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Bonus prima casa: come funziona se si è già proprietari?

7 marzo 2018


Bonus prima casa: come funziona se si è già proprietari?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 marzo 2018



Bonus prima casa: possibile ottenerlo se si acquista una seconda casa quando la prima è inidonea all’uso perché diventata piccola o da ristrutturare.

Se è vero che il «bonus prima casa» si chiama così proprio perché può essere ottenuto una sola volta, sulla «prima» e non sulla «seconda» casa, è anche vero che tutte le regole hanno almeno un’eccezione e che, quindi, a determinate condizioni, il proprietario che già possiede un’abitazione può acquistarne un’altra, nello stesso Comune, con l’agevolazione in commento. Non sempre però, ma solo a condizione che l’immobile comprato in precedenza con il «bonus prima casa» sia diventato «inidoneo» all’uso. Cosa significa? È il caso, ad esempio, della famiglia che si allarga e per la quale il numero di stanze è insufficiente ad ospitare i nuovi figli. È questo l’importantissimo principio stabilito dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo come funziona il bonus prima casa se si è già proprietari.

Bonus prima casa: in cosa consiste?

Il cosiddetto bonus prima casa è un’agevolazione fiscale per chi compra un immobile da destinare a propria abitazione di residenza. Consiste in un notevole risparmio di imposta visto che l’Iva, anziché essere al 10 o al 22% (a seconda del tipo di immobile) è pari al 4%; se si acquista da privato, invece, visto che l’atto non è soggetto a Iva, l’imposta di registro, che di norma è al 9%, passa al 2%. Quando queste percentuali sono applicate su importi elevati, lo sconto che ne deriva è enorme. Si pensi a un immobile di 200mila euro acquistato dal precedente proprietario: l’imposta di registro da pagare passa da 18mila a 4mila euro.

Oltre a ciò l’imposta ipotecaria e quella catastale sono entrambe in misura fissa e ammontano a 200 euro ciascuna per le vendite soggette a Iva e a 50 euro ciascuna per le vendite da privato.

Bonus prima casa: quali condizioni?

Chi vuol ottenere il bonus prima casa non deve avere altre case. O meglio:

  • non deve avere, nello stesso Comune ove è situato l’immobile acquistato, la proprietà di un’altra abitazione neanche se in comunione col coniuge. Se così non è, l’acquirente ha tempo un anno per vendere il precedente immobile;
  • non deve avere, in tutta Italia, la proprietà di un’altra abitazione acquistata con il bonus prima casa.

È inoltre possibile ottenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa solo a condizione che questa sia:

  • non di lusso;
  • nel Comune ove l’acquirente ha la residenza. Se così non è, ha tempo 18 mesi dalla stipula del rogito per trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile, salvo vi sia una causa di forza maggiore la quale soltanto potrebbe evitargli le sanzioni (si pensi a un terremoto; non lo è invece il fatto che l’inquilino all’interno della nuova casa non se ne va nonostante lo sfratto); oppure nel Comune ove svolge l’attività lavorativa pur senza avervi la residenza; oppure nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per lavoro.

Infine la casa acquistata con l’agevolazione non deve essere venduta prima di 5 anni.

Ritornando al concetto di forza maggiore che impedisce oggettivamente il trasferimento della residenza, secondo la Cassazione si deve trattare di un evento sopravvenuto al contratto, non fronteggiabile dal contribuente, imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente stesso [2].

In caso di inadempimento a tutte queste condizioni l’Agenzia delle Entrate procede al recupero dell’imposta ordinaria (quella cioè non pagata all’atto dell’acquisto dell’immobile) e all’applicazione della sanzione del 30% della differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata.

Bonus prima casa: come funziona?

Per ottenere il bonus prima casa è sufficiente dichiarare al notaio, che rogita l’atto pubblico di vendita della casa, che si è in possesso di tutte le condizioni appena descritte (o che vi si adempierà nei termini previsti dalla legge: un anno per la vendita della precedente casa nello stesso Comune; 18 mesi per il trasferimento della residenza). Sarà il notaio stesso a calcolare le imposte agevolate e a comunicarle al contribuente che poi dovrà versarle secondo gli importi con il bonus prima casa.

