Diritto e Fisco | Editoriale

Vendita casa coniugale: prima e dopo l’assegnazione

11 marzo 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 marzo 2018



L’abitazione di famiglia può essere venduta, ma il compratore deve fare i conti con l’eventuale coniuge assegnatario.

Siete in fase di separazione, siete proprietari esclusivi della casa coniugale e volete sapere se potete venderla. Oppure, c’è già stato un provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale a favore di vostra moglie e non siete sicuri se l’immobile possa interessare ad un potenziale acquirente. Si tratta di dubbi più che leciti che il proprietario si pone, anche alla luce dell’eventuale necessità di acquisire liquidità per le rinnovate esigenze di vita, a seguito del divorzio. Ebbene, è possibile la vendita della casa coniugale? In particolare cosa accade se ciò avviene prima dell’assegnazione oppure dopo? Vediamo insieme, a questo proposito, cosa dice la legge e come la stessa è applicata dalla giurisprudenza maggioritaria.

La vendita della casa coniugale: è possibile

La casa coniugale è quell’immobile evidentemente destinato dalla coppia, come abitazione per sé e per i propri figli. Si tratta di un vincolo di destinazione per nulla privo di effetti giuridicamente rilevanti, come vedremo nel prosieguo dell’articolo, ma che non muta la caratteristica essenziale di base: si tratta di un bene. Come tale, il proprietario lo può tranquillamente vendere, sia durante il rapporto matrimoniale sia successivamente allo scioglimento del medesimo (a seguito del divorzio o della precedente separazione). Dunque, la vendita della casa coniugale è possibile, ma in alcuni casi potrebbe risultare poco interessante per il potenziale acquirente e difficile da realizzare: perché?

La vendita della casa coniugale: dopo l’assegnazione

La legge e l’interpretazione della stessa ad opera della magistratura disciplinano il caso della vendita della casa coniugale, oggetto dell’assegnazione giudiziale. Può accadere, infatti, che l’immobile sia assegnato, ad esempio, alla moglie con figli, a seguito di un procedimento di separazione legale o nel successivo divorzio. Ebbene, in questo caso, è pacifico in giurisprudenza [1] che solo il provvedimento giudiziale a favore del coniuge assegnatario, consentirebbe a quest’ultimo di opporsi all’eventuale acquirente dell’abitazione in questione. Si tratterebbe di un diritto esercitabile per almeno nove anni ed opponibile anche per il periodo successivo se trascritto anteriormente alla detta cessione [2]. La Cassazione citata ha altresì precisato che l’opponibilità decorrerebbe dalla data del provvedimento temporaneo di assegnazione, assunto nel corso della prima udienza presidenziale (è escluso, pertanto, che la mera proposizione del ricorso sarebbe sufficiente). Pertanto, facendo propria questa tesi giurisprudenziale, l’assegnazione dell’immobile sarebbe opponibile al terzo acquirente, soltanto se la vendita è avvenuta dopo il provvedimento, anche temporaneo, di assegnazione della casa coniugale al coniuge del venditore.

Il terzo acquirente può avere l’affitto?

Se l’acquisto è avvenuto dopo l’assegnazione della casa coniugale, la risposta sembrerebbe negativa. Durante il periodo di occupazione dell’immobile, se l’acquisto è stato fatto dopo l’assegnazione dell’immobile a favore del coniuge del venditore e, quindi, nel caso di opponibilità al compratore dell’assegnazione della casa coniugale, l’assegnatario non dovrà alcun affitto a favore dell’acquirente (…finché perdura il titolo in forza del quale il coniuge assegnatario della casa coniugale occupa l’immobile, è escluso qualsiasi obbligo di pagamento da parte del beneficiario… [3]).

La vendita della casa coniugale: prima dell’assegnazione

Se la vendita è avvenuta prima della separazione ed in particolare dell’eventuale assegnazione, anche provvisoria, della casa coniugale, l’acquirente in buona fede non dovrebbe avere problemi. In questo caso, il coniuge che non è riuscito ad ottenere tempestivamente l’assegnazione desiderata, se restasse in casa, sarebbe passibile di subire un’azione legale dal nuovo proprietario. Questa causa sarebbe diretta al rilascio dell’immobile occupato senza titolo (un’azione sostanzialmente simile allo sfratto, ma del tutto differente, per i presupposti e per le caratteristiche), con relativa condanna, in caso di esito positivo della domanda, al pagamento di un’indennità di occupazione a favore del subentrato titolare della casa [4]. In alternativa, ovviamente, il nuovo proprietario, invece di “sfrattare” l’occupante senza titolo, potrebbe accordarsi con il medesimo, mediante un normale contratto di locazione, con tanto di regolare ed adeguato canone da ricevere mensilmente.

note

[1] Cass. civ. sent. n. 28229/2013.

[2] Art. 6, comma 6 Legge 898/1970 – Art. 1599 cod. civ.

[3] Cass. civ. sent. n. 15367/2015.

[4] Cass. civ. sent. n. 9913/2011 – 5028/2011 – 5568/2010.

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