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Macchie umidità: il costruttore è responsabile?


Macchie umidità: il costruttore è responsabile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 marzo 2018



La macchia d’umidità non è un «grave difetto» di costruzione: non vale quindi la garanzia dei dieci anni.

Hai comprato da pochi anni una casa nuova acquistandola direttamente dal costruttore. Senonché hai già notato sul muro di una delle stanze alcune macchie di umidità probabilmente provate dall’infiltrazione dell’acqua piovana tramite la parete perimetrale dell’edificio. Non sono ancora decorsi dieci anni da quando il palazzo è stato ultimato così, ritenendo di essere ancora in tempo per rivalerti contro il costruttore, gli invii una diffida. Quest’ultimo però sostiene che non è più possibile far valere la responsabilità dell’appaltatore prevista dal codice civile. Chi ha ragione? La questione è stata di recente analizzata dalla Cassazione con una recente ordinanza [1] in cui viene data una risposta al seguente quesito: per le macchie di umidità il costruttore è responsabile? 

La garanzia del costruttore

Il più delle volte, vizi e difetti di costruzione non si scoprono al momento dell’acquisto ma dopo un certo periodo di tempo. Quando ciò accade, occorre agire entro termini previsti e inderogabili per non perdere i propri diritti.

Il problema di fondo della materia deriva dal fatto che esistono dei termini stretti per contestare all’appaltatore i vizi delle opere da lui realizzate. E questi termini dipendono dalla gravità dei difetti di costruzione.

In particolare per i difetti più gravi, c’è tempo fino a un anno dal momento in cui ci si accorge del problema per inviare una diffida alla ditta e, nel successivo anno, va avviata la causa; il tutto però deve avvenire nei primi 10 anni dall’ultimazione dell’immobile, poiché dopo questo termine il costruttore non è più responsabile e allora bisogna procedere alle riparazioni a proprie spese.

Invece per i difetti meno gravi non opera la garanzia decennale del costruttore; in più la contestazione va inviata entro 60 giorni dal momento in cui il vizio è apparso, mentre ci sono due anni per avviare la causa contro la ditta.

Per maggiori chiarimenti leggi l’articolo Termini per contestare i lavori edili.

I gravi vizi di costruzione

È il codice civile [2] a dire che il costruttore è responsabile per 10 anni dall’ultimazione dei lavori, di eventuali gravi difetti. In tal caso il costruttore sarà tenuto a risarcire tutti i danni causati, purché il difetto gli venga entro un anno dalla scoperta E la richiesta di risarcimento del danno avvenga entro l’anno successivo. Il momento della scoperta viene identificato non con l’apparizione del difetto strutturale (una crepa, una macchia di umidità, ecc.) ma con la conoscenza delle cause effettive, il che di norma si fa coincidere con il momento in cui il proprietario dell’immobile acquisisce una perizia di un tecnico di fiducia che lo informa del difetto strutturale.

Questi diritti nei confronti del costruttore potranno essere fatti valere non solo da colui che ha acquistato la casa nuova,  ma anche dalle successive persone cui la casa è stata eventualmente venduta, sempre che naturalmente non siano trascorsi più di 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

La macchia di umidità

A questo punto è molto importante comprendere se una macchia di umidità possa rientrare nei difetti gravi (per i quali c’è maggior tempo per la contestazione e la garanzia di 10 anni) o in quelli meno gravi. Il tribunale di Napoli, poco tempo fa, ha detto che se le infiltrazioni di acqua dipendono dalla non corretta impermeabilizzazione della facciata dell’edificio, si tratta di un difetto strutturale e, pertanto, vige la garanzia più ampia (quella per i vizi gravi di costruzione) con garanzia decennale e un anno di tempo per la contestazione. Di tanto abbiamo parlato in Infiltrazioni d’acqua: termini per contestare l’impermeabilizzazione.

La Cassazione però ha interpretato la questione in modo opposto, ragionando nel seguente modo: «i gravi difetti che fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura». Questa valutazione può essere fatta dal giudice (mai in Cassazione). Pertanto, se il giudice ritiene che le macchie di umidità e i danni dovuti al rivestimento esterno del fabbricato rientrano tra i vizi lievi – con obbligo di denuncia entro 60 giorni – non c’è modo di ottenere più il risarcimento per chi fa decorrere tale termine.

Il consiglio quindi è di muoversi in ogni caso nel termine più breve possibile per evitare di incorrere in decadenze.

La garanzia del venditore

Ricordiamo che oltre alla garanzia tipica del costruttore c’è anche quella del venditore per chi compra casa “usata”. In particolare, il venditore risponde, per un anno dall’acquisto, di vizi o difetti che rendano la casa inidonei all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Tali vizi o difetti devono essere però contestati al venditore entro un termine ancora più breve: 8 giorni dalla scoperta e la richiesta di risoluzione del contratto o di riduzione del presso e risarcimento del danno deve essere avanzata entro un anno dall’acquisto.

Come difendersi in caso di problemi con la casa appena acquistata

Se si notano crepe, macchie di umidità e altri difetti gravi di costruzione la prima cosa da fare è rivolgersi a un tecnico specializzato che individui esattamente le cause del vizio, ne valuti la gravità e le conseguenze. I gravi difetti dei quali il costruttore è tenuto a rispondere per 10 anni dall’ultimazione del palazzo sono – come detto – non solo quelli che possono compromettere la stabilità della costruzione (ad esempio il terreno è scosceso o morbido oppure i materiali usati nella realizzazione del palazzo non sono adeguati) ma anche quelli che riguardano una parte importante dell’opera (ad esempio l’impianto di riscaldamento centralizzato non funzionante, infiltrazioni dal tetto o dal lastrico solare, distacco dell’intonaco esterno, ecc.).

note

[1] Cass. ord. n. 5233/2018.

[2] Art. 1669 cod. civ.

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