Bonus prima casa: come funziona per chi è già proprietario?

Abbiamo detto che chi è già proprietario di un altro immobile, ovunque situato in Italia, non può mai ottenere una seconda volta il bonus prima casa, salvo che il precedente sia stato venduto. Questa vendita non può avvenire prima di cinque anni.

Invece, chi è già proprietario di un altro immobile situato nello stesso Comune ove viene acquistato quello nuovo ha tempo un anno dal nuovo acquisto per rivenderlo. Se non lo fa perde il bonus. Tuttavia, non è necessario cedere la precedente abitazione situata nel medesimo Comune, per usufruire una seconda volta del bonus prima casa, se esso è diventato inidoneo all’uso. L’esempio tipico è di una casa pericolante o da ristrutturare, con impianti non funzionanti; o diventata troppo piccola a seguito dell’aumento del numero dei familiari (per la nascita di nuovi figli) o troppo grande (a seguito della diminuzione del numero dei familiari); oppure, una abitazione prima tranquillamente utilizzabile ma che poi si renda inaccessibile (perché ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore) a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione; oppure, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del suo proprietario o che si renda inutilizzabile a causa della distanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Questo è stato il chiarimento fornito dalla Cassazione qualche giorno fa. L’inidoneità deve essere una condizione oggettiva (cioè attinente allo stato dell’immobile e non soggettiva (per una mutata percezione del proprietario che intende “ingrandirsi”).

Pertanto, quando la legge sull’agevolazione fiscale prima casa dispone che non può comprare la «prima casa» il contribuente nella situazione di «prepossidenza» di un’altra casa, si dovrebbe interpretare tale normativa (secondo la Cassazione) come se dicesse che non è impedito l’acquisto della «prima casa» al contribuente che abbia:

nel medesimo Comune, la piena proprietà (o il diritto di uso, usufrutto o abitazione) di altra casa inidonea all’uso abitativo;

in qualsiasi parte del territorio nazionale, la piena o nuda proprietà (o il diritto di uso, usufrutto o abitazione) di altra casa, acquistata con l’agevolazione «prima casa».

Questa tesi della Cassazione è però stata più volte contrastata dall’Agenzia delle Entrate che, nonostante il diktat dei giudici, potrebbero ugualmente applicare le sanzioni [3].

note

[1] Cass. sent. n. 2565/2018.

[2] Cass. sent. n. 17442/2013.

[3] Ag. Entrate risoluzione 86/E del 2010, circolare 1/E del 1994, risoluzione n. 311657 del 1989 e circolare 29/9/1449 del 1982.

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Corte di Cassazione, Sezione Tributaria civile Sentenza 2 febbraio 2018, n. 2565

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. CHINDEMI Domenico – Presidente Dott. ZOSO Liana Maria Teresa – Consigliere Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere Dott. BALSAMO Milena – rel. Consigliere Dott. MONDINI Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7287/2013 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega a margine;

– ricorrenti – contro

AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE DI TRIESTE, in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 110/2012 della COMM. TRIB. REG. di TRIESTE, depositata il 03/09/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/01/2018 dal Consigliere Dott. MILENA BALSAMO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SORRENTINO Federico, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso; udito per il controricorrente l’Avvocato (OMISSIS) che ha chiesto il rigetto.

FATTO E DIRITTO

§ 1. (OMISSIS) e (OMISSIS) impugnavano gli avvisi emessi dall’Agenzia delle Entrate, con i quali veniva dichiarata la decadenza dalle agevolazioni prima casa, in quanto gli acquirenti risultavano, al tempo dell’acquisto dell’immobile sito in (OMISSIS), gia’ contitolari dell’immobile di (OMISSIS) del medesimo comune, sul rilievo che detto immobile, acquistato senza agevolazioni all’atto della compravendita, era privo dei requisiti di abitabilita’, ragion per cui ne’ sotto il profilo oggettivo ne’ sotto quello soggettivo poteva essere considerata idonea casa di abitazione.

A tal fine depositavano una c.t.p. che descriveva la situazione igienico – sanitaria dell’immobile e certificazione Asl relativa al medesimo immobile.

La CTP di Trieste, riuniti i ricorsi proposti separatamente dai coniugi, li rigettava, ritenendo non applicabile la giurisprudenza di legittimita’ citata dai ricorrenti sia perche’ faceva riferimento a fattispecie difforme sia perche’ intervenuta solo in data 8.01.2010, dopo l’insorgenza della controversia.

Avverso la sentenza dei primi giudici, interponevano gravame i contribuenti sostenendo l’erronea applicazione del principio giuridico affermato dalla Corte e l’irrilevanza dell’epoca della pronuncia di legittimita’, reiterando le medesime difese svolte in primo grado.

L’Agenzia delle Entrate insisteva nell’affermare che la prima abitazione era stata dimorata a lungo dai coniugi, anche dopo la nascita del secondo figlio.

La CTR del Friuli Venezia Giulia rigettava l’appello confermando la prima sentenza, sul presupposto della idoneita’ oggettiva dell’alloggio ad essere adibito ad abitazione, tenendo conto che i ricorrenti avrebbero potuto richiedere il mutamento di classificazione dell’immobile di (OMISSIS).

Avverso la sentenza n. 110-7-2012 del 3.09.2012, proponevano ricorso i coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), affidandosi a due motivi per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con la quale la Commissione Tributaria Regionale, rigettandone l’appello, confermava la decisione di primo grado.

Resisteva con memoria l’agenzia delle Entrate.

RAGIONI DI DIRITTO

§.2 Con il primo motivo, i ricorrenti, denunziando – ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, nota 2 bis della Tariffa parte prima allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, lamentano, che la CTR, aderendo alla pronuncia dei giudici di primo grado, abbia ritenuto che il precedente acquisto (avvenuto nel 1996) aveva ad oggetto un immobile di mq 50,00 (ovvero mq. 34, detratta la parte bassa di mq 14), idoneo alle esigenze abitative del nucleo familiare dei contribuenti (composto da 4 unita’), cosi’ dando rilievo ad un parametro soggettivo (utilizzazione di fatto), senza invece valutare il parametro oggettivo della classificazione catastale (A 4: casa di abitazione di tipo polare) e la carenza dei requisiti igienico – sanitari dell’abitazione che la rendevano inidonea all’uso.

In particolare, i giudici di appello sostenevano che era onere dei proprietari modificare la classificazione catastale del sottotetto sulla base della perizia allegata e della certificazione dell’USL.

§.3 Con il secondo motivo, i contribuenti censurano la sentenza impugnata per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ex articolo 360 c.p.c., n. 5, circa un fatto decisivo della controversia prospettato dalla parte, poiche’ i giudici di appello non avevano considerato il requisito accertato dell’inidoneita’ abitativa (trattandosi di sottotetto), ma solo la classificazione catastale del cespite.

§.4 Si tratta di motivi suscettibili di considerazione congiunta, in quanto tutti basati – nella prospettiva della violazione di legge e della carenza motivazionale – sulla medesima questione attinente alla rilevanza dell’inidoneita’ soggettiva dell’immobile acquistato, al fine di avvalersi delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della cd. “prima casa”.

Giova premettere che il Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indica quale presupposto dell’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” la non titolarita’ (e cioe’ la cosiddetta “impossidenza”), da parte dell’acquirente:

a) “dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare” (Nota 2-bis, comma 1, lettera b), all’articolo 1, TP1);

b) “dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni” tempo per tempo vigenti a far tempo dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, in avanti (Nota 2-bis, comma 1, lettera c), all’articolo 1, TP1).

L’elemento impediente del citato Decreto e’ la mera “pre-possidenza” di un'”altra casa di abitazione”, e cioe’ senza null’altro aggiungere per qualificare tale “pre-possidenza” di altra casa (o situata nel medesimo Comune o acquistata con l’agevolazione in parola), indipendentemente dalle sue caratteristiche strutturali.

