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Lo sai che? Usucapione di parti comuni condominiali: come si fa?

Lo sai che? Pubblicato il 8 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 8 marzo 2018

Come usucapire un parcheggio, un terrazzo, un’area del cortile, un ripostiglio, un sottoscala o qualsiasi altra area del condominio le cui quote sono di tutti i condomini. 

Se c’è qualcuno del tuo palazzo che ha sempre utilizzato gli spazi condominiali come se fossero propri e ora intende rivendicarne la proprietà è perché ha intenzione di fare una causa di usucapione nei confronti del condominio. Anche tu, se hai occupato negli ultimi 20 anni delle parti comuni, impedendo agli altri di farne pari uso, potresti acquisirne la titolarità allo stesso modo. Ma come si fa l’usucapione di parti comuni condominiali? A spiegarlo è stata una recente sentenza della Cassazione [1]. Di tanto daremo una spiegazione pratica in questo articolo tenendo conto degli ultimi orientamenti della Cassazione.

Usucapione in condominio: è possibile?

Innanzitutto rispolveriamo le nozioni del codice civile. Cosa significa usucapione?Se hai letto la nostra guida Usucapione: cos’è? dovresti già saperlo (e ti consiglio di farlo perché è molto semplice e completa). Qui mi limiterò a fornirti giusto le regole principali. Con l’usucapione, una persona che ha utilizzato per 20 anni un immobile altrui e si è comportato apertamente come se fosse l’esclusivo proprietario può rivolgersi al giudice affinché gli trasferisca la proprietà. L’esempio tipico è quello del coltivatore che si appropria del terreno del vicino: lo recinta, lo coltiva e ne trae frutti come se fossero propri, pur nella consapevolezza o nell’indifferenza del legittimo titolare. Con l’usucapione, quindi, si riconosce la proprietà di un bene a chi ne fa effettivo uso, per evitare che terreni, case e altri immobili siano abbandonati senza fornire alcuna utilità.

In questo senso si possono usucapire anche le parti comuni dell’edificio condominiale: una veranda, un sottotetto, un ripostiglio, uno scantinato, un sottoscala, un lastrico solare, una terrazza, un pezzo di parcheggio o del giardino, un garage, una parte del pianerottolo che viene recintata, ecc. Insomma, ciò che è di tutti può diventare del singolo condomino a determinate condizioni che qui di seguito vedremo.

Come ottenere l’usucapione delle parti comuni del condominio

In verità non è molto facile ottenere l’usucapione di parti comuni del condominio. Infatti, a differenza dell’usucapione normale, qui non basta utilizzare un bene come proprio, ma è necessario nello stesso tempo interdire l’uso dello stesso a tutti i vicini di casa. In che modo? Ad esempio recintando lo spazio del parcheggio, mettendo un lucchetto alla porta che dà sul terrazzo o cambiando la serratura delle chiavi del sottoscala o dello sgabuzzino. Come ha detto una sentenza della Cassazione di due anni fa [2], è vero che un condomino può usucapire la quota degli altri, ma non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune; occorre altresì provare di aver sottratto tale area all’uso comune per 20 anni. L’esempio del posto auto è certamente il più calzante: se un condomino è solito lasciare la propria macchina sempre nello stesso angolo non ne può diventare proprietario per usucapione se non ha mai delimitato lo spazio impedendo agli altri condomini di accedervi. Il fatto che il parcheggio sia rimasto potenzialmente utilizzabile dagli altri, anche se concretamente mai occupato, non consente di parlare di usucapione.

Insomma, per rivendicare l’usucapione in condominio bisogna dimostrare una condotta rivolta contro i compossessori (i vicini di casa) tale da impedire a questi ultimi di fare uso dello stesso spazio. Non basta la semplice “astensione” passiva degli altri.

La procedura per l’usucapione delle parti comuni del condominio

Veniamo ora alla più recente sentenza della Cassazione che ha riguardato le regole tecnico-procedurali per arrivare a una sentenza di usucapione.

Innanzitutto, come in tutte le cause che attengono a beni immobili e questioni condominiali, è necessario avviare prima il tentativo di mediazione presso un organismo sito nella città ove si trova il palazzo.

Dopo bisognerà notificare un atto di citazione scritto e firmato dal proprio avvocato. Qui le cose si complicano perché – a detta dei giudici – è necessario citare in causa tutti i condòmini; il che, in un condominio particolarmente affollato, potrebbe diventare oltre che costoso anche complicato. Tutti i vicini di casa sono infatti «litisconsorti necessari», un termine giuridico questo che sta a significare che devono essere destinatari dell’atto di citazione poiché altrimenti il giudizio non può andare avanti. Omettere la notifica nei confronti anche di uno solo di questi impedisce la possibilità di accogliere la domanda di usucapione.

Diversamente, la pronuncia sarà opponibile solo nei confronti della controparte e quindi solo verso il condomino che ha resistito o ha promosso il giudizio in tribunale.

In terzo luogo, l’onere di provare l’avvenuta usucapione è totalmente a carico della parte che assume di aver acquistato in questo modo una parte comune del condominio. Agli altri basta resistere. Ma potrebbero anche non costituirsi in giudizio e restare contumaci: questo non toglie che il giudice richiederà ugualmente la prova del comportamento utile all’usucapione.

note

[1] Cass. sent. n. 5328/2018.

[2] Cass. sent. n. 20039/2016.


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