stata iscritta in precedenza un’ipoteca, ipoteca che però non ti è stata comunicata né dal venditore, né dal notaio. Ti starai a questo punto chiedendo come farti risarcire i danni o ottenere la restituzione dei soldi spesi o, ancora, come far cancellare l’ipoteca. I problemi potrebbero complicarsi quando il venditore, una volta incassati i soldi della vendita, si sia “dato alla macchia” o magari, risultando nullatenente, avviare un’azione giudiziaria nei suoi confronti sarebbe del tutto inutile. A questo punto non ti resta una sola chance per ottenere soddisfazione: rivalerti contro colui che ha redatto l’atto pubblico. Così ti chiedi se, per l’acquisto dell’immobile con ipoteca, il notaio è responsabile. La risposta al tuo problema è stata fornita, qualche mese fa, dal Tribunale di Palermo [1]. La pronuncia non dice nulla di nuovo, ma proprio per questo è importante: afferma infatti un principio ormai consolidato in giurisprudenza, tanto che si può affermare che sia ormai “come legge”. Ecco dunque quali tutele ha l’acquirente che si accorge, solo dopo aver firmato l’atto definitivo (il cosiddetto «rogito») che sulla casa, sul terreno o su qualsiasi altro immobile è presente un’ipoteca o un pignoramento o magari pende un’azione giudiziale.

Sicuramente, chi vende un immobile ha l’obbligo di dichiarare tutti i pesi e le irregolarità che potrebbero inficiare la validità dell’atto. Di tanto abbiamo parlato approfonditamente nell’articolo Documenti urbanistici per vendere e comprare casa, che ti consiglio di leggere per ogni ulteriore dettaglio. Si tratta cioè di dire se ci sono abusi edilizi, agibilità, ipoteche o pignoramenti. L’eventuale reticenza rende annullabile la vendita, garantendo il diritto dell’acquirente a ottenere la restituzione dei soldi spesi.

Il problema però è che non sempre, dopo una causa di molti anni, si riesce a “convertire” la sentenza in denaro contante. Capita non di rado che il convenuto si sia spogliato di tutti i beni e non ci sia nulla da pignorare. In questi casi, bisogna sempre valutare se esiste un altro soggetto corresponsabile e più solvibile da aggredire. Nel caso di specie, questo soggetto esiste ed è il notaio. Il notaio è infatti responsabile per la vendita con l’ipoteca.

Secondo la sentenza in commento, tutte le volte in cui una persona si rivolge a un notaio e lo incarica della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare questi ha l’obbligo di garantire la “buona riuscita” dell’operazione e che il trasferimento si realizzi senza alcun pregiudizio per l’acquirente. Il notaio non è un mero compilatore dell’atto, ma deve compiere tutte quelle attività preparatorie dirette al raggiungimento dello scopo dell’atto medesimo, tra cui rientra l’obbligo di effettuare le visure catastali e ipotecarie. È proprio grazie a queste ultime che il professionista – o chiunque altro – sarà in grado di stabilire se sul bene oggetto di trasferimento sono presenti ipoteche, pignoramenti, sequestri, cause in corso rivolte alla rivendita della proprietà, ecc.

Il notaio può essere esonerato dall’effettuare le misure solo se ha ricevuto una espressa dispensa dalle parti, dispensa che deve risultare dall’atto pubblico.

Se il notaio non esegue tali accertamenti e l’acquirente, inconsapevolmente, compra un immobile con un’ipoteca, scatta la responsabilità del professionista per negligente esecuzione del suo incarico. Risultato: il notaio sarà tenuto a risarcire il danno subito dall’acquirente.

Ciò vale a dire che il professionista incaricato di redigere l’atto pubblico, salvo espressa dispensa scritta delle parti, è tenuto ad effettuare le verifiche del caso, la cui omissione «è fonte di responsabilità per violazione non già dell’obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza prevista dal codice civile [2] quale criterio determinativo ed integrativo della prestazione contrattuale, che impone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della controparte».

 

Il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale inizia a decorrere non dal momento in cui il professionista pone in essere la condotta potenzialmente causativa del danno, ma dal momento in cui si verifica effettivamente l’evento dannoso e tale evento si manifesta all’esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a farlo valere [3].

Diverso è il caso in cui il venditore dichiara l’esistenza dell’ipoteca con impegno del venditore di cancellarla. Si legge in una sentenza del 2016 [4]: «Il notaio che inserisca nella relazione dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, di estinzione del debito garantito da ipoteca sull’immobile, con impegno a provvedere alla cancellazione di quest’ultima a propria cura e spese, non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione, poiché non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di un’espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quella operazione negoziale».

In tema di responsabilità del notaio, non si può estendere tale responsabilità anche alle dichiarazioni di una delle parti fatte in presenza dell’altra e da questa accettate. Su tale rapporto il notaio non può intervenire giacchè non vi è alcun accertamento da porre in essere a fronte di una espressione del potere valutativo del contraente (nella specie, durante una compravendita immobiliare, la parte venditrice aveva dichiarato al notaio che l’immobile oggetto del contratto era gravato da ipoteca, ma che il debito garantito era stato estinto, impegnandosi altresì alla cancellazione dell’ipoteca, cosa che, poi, non era avvenuta) [5].

note

[1] Trib. Palermo, sent. n. 4758/2017.

[2] Art. 1175 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 8703/2016. In tema di azione risarcitoria per responsabilità professionale, ai fini del momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, si deve avere riguardo all’esistenza di un danno risarcibile ed al suo manifestarsi all’esterno come percepibile dal danneggiato alla stregua della diligenza da quest’ultimo esigibile ai sensi dell’art. 1176 c.c., secondo standards obiettivi e in relazione alla specifica attività del professionista, in base ad un accertamento di fatto rimesso al giudice del merito. (Nella specie, relativa alla responsabilità di un notaio per aver erroneamente asseverato l’inesistenza di pesi e vincoli sul bene immobile oggetto di una compravendita, la S.C. ha ritenuto che la sentenza impugnata, avendo ancorato il “dies a quo” di decorrenza della prescrizione alla mera stipula dell’atto, avesse pretermesso la doverosa indagine sul momento in cui si era prodotto e reso conoscibile il danno lamentato dagli acquirenti, i quali avevano subito la risoluzione di un successivo contratto di compravendita, dagli stessi concluso con terzi, in quanto l’immobile era risultato gravato da ipoteca).

[4] Cass. sent. n. 9660/2016.

[5] Cass. sent. n. 21792/2015.

Tribunale di Palermo – Sezione I civile – Sentenza 13 settembre 2017 n. 4758

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI PALERMO

PRIMA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del g.o.t. Carmela Caranna, ha pronunciato e pubblicato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 15107 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell’anno 2012 vertente

TRA

(…), nato a (…), il (…), C.F. (…) e (…), nata a (…), il (…), C.F. (…), elettivamente domiciliati in Palermo, Via (…), presso lo studio dell’avv. Ca.Ca., che li rappresenta e difende, per mandato in atti

ATTORI E

(…), nato a (…), il (…), C.F. (…), elettivamente domiciliato in Palermo, via (…), presso lo studio dell’Avv. Ma.Mi., che lo rappresenta e difende per procura in atti

CONVENUTO E

(…), nata a (…), il (…), C.F. (…), elettivamente domiciliata in Bagheria, Via (…), presso lo studio dell’avv. Ro.Za., che la rappresenta e difende per procura in atti

CONVENUTA

E

(…), nato a (…), il (…), C.F. (…) CONVENUTO CONTUMACE

(…), nato a (…), il (…), C.F. (…) e (…), nata a (…), il (…), C.F. (…), elettivamente domiciliati in Palermo, Via (…), presso lo studio dell’avv. Gi.Ru., che li rappresenta e difende, come da procura in atti

TERZI CHIAMATI IN CAUSA

OGGETTO: responsabilità professionale e risarcimento danni

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato nelle date 27 novembre – 5 dicembre 2012, (…) e (…) hanno convenuto in giudizio il notaio (…), nonché (…) e (…), per sentire dichiarare la responsabilità degli stessi per i danni da essi subiti a seguito della stipula del contratto di compravendita del 22 giugno 2007, rep. (…), racc. (…), trascritto il 18 luglio 2007.

Con il detto atto, gli attori acquistavano, con atto in notaio (…), dai germani di (…), la quota di 12/15 “della casetta unifamiliare, sita in (…) degli (…) località S. C., con terreno pertinenziale circostante, di metri quadrati 1370 circa, compresa l’area di sedime del fabbricato e lastrico solare” (pag. 2 atto di citazione), essendo gli odierni attori già proprietari della restante quota di 3/15 del medesimo immobile.

In data 2 gennaio 2012, gli acquirenti, mediante un’ispezione ipotecaria, venivano a conoscenza dell’esistenza di due ipoteche accese sul bene da essi acquistato. Si trattava di un’ipoteca accesa in favore della curatela del fallimento (…) (…), (…) e (…); altra ipoteca era stata accesa in favore della (…) – Servizio di Riscossione Tributi, contro (…).

Gli acquirenti inviavano, quindi, raccomandata – rimasta senza risposta – al notaio (…) affinché questi provvedesse a svolgere gli adempimenti consequenziali.

Evidenziano gli attori come l’art. 2 del contratto da essi stipulato prevedesse che l’immobile veniva loro trasferito libero da pesi e condizioni e, tuttavia, nonostante sulle quote degli alienanti (…) e (…) gravasse ipoteca, il notaio rogante avesse consentito alla stipula della compravendita.

Tanto premesso, parte attrice chiedeva dichiararsi la responsabilità dei convenuti, ciascuno per il proprio titolo e la condanna degli stessi in solido al risarcimento in forma specifica del danno derivato dalla presenza dell’iscrizione giudiziale derivante dal fallimento di (…) e dall’ipoteca legale iscritta in favore della (…), in danno di (…); in subordine, la condanna in solido dei convenuti al risarcimento per equivalente dei danni per eventuale evizione del bene e per le spese occorrenti per la cancellazione di entrambe le ipoteche, con vittoria dei compensi di giudizio.

Costituitosi in giudizio con comparsa depositata in data 20 febbraio 2013, il notaio (…) deduceva preliminarmente di essere stato espressamente esonerato dai germani (…) dal compiere visure ipocatastali, per una loro urgenza di provvedere alla stipula dell’atto in discorso. Affermava poi il notaio che, quanto a (…), trattandosi di persona fisica e non di un’impresa, egli non avrebbe avuto alcun obbligo di effettuare controlli circa l’esistenza di eventuali fallimenti. Chiedeva essere autorizzato alla chiamata in causa di (…) e di (…), nonché della L., avendo egli stipulato polizza assicurativa con tale compagnia, per l’attività professionale svolta, per il tramite del Consiglio Nazionale del Notariato (chiamata in causa a cui poi il convenuto professionista rinunciava mediante dichiarazione resa all’udienza del 19 giugno 2013.

Il (…) chiedeva quindi dichiararsi la responsabilità solidale degli alienanti a garantirlo in relazione alle domande contro di lui poste e, quindi, in caso di accoglimento delle domande attoree, condannare i germani (…), convenuti e terzi chiamati, a corrispondere le somme determinate all’esito del giudizio o, comunque, rimborsare il notaio per gli esborsi cui eventualmente lo stesso fosse condannato, anche in relazione alle spese di giudizio.

Con comparsa dell’11 marzo 2014, si costituiva in giudizio (…), dichiarando la responsabilità del notaio (…) per aver omesso ogni controllo circa la capacità a stipulare della convenuta, controllo che ben avrebbe potuto assolvere, anche in considerazione del fatto che è fatto obbligo ad ogni Tribunale di trasmettere ai Consigli Notarili l’elenco delle sentenze dichiarative di fallimento.

Chiedeva, pertanto, dichiararsi la responsabilità del notaio (…) per l’inadempimento degli obblighi previsti per legge, in relazione alle funzioni da lui svolte, con condanna in forma specifica del danno derivante dall’ipoteca giudiziale iscritta a seguito del fallimento di (…) e al risarcimento per equivalente dei danni subiti dagli attori per il rischio di evizione e per le spese occorrenti per la cancellazione dell’ipoteca in discorso, con vittoria di spese e compensi.

Con comparsa del 30 maggio 2013, si costituivano i germani (…) e (…), evidenziando anch’essi la responsabilità del notaio (…) nel caso in esame, per non aver adempiuto all’obbligo di effettuare le previste visure catastali e ipotecarie; assumono gli stessi, infatti, di non aver in alcun modo esonerato il rogante dall’obbligo predetto e di aver garantito la piena libertà del bene quanto alle loro personali posizioni.

Chiedevano, infine, il rigetto delle domande di cui all’atto di chiamata in causa, con vittoria di spese e compensi di giudizio.

Tanto premesso, va innanzitutto dichiarata la contumacia del convenuto (…), ritualmente citato e non comparso.

Venendo al merito della controversia, appare del tutto necessario analizzare i mezzi probatori ammessi nel corso della fase istruttoria del procedimento.

In primis, si vuol far riferimento all’interrogatorio formale degli attori, avvenuto all’udienza dell’8 aprile 2014, durante il quale si è portato a conoscenza del Giudicante il fatto che essi non erano a conoscenza né dello status di fallita di (…),né dell’ipoteca accesa a danno di (…), anche in considerazione della poca frequentazione con costoro. Afferma, inoltre, (…): “Non ero a conoscenza dello status di fallita di mia sorella (…). Nemmeno lo immaginavo, poiché mia sorella non lavorava e, per quanto di mia conoscenza, non era intestataria di ditte o società. Posso dire che non avrei stipulato l’atto, perché ho già immobili di mia proprietà…Non avevo mai chiesto al Notaio di non fare visure…”. All’udienza del 26 novembre 2014, rendeva interrogatorio formale anche (…), il quale dichiarava di non essere stato a conoscenza dell’ipoteca iscritta a suo danno dalla (…) – (…), se non anni dopo la stipula dell’atto in esame.

Orbene, anche a voler prescindere dal contenuto e dalle risultanze degli interrogatori formali e delle prove testimoniali acquisite durante l’iter processuale, da una mera analisi dell’atto di compravendita de quo agitur, non si rinviene alcuna dicitura espressa che esoneri il notaio

rogante dal prescritto obbligo di adempiere alle visure ipotecarie. Ne consegue che devesi ritenere fondato l’addebito relativo alla negligente esecuzione dell’incarico professionale da parte del notaio incaricato, il quale, pur essendo libero professionista, quindi teoricamente tenuto ad un’obbligazione di mezzi e non di risultato, non è tuttavia un mero compilatore dell’atto a sua firma, ma, piuttosto, dovrà farsi carico di tutte quelle attività preparatorie dirette al raggiungimento dello scopo per cui egli ha ricevuto incarico. A ciò, infatti, consegue il dovere (tipico del notaio) di avvisare il cliente per il rischio conseguente al mancato compimento delle visure; così “Il notaio richiesto della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha l’obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione non già dell’obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza, ex art. 1175 c.c., quale criterio determinativo ed integrativo della prestazione contrattuale, che impone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della controparte. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva rigettato la domanda risarcitoria nei confronti del notaio, il quale aveva rettificato un atto di compravendita – da lui stesso redatto – inserendovi un appezzamento di giardino, retrostante il fabbricato compravenduto, senza effettuare le visure che avrebbero permesso di accertare la diversa titolarità del terreno)” (Sez. 3, Sentenza n. 16990 del 20/08/2015 (Rv. 636622), ma vgs anche Sezioni Unite: N. 13617 del 2012 Rv. 623441).

Nella fattispecie, non può essere condivisibile l’assunto del professionista convenuto secondo cui vi sarebbe stata una dispensa data dalle parti per esonerare il notaio dalle visure ipotecarie e catastali, giacché la giurisprudenza ha al riguardo precisato, che la responsabilità del professionista rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero – per motivi di urgenza o per altre ragioni – per concorde volontà delle parti, con clausola inserita nella scrittura, da considerarsi pertanto non già meramente di stile bensì quale parte integrante del contratto (v. Cass. 12 ottobre 2009 n. 21612), sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti. Si è ulteriormente sottolineato che quand’anche sia stato esonerato dalle visure, il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2, e della buona fede (v. Cass. 2 luglio 2010 n. 15726; Cass. 11 gennaio 2006 n. 264; Cass. 6 aprile 2001 n. 5158): nel caso di specie, anche da una semplice lettura dell’atto di compravendita, nessun esonero appare essere attestato.

A tal riguardo, a maggior riprova del carattere disdicevole dell’omissione in discorso nel caso de quo, da parte del notaio rogante, si evidenzia come la condotta in esame possa formare oggetto di illecito deontologico, trattandosi di violazione prevista dall’art. 138 della L. 16 febbraio 1913, n. 89, come sostituito dall’art. 22 del D.Lgs. 1 agosto 2006, n. 249.

Altrettanta considerazione deve avere il mancato accertamento dell’incapacità a contrarre di (…). La sentenza dichiarativa del fallimento di costei reca la data di deposito del 10 maggio 1994, ben anteriore, quindi, alla data del rogito (22 giugno 2007), sicché non può certo affermarsi che il fatto dell’incapacità a contrarre della fallita non potesse essere conoscibile al notaio rogante. In un caso analogo, la cassazione così insegna: “Sussiste la responsabilità contrattuale del notaio che abbia rogato un atto di trasferimento di immobile allorché il venditore sia stato in precedenza dichiarato fallito, risultando per tale ragione l’atto privo di effetti verso i creditori. Il bene, pertanto, deve essere restituito e l’acquirente ha diritto al risarcimento del danno patito, il cui ammontare è pari al valore monetario dell’immobile al momento dell’effettivo rilascio, detratto l’importo corrispondente al vantaggio economico tratto nel periodo in cui l’acquirente ne ha avuto il godimento quale proprietario” (Sez. 3, Sentenza n. 26908 del 19/12/2014 (Rv. 633937 – 01). Ne consegue la restituzione della quota parte dell’immobile acquistato alla proprietaria (…), con diritto di risarcimento per gli attori, pari al valore dell’immobile all’epoca del rilascio.

E’ però necessario considerare, in ossequio al brocardo della c.d. compensatio lucri cum damno, che gli acquirenti hanno goduto dell’immobile in modo pieno ed esclusivo dall’acquisto al momento attuale, non constando prove contrarie. Dall’atto di compravendita analizzato, risulta come il prezzo di vendita della quota parte di (…) fosse pari ad Euro 8.000,00, spendita che dev’essere comparata al lucro percepito dalle parti acquirenti in dieci anni circa di possesso pieno. Appare ragionevole considerare come, nel caso di specie, il prezzo pagato dagli acquirenti compensi integralmente il valore dell’utilizzo del bene per il periodo di dieci anni suindicato, specie laddove si consideri che l’immobile ricade su “zona territoriale omogenea E – verde agricolo” come attestato dal certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto di compravendita (vgs doc. 1 allegato al fascicolo di parte attrice).

Quanto alla sussistenza dell’ipoteca iscritta a danno di (…) e in favore dell’allora (…), sembrano necessarie alcune considerazioni.

Non appaiono decisive le affermazioni rese da (…) nel corso del suo interrogatorio formale, relativamente al fatto che egli non era consapevole di un’ipoteca iscritta a suo danno da parte dell’allora (…) e di esserne, piuttosto, venuto a conoscenza solo anni dopo. Si ricorda, in questa sede, come, per la validità stessa del procedimento finalizzato all’ipoteca immobiliare, l’ente riscossore deve recapitare al debitore una comunicazione con cui si avvisa lo stesso della futura iscrizione ipotecaria in caso di persistenza del debito: in ragione di ciò, quindi, non può ragionevolmente accettarsi come credibile la dichiarazione resa da (…), di “inconsapevolezza” dell’ipoteca iscritta sulla quota parte del bene in comproprietà con i germani, ragione per cui lo stesso va condannato ad un risarcimento per equivalente; a tal riguardo, giova rilevare la non configurabilità, nella fattispecie, di un risarcimento in forma specifica, a ciò potendosi pervenire solo a seguito dell’assenso del creditore ((…)), che non può certo essere obbligato a renderlo mercè la presente pronuncia.

Per ciò che concerne la regolamentazione delle spese del presente giudizio, l’esito complessivo dello stesso (e, in particolare, il rilievo dell’accoglimento della domanda di parte attrice tendente ad ottenere una pronuncia dichiarativa dell’inadempimento contrattuale dei

convenuti e l’accoglimento della consequenziale domanda risarcitoria, sia pur in forma parziale), in uno al profilo argomentativo della decisione, comporta l’applicazione del principio della soccombenza nei riguardi di (…) e di (…), nonché la compensazione delle spese di giudizio fra gli attori e (…) da un lato e fra gli attori e i terzi chiamati in causa (…) e (…) dall’altro.

P.Q.M.

Il Tribunale,

definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione o difesa, così provvede:

1) Dichiara che il convenuto (…) non ha diligentemente adempiuto alle obbligazioni nascenti dall’incarico professionale conferitogli, in relazione alla stipula del contratto di compravendita del 22 giugno 2007, rep. (…), racc. (…), per le ragioni specificate in parte motiva;

2) Dichiara l’obbligo degli attori (…) e (…) alla restituzione alla proprietaria (…), della quota parte di costei dell’immobile acquistato con l’atto di compravendita suindicato, per incapacità a contrarre di (…);

3) condanna (…) e (…), in solido fra loro, al risarcimento per equivalente in favore di (…) e (…), quanto all’ipoteca iscritta in favore dell’allora (…) – Servizio di Riscossione Tributi, contro (…), trascrizione del 13 ottobre 2005, registro generale 54930 e registro particolare 17109, mediante corresponsione della somma di Euro 8.000,00 in favore degli attori;

4) condanna (…) e (…), in solido fra loro, al pagamento delle spese di lite in favore di (…) e (…), che liquida in complessivi Euro 3.500,00 per compensi, oltre I.V.A., C.P.A. e spese forfetarie nella misura legalmente dovuta.

5) Compensa integralmente le spese di lite fra gli attori e (…), (…) e (…). Così deciso in Palermo il 19 luglio 2017.

Depositata in Cancelleria il 13 settembre 2017.

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