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Quote condominiali chieste all’inquilino dall’amministratore

17 marzo 2018


Quote condominiali chieste all’inquilino dall’amministratore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 marzo 2018



Con riguardo a “L’amministrazione, in ogni caso, non è mai legittimata a chiedere al conduttore versamenti di sorta, pena la responsabilità penale dell’amministratore per infondatezza della pretesa”, le mie domande sono: 1. a quale normativa e /o articolo del codice penale possa essere attribuita tale responsabilità penale dell’amministratore? 2. Nel caso in cui il condominio è privo di amministratore, tale responsabilità penale, può ricadere sul condomino che si è sempre preso l’incarico di raccogliere i soldi delle varie spese condominiali (sia ordinarie che straordinarie)?

L’amministratore (o anche un altro soggetto) che richieda al conduttore dell’unità immobiliare, e non al proprietario, il pagamento delle quote condominiali può commettere diversi reati a seconda delle modalità con le quali la somma viene richiesta.

Commetterà estorsione (articolo 629 del codice penale) se la richiesta sarà formulata con violenza o minacce in modo da costringere a pagare e nella consapevolezza di non aver alcun diritto a conseguire quella somma; si tratterà, invece, di tentativo di estorsione se l’evento del pagamento non si verificasse nonostante la violenza o la minaccia con cui il pagamento venisse richiesto (si potrebbe, poi, ipotizzare che vi sia violenza privata – articolo 610 del codice penale – e non estorsione nel caso in cui si mettesse in evidenza che la somma pagata è comunque dovuta all’amministratore o a chi agisce con lo stesso fine).

Se, invece, l’amministratore, esercitando violenza sulle cose o con violenza o minaccia sulle persone, richiedesse il pagamento nella ragionevole convinzione, anche se infondata dal punto di vista legale, di attuare un suo diritto, allora non si avrebbe estorsione, ma il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (articoli 392 e 393 del codice penale).

Infine, se nella richiesta di pagamento al conduttore fosse assente qualsiasi traccia di violenza o minaccia e se la richiesta fosse nel tempo ripetuta più volte, il reato che potrebbe essere contestato è quello di molestia o disturbo alle persone (articolo 660 del codice penale) o di atti persecutori (articolo 612 bis del codice penale), quest’ultimo a condizione che la richiesta fosse reiterata più volte e fosse tale da causare un perdurante e grave stato di ansia o di paura.

Ognuno dei reati indicati può essere contestato anche ad altri soggetti diversi dall’amministratore che, agendo su mandato espresso o tacito dell’assemblea, agiscano allo scopo di raccogliere le quote condominiali.

Infine, in base a quello che stabilisce l’articolo 1104 del codice civile e l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile:

a) l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali deriva dalla titolarità del diritto reale sull’immobile e cioè, detto in modo più chiaro, il condomino è tenuto al pagamento delle quote condominiali a partire dal momento in cui è proprietario dell’immobile (e si diventa proprietari o a seguito della stipula dell’atto di compravendita oppure a seguito del passaggio in giudicato della sentenza nel procedimento ex articolo 2932 del codice civile nel caso in cui, ovviamente, si tratti di sentenza che accolga la domanda del promissario acquirente): fino alla stipula del contratto di vendita oppure fino al passaggio in giudicato della sentenza (favorevole al promissario acquirente) nel procedimento ex articolo 2932 del codice civile, le quote condominiali spettano al precedente proprietario;

b) in ogni caso, chi subentra nei diritti di un condomino (cioè chi acquista con contratto o diventa proprietario a seguito di sentenza ex 2932 c.c.) è obbligato in solido con il precedente proprietario al pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso al momento del passaggio di proprietà e all’anno precedente;

c) il venditore di un appartamento resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi condominiali maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo (contratto o sentenza passata in giudicato) che trasferisce la proprietà.

Si precisa, infine, che obbligato in solido significa che l’amministratore può chiedere, a sua scelta, il pagamento dei contributi (nei limiti sopra indicati nelle lettere b e c) all’uno o all’altro degli obbligati per l’interop ammontare relativo al periodo in cui esiste l’obbligo solidale.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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