Detto riferimento alla “pre-possidenza” (senza altra qualificazione) di un'”altra casa” qualsiasi, e’ da ritenere un riferimento consapevole operato dal legislatore.

Difatti, l’attuale formulazione normativa venne introdotta dopo le modifiche che, dal 24 gennaio 1993 al 31 dicembre 1995, regolarono la materia: il disposto del Decreto Legge 23 gennaio 1993, n. 16, articolo 1, comma 1, convertito in L. 24 marzo 1993, n. 75 (per il quale l’acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”, quando in precedenza era invece richiesto che l’acquirente dichiarasse “solo” “di non possedere nel territorio dello Stato altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abitazione”), e poi il Decreto Legge 22 maggio 1993, n. 155, articolo 16, convertito in L. 19 luglio 1993, n. 243 (il quale ribadiva che l’acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”).

In altri termini, con il predetto Decreto Legge 23 gennaio 1993, n. 16, articolo 1, comma 1, convertito in L. 24 marzo 1993, n. 75, venne introdotto il principio (poi reiterato dal Decreto Legge 22 maggio 1993, n. 155, articolo 16, convertito in L. 19 luglio 1993, n. 243) in base al quale la “pre- possidenza” di una abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non “idoneo ad abitazione”; concetto, quello della “idoneita'”, del quale l’Amministrazione provo’ a suggerire una interpretazione in senso “oggettivo”, ma che era inevitabilmente intriso di un forte carattere di “soggettivita'”.

Dopo due anni dall’entrata in vigore della norma recante quel concetto di “idoneita'” (vale a dire del Decreto Legge 23 gennaio 1993, n. 16, articolo 1, comma 1, convertito in L. 24 marzo 1993, n. 75), il legislatore intervenne con la L. 28 dicembre 1995, n. 549, articolo 3, comma 131 (in vigore dal 1 gennaio 1996 e dunque attinente al caso di specie), ripristinando lo status quo erat ante, e cioe’ sancendo che l’acquirente dovesse dichiarare solamente “di non essere titolare (…) dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare” (e, quindi, espungendo dal testo normativo qualsiasi riferimento alla “idoneita'” del fabbricato pre-posseduto e, con esso, qualsiasi valutazione soggettiva in ordine alla capacita’ della casa pre-posseduta a costituire, o meno, una soddisfacente sistemazione abitativa).

§.5 In relazione ai rapporti tra le leggi succedutesi nel tempo, la Corte (Cass. 30 novembre 2005, n. 26115) ha, in un primo momento, affermato che “in tema di agevolazioni tributarie, la L. 28 dicembre 1995, n. 549, articolo 3, comma 131 – a differenza del Decreto Legge 7 febbraio 1985, n. 12, articolo 2, convertito con modifiche dalla L. 5 aprile 1985, n. 118 – non richiede, per la fruizione delle agevolazioni ivi previste per l’acquisto d’immobili destinati ad uso abitativo, che il bene venga acquistato nel comune di residenza o in quello ove l’acquirente svolge la sua attivita’ lavorativa, ma solo che il contribuente dichiari che intende adibire l’immobile stesso a propria abitazione e che ivi stabilisca la propria residenza entro un anno dall’acquisto; tale disposizione, non avendo effetto retroattivo ne’ natura interpretativa, non e’applicabile agli atti di acquisto posti in essere anteriormente alla sua entrata in vigore, i quali, in conformita’ ai principi generali in materia tributaria, restano pertanto regolati dalla legge vigente al momento della stipulazione dell’atto.

Successivamente, relativamente al fatto che la predetta normativa di cui al Decreto Legge n. 16 del 1993 e al Decreto Legge n. 155 del 1993 (che era esplicita sul punto della “idoneita'” della casa pre-posseduta) era stata sostituita (con la L. 28 dicembre 1995, n. 549, articolo 3, comma 131) da una disciplina in cui il concetto di “idoneita'” non era piu’ previsto, la Corte ha ritenuto (nella sentenza n. 18128 del 2009) che “la successiva normativa, lungi dall’introdurre un requisito nuovo, appare invece meramente interpretativa di quella precedente”.

§.6 Benche’ la legislazione successiva al 31 dicembre 1995 non menzionasse piu’ il requisito della “idoneita'” della casa “pre-posseduta” (previsto invece nella legislazione vigente tra il 24 gennaio 1993 e il 31 dicembre 1995), la giurisprudenza di legittimita’ ha ritenuto che, in realta’, essa non lo aveva espunto, poiche’ il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della “idoneita'”, con la conseguenza che, se la casa “pre- posseduta” (ovunque ubicata e anche se acquistata con l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”) non e’ “idonea”, la sua presenza non impedirebbe l’ottenimento (o la reiterazione) dell’agevolazione “prima casa” in occasione di un nuovo acquisto. Se e’ indubbio che le disposizioni della L. n. 549 del 1995, hanno chiaramente abrogato quelle contenute nella Legge del 1993, secondo il brocardo lex posterior derogat priori, criterio cronologico per risolvere le antinomie legislative, tuttavia, il concetto di idoneita’ o inidoneita’ e’ stato ritenuto, da un certo indirizzo di legittimita’, intrinseco alla nozione di abitazione, risultando del tutto irrilevante (v. Cass. sentenza 2009 n. 18129) la rimozione del relativo termine dalla disposizione in parola.

La giurisprudenza si e’ occupata, in un primo momento, della “idoneita'” della casa pre-posseduta, in vertenze insorte tra il fisco e i contribuenti per atti di acquisto stipulati appunto tra il 24 gennaio 1993 e il 31 dicembre 1995, nelle quali l’Amministrazione sosteneva (al cospetto di un dettato normativo che conferiva appunto rilevanza alla situazione di “inidoneita'” della casa “pre-posseduta”) una visione “oggettiva” del concetto di “idoneita'”, esclusa dai giudici, secondo i quali il concetto di “idoneita'” era per sua natura fortemente connotato da intrinseche caratteristiche di soggettivita’.

Successivamente, nonostante il mutato scenario legislativo sopra descritto, la questione della “idoneita'” della casa pre-posseduta e’ tornata all’attenzione della Corte.

§.7 In particolare, nella sentenza n. 18128 del 2009, la Suprema Corte ha ritenuto che “il requisito della “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione” sussiste nel caso di carenza di alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprieta’ di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze”, mentre nella ordinanza n. 100 del 2010 questa Corte ha sostenuto che, quando la legge pone quale condizione “per l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro, la non possidenza di altra abitazione, si riferisce, anche alla luce della ratio della disciplina, ad una disponibilita’ non meramente oggettiva, bensi’ soggettiva, nel senso che ricorre il requisito dell’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilita’ di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia”.

§.8 Un difforme orientamento della giurisprudenza di legittimita’ ha valorizzato invece la nuova dizione dell’articolo 1, nota seconda bis, tariffa allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, nel testo vigente “ratione temporis” alla data del rogito (nella specie, stipulato nel marzo 2005), che condiziona l’agevolazione alla non titolarita’ del diritto di proprieta’ “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove e’ situato l’immobile da acquistare”, senza piu’ menzionare anche il requisito “dell’idoneita’ dell’immobile”, presente invece nella precedente formulazione della norma.

Su tale rilievo, secondo questo indirizzo, non assume interesse la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, rilevando il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Nel medesimo senso, la Corte ha motivato l’inconsistenza della inidoneita’ soggettiva dell’abitazione sul rilievo che la lettera c) della nota alla tariffa 1 della L. n. 131 del 1986, ammette al beneficio l’acquirente che dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’articolo 1. Sulla scorta della disposizione in esame, la S.C. ha rilevato che, sebbene i presupposti impeditivi di cui alle lettera b) e c) siano differenti, il riferimento della lettera c) anche alla nuda proprieta’ (nozione non prevista dalla lettera b), escluderebbe la rilevanza della inidoneita’ soggettiva dell’abitazione e a monte prescinderebbe dallo stesso uso abitativo dell’immobile (Cass. 2017/14770).

Sennonche’, la Corte, in questo caso, si e’ occupata dell’ipotesi di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1981, lettera c), ai sensi della quale “l’acquirente dell’immobile agevolato non potra’ invero fruire nuovamente del beneficio in discussione per altro immobile” (Cass. sez. 5, n. 14510/16), la quale sotto il profilo intertemporale ha altresi’ precisato che “Il regime precedente a quello di cui all’articolo 1, Nota 2 bis, Parte 1, Tariffa allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 cit. – regime regolato dal Decreto Legge 7 febbraio 1985, n. 12, articolo 2, comma 1, conv. con mod. in L. 5 aprile 1985, n. 118 – vietava espressamente che il contribuente potesse “usufruire” del beneficio cosiddetto prima casa piu’ di una volta. Divieto peraltro ribadito dalla L. 31 dicembre 1991, n. 415, articolo 3, comma 2. Il divieto in parola venne poi espressamente escluso dal Decreto Legge 23 gennaio 1993, n. 16, articolo 16, comma 2 (…); il divieto in discorso nemmeno compare piu’ nell’articolo 1, Nota 2 bis, n. 1, lettera c), Parte 1, Tariffa 1 allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 cit., applicabile ratione temporis, laddove e’ soltanto stabilito che condizione per il riconoscimento del beneficio e’ che chi lo richiede non sia in attualita’ proprietario o non abbia altri diritti reali su di un’abitazione per cui abbia gia’ “usufruito” dell’agevolazione.

La breve sintesi della successione normativa rende evidente che il legislatore – che con il Decreto Legge 31 dicembre 1996, n. 669, articolo 3, comma 14, lettera c), convertito con modificazioni in L. 28 febbraio 1997, n. 30, ha aggiunto la Nota 2 bis all’articolo 1, Parte 1, Tariffa 1, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 cit. – ha voluto preservare la possibilita’ che il contribuente potesse “in vita” usufruire piu’ volte del beneficio cosiddetto prima casa, soltanto subordinandolo alla condizione di non essere “titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto e dal coniuge con le agevolazioni” (Cass. Sez. 5, n. 8548/16).

Secondo detta interpretazione, la disciplina dell’abitazione prima casa trascende – nell’ipotesi di cui alla lettera c) Nota 2 Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 – dall’utilizzazione abitativa dell’immobile acquistato, circostanza che avrebbe potuto attribuire rilevanza alla idoneita’ o inidoneita’ soggettiva – oggettiva dell’immobile agevolato, ponendo, come limite impeditivo alle agevolazioni, la possidenza di altri immobili o diritti su altre abitazioni nel medesimo comune o in altri comuni del territorio nazionale acquistati con le agevolazioni.

§.9 Detto ultimo indirizzo appare condivisibile nei limiti in cui si interpretano le discipline di cui alle lettera b) e c) in conformita’ della lettera e della ratio della legge ed ai principi costituzionali.

Secondo la lettera b della Nota 2 all. alla Tariffa 1 del Decreto del Presidente della Repubblica citato, la pre-possidenza dell’abitazione, acquistata senza agevolazioni, ubicata nel comune in cui si vuole acquistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell’idoneita’ abitativa in senso soggettivo (o oggettivo); mentre, nell’ipotesi di cui alla lettera c), la titolarita’ anche della nuda proprieta’ di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude la rilevanza della inidoneita’ della stessa, testimoniata dal riferimento della lettera c) alla nuda proprieta’.

In altri termini, la lettera b) impedisce il beneficio delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, se si e’ gia’ proprietari di altro immobile (acquistato senza agevolazioni) nel territorio del medesimo comune; mentre la lettera c), secondo la normativa applicabile ratione temporis, impedisce di usufruire delle agevolazioni cd. prima casa a chi ha gia’ acquistato, con le agevolazioni, diritti di proprieta’ o altri diritti reali su immobili siti nell’intero territorio nazionale.

Conforta detta interpretazione, la pronuncia della Corte Costituzionale, che, nel dichiarare la manifesta inammissibilita’ di una questione di legittimita’ costituzionale relativa alla lettera b) del numero 1) della nota 2-bis dell’articolo 1 della tariffa parte prima del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986 – come modificata dalla L. n. 549 del 1995 – ha richiamato la interpretazione “costituzionalmente orientata” delle pronunce della Cassazione di cui sopra, affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla “prima casa” dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di abitazione” e’ da intendersi “nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia gia’ idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato” (Cfr. Corte Costituzionale Ord. n. 203 del 22.06.2011).

Inoltre, l’articolo 1, comma 55 della Legge di stabilita’ 2016 avvalora detta interpretazione, consentendo al soggetto titolare di una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” di procedere all’acquisto di un’altra casa agevolata, a condizione che alieni la casa pre-posseduta entro un anno dalla data dell’atto relativo al nuovo acquisto. Si ritiene, in dottrina, che se l’altra casa posseduta, e’ ubicata nello stesso Comune della casa oggetto di nuovo acquisto, le agevolazioni non competono, non ricorrendo la condizione di cui alla lettera b) della Nota 2-bis), condizione che risulta derogata dalla nuova disposizione soltanto in relazione alla pre-possidenza di casa acquistata fruendo delle agevolazioni elencate nella lettera c) della Nota 2-bis) citata.

§.10 Secondo questa Corte, merita dare continuita’ al primo indirizzo di legittimita’, conforme alla interpretazione della Corte Costituzionale, il quale ritiene, in analoga fattispecie, che in materia di agevolazioni per l’acquisto della cosiddetta prima casa, la disciplina prevista dal Decreto Legge n. 16 del 1993, articolo 1 – sopra citata – sussiste quando l’acquirente possieda un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia.

La valutazione dove essere soggettiva in quanto occorre apprezzare le concrete esigenze personali, rispetto alle quali assume rilievo “anche l’ubicazione dell’immobile posseduto” (Cass. civ. Sez. 5, sentenza 11 luglio 2003, n. 10925).

In particolare, quanto alle diverse situazioni, la Corte ha stabilito che puo’ essere riconosciuto il beneficio sia per “circostanze di natura oggettiva”, come nel caso d’effettiva inabitabilita’, che di natura soggettiva, nel caso il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative. (Cass. civ. Sez. 5, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418; Cass. 2010 n. 100).

§.11 Non si puo’ ritenere d’ostacolo, dunque, all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune) che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione” (Cass. civ. Sez. 5, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564).

Nel solco dell’orientamento sopra riportato, puo’ dunque essere affermato che – ai sensi della lettera b) della Nota 2 all. alla Tariffa 1 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, ipotesi diversa dalla lettera c) della Nota 2 cit., e alla luce dei principi affermati con l’ordinanza n. 203 del 2011 della Corte Costituzionale – l’inidoneita’ dell’alloggio gia’ posseduto debba essere valutata anche dal punto di vista soggettivo del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare (Cass. 2017 n. 27376; Cass. 2016 n. 2278; Cass. n. 26653 del 2014; Cass. n. 21289 del 2014; Cass. n. 23064 del 2012; Cass. n. 12866 del 2012).

Le considerazioni svolte comportano che la sentenza d’appello, discostatasi dai superiori principi di diritto, dia luogo allo scrutinio ex articolo 360- bis c.p.c., con la cassazione dell’impugnata decisione e il rinvio della causa al giudice di merito, il quale dovra’ attenersi al seguente principio: “In tema di agevolazioni prima casa, l’idoneita'” della casa di abitazione pre-posseduta va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilita’), che in

senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilita’ di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato”.

La definizione delle spese del giudizio di legittimita’ e’ rimessa al giudice di rinvio. P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale del Friuli Venezia Giulia in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese.

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