Diritto e Fisco | Editoriale

Rottura braga condominiale: chi paga?

9 Aprile 2018 | Autore:
Rottura braga condominiale: chi paga?

Il raccordo che collega la tubatura condominiale a quella privata è di competenza del singolo proprietario. Conseguenze sulla responsabilità e sul risarcimento.

Siete proprietari di un appartamento facente parte di un condominio e all’improvviso appare una macchia nel bagno dell’abitazione sottostante. Nasce, inevitabile la questione sulla responsabilità per l’accaduto e per il risarcimento dei danni verificatisi (muratura, tubatura, intonaco, pitturazione, manodopera, ecc). Analogamente a quanto descritto, un’identica circostanza si verifica allorquando la macchia appare in alto nel vostro bagno: anche in questo caso bisogna accertare la fonte del danno, procedere all’immediata riparazione, stabilire il responsabile del risarcimento. Ma se è pacifico che la rottura dello scarico fogniario è di competenza condominiale, cosa accade per la cosiddetta braga? In particolare in caso di rottura della braga condominiale chi paga e, soprattutto, è corretto qualificarla come condominiale?

Rottura scarico fogniario: chi paga?

Lo scarico fognario è di proprietà condominiale. Lo dice chiaramente la legge [1] allorquando afferma che …sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio…. gli impianti idrici e fognari… Pertanto, se si lesiona la cosiddetta colonna fecale ed a seguito dell’evento e della conseguente uscita di liquido, si danneggia una proprietà privata (nell’esempio riportato in premessa, il bagno), il condominio non potrà che essere responsabile dell’accaduto. In genere, nel caso descritto, s’informa l’amministratore, il quale provvederà ad inviare degli operai per l’immediata riparazione della tubatura. Successivamente, per indennizzare il proprietario danneggiato, sarà interessata dell’accaduto la compagnia assicuratrice, la cui copertura è generalmente prevista in questi casi. Se non dovesse esserci l’assicurazione (che ricordiamo non è obbligatoriamente presente in tutti i fabbricati), sarà ovviamente il condominio a dover risarcire i danni verificatisi.

La braga: che cos’è?

In un condominio, la colonna fecale, come qualsivoglia tubatura condominiale (ad esempio, la cosiddetta montante dell’acqua) deve collegarsi alle proprietà private attraverso un pezzo denominato braga. Si tratta, pertanto, di quel raccordo, a forma di “L”, che consente di arrivare alle tubature dei singoli appartamenti. Ebbene, non è infrequente che una lesione, con la conseguente uscita di liquido, si verifichi proprio nella cosiddetta braga. Se ciò accade è importante stabilire a chi spetta la responsabilità. In particolare se il danno alla proprietà privata è stato provocato dalla rottura della braga, chi paga? La braga è considerata parte della tubatura principale e pertanto di competenza condominiale oppure deve imputarsi alla responsabilità del proprietario dell’appartamento a cui serve?

Rottura braga: chi paga?

Abbiamo visto che pacificamente, se a rompersi è una tubatura principale (colonna fecale, montante acqua, montante del riscaldamento, ecc) la responsabilità è da attribuirsi al condominio: sarà quest’ultimo a dover provvedere alla riparazione della lesione e dei danni che la fuoriuscita del liquido avrà provocato. Per la braga, invece, resta il dubbio sulla sua appartenenza. Essendo un raccordo tra la tubatura principale e quella privata, potrebbe essere di competenza condominiale, ma la giurisprudenza della Cassazione non è d’accordo con questa conclusione. Infatti, secondo gli Ermellini [2], in base alla legge, i canali di scarico sono di proprietà comune solo….fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva…Per questo motivo la braga deve considerarsi di proprietà, competenza e responsabilità del singolo proprietario dell’appartamento alle cui tubature si raccorda. A sostegno di questa tesi, la citata Cassazione si riporta a vari precedenti giurisprudenziali [3], aggiungendo che mentre la proprietà comune condominiale è tale perché serve all’uso (e al godimento) di tutti i partecipanti, la braga invece, serve soltanto convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini…Pertanto, se al momento della riparazione della tubatura lesionata, doveste verificare che si trattava della braga, la responsabilità sarà del proprietario dell’immobile alle cui tubature si raccorda. La richiesta di risarcimento dovrà, quindi, essere rivolta al medesimo proprietario.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 1027/2018.

[3] Cass. civ. sent. n. 19045/2010 – 5792/2005 – 583/2001.


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2 Commenti

  1. Assolutamente inesatto, in quanto nella braga passa ANCHE l’acqua reflua degli altri appartamenti, e spesso, come accade in molti palazzi quì a Roma, anche l’acqua piovana raccolta da tetti o terrazze.
    Se si trovasse il punto di rottura nella parte ad Y di braga che serve al collegamento della singola utenza il discorso fatto nell’articolo è esatto, ma se la rottura della braga risultasse per esempio nella sua verticalità si deve intendere tale braga come parte di conduttura verticale, appunto interessata al passaggio dei reflui.

    1. Lei ha perfettamente ragione. Nel 2012 infatti la Cassazione ha stabilito che la rottura della braga nella parte verticale è a carico del Condominio e non del singolo proprietario.
      In un passaggio della sentenza (Cassazione civile sez. II, Sentenza del 19 gennaio 2012, n.778) la Corte ha confermato la decisione del tribunale, secondo cui la proprietà di tale braga doveva imputarsi al condominio, in ragione della funzione prevalente di raccordo svolto dalla stessa, senza la cui presenza il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno. La Corte in proposito ha chiarito che: “nel caso in questione, il punto di rottura della braga non aveva alcun riguardo al tratto di tubi a servizio dei singoli appartamenti, ma si trovava nella sua parte bassa nel punto cioè in cui tale braga è strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale, senza la quale lo scarico verticale non sarebbe in grado di svolgere la sua funzione (condominiale)”.

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