Diritto e Fisco | Editoriale

Cos’è la comunione e come funziona

11 marzo 2018


Cos’è la comunione e come funziona

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 marzo 2018



Le regole sulla gestione, amministrazione e divisione di un bene in comproprietà. I diritti dei contitolari.

Avrai certamente già sentito il termine comunione. Lo avrai sentito, ad esempio, in occasione del matrimonio di marito e moglie, quando sono chiamati a scegliere il regime patrimoniale da assegnare agli acquisti che faranno dopo il matrimonio; lo avrai sentito nel momento in cui si apre la successione di una persona defunta e gli eredi sono chiamati a dividersi il patrimonio. Ma c’è comunione anche quando due o più persone sono comproprietarie dello stesso bene: un’auto, un conto corrente, una casa, ecc. Volendo scendere più nel dettaglio, la comunione ha delle proprie regole che, ad esempio, la distinguono dal condominio o dalle situazioni di comunione tra marito e moglie. Ecco perché ci soffermeremo in questo articolo per spiegare cos’è e come funziona la comunione.

Cos’è una comunione?

La comunione si verifica quando più soggetti sono titolari di un diritto di proprietà sulla stessa cosa. Può trattarsi non solo della proprietà, ma anche di una servitù di passaggio, di un diritto di superficie, del diritto di abitazione, ecc. Insomma la comunione è ciò che comunemente e impropriamente chiamiamo comproprietà.

Tutti i comproprietari di un bene in comunione si chiamano comunisti.

La particolarità della comunione è che ciascun comunista non è titolare di una porzione del bene fisicamente individuata, ma solo di una percentuale sull’intero bene. Ad esempio, se una casa è in comunione tra tre persone non si può dire che ciascuno abbia una camera, ma ciascuno ha il 33% di tutte le camere. Questo implica il diritto di ciascun comunista di usare il bene nella sua interezza in qualsiasi momento, con l’unico divieto di non modificarne la destinazione senza il consenso degli altri comproprietari e di non impedire agli altri di fare lo stesso uso. Ad esempio, tornando alla casa in comunione, il comunista non può cambiare la serratura o non può impedire agli altri di abitarla insieme a lui nello stesso tempo.

Come nasce una comunione?

Non c’è un unico modo con cui può nascere la comunione. Tante sono le ragioni. Ad esempio il caso più classico è quello in cui più amici o parenti acquistano insieme lo stesso bene e lo cointestano a tutti: si può trattare di una casa, di un’auto, di un conto corrente, ma anche di un computer, di un cellulare o qualsiasi altro oggetto. Non c’è un limite di valore al di sotto del quale non sia possibile parlare di comunione. In tal caso si parla di comunione volontaria. Se le parti lo vogliono possono sempre procedere alla divisione del bene in comunione. Lo possono fare di comune accordo o, in caso contrario, su ricorso al giudice. Se il bene però non è divisibile in natura, andrà venduto e i comunisti si potranno spartire il denaro ricavato dalla vendita.

La comunione però può nascere anche a seguito di fatti involontari. Si avrà allora la cosiddetta comunione incidentale. Si pensi a due sorelle che ereditano la stessa casa della madre e che quindi ne diventino comproprietarie al 50% ciascuna. Anche in questo caso la divisione della comunione segue le stese regole della comunione volontaria.

Infine la comunione può nascere dalla legge (cosiddetta comunione forzosa). Si pensi al muro che divide due terreni posto sulla linea di confine; oppure al condominio dove tutti i proprietari dei singoli appartamenti hanno diritti sulle scale, sul portone, sul solaio, sul terrazzo e su tutte le altre parti comuni. Dalla comunione forzosa non ci si può sciogliere unilateralmente e ciò comporta, in pratica, che non si può evitare di contribuire alle spese per il mantenimento delle parti comuni.

Come funziona la comunione 

Il funzionamento della comunione è regolato dal codice civile. Ecco le regole principali.

Le quote dei comunisti si presumono tutte uguali, salvo prova contraria. Ciò comporta che, se per ipotesi avessimo contribuito con una somma maggiore all’acquisto del bene comune, sarebbe opportuno precisare nel contratto la diversa ripartizione delle quote per non rischiare che, in caso di contestazione, il giudice presuma che siano tutte uguali. Anche la cointestazione di un conto corrente crea una comunione (essa viene considerata una donazione), ma è sempre consentito dimostrare che tale scelta è solo di opportunità, per consentire al titolare di valersi di un altro soggetto per effettuare le operazioni allo sportello o al bancomat (come il marito che intesta il conto anche alla moglie per darle la possibilità di prelevare i soldi per le spese quotidiane, o l’anziano genitore che in cointesta il conto anche al figlio per pagare le bollette e le tasse.

Ciascun partecipante alla comunione può utilizzare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comunisti di usarla secondo il loro diritto. Per esempio è illecito fare schiamazzi nel cortile condominiale nelle ore del riposo degli altri condomini; è vietato occupare tutta la terrazza condominiale con oggetti che impediscano agli altri di fare altrettanto, ecc.

Ciascuno può vendere o donare la propria percentuale sul bene in comunione ma non tutto il bene. Può quindi cedere solo una quota, darla in ipoteca, in usufrutto, ecc. Per vendere la cosa nel suo insieme è necessario il consenso di tutti i comunisti.

Circa l’amministrazione della cosa comune, questa spetta a tutti i comunisti congiuntamente. Le decisioni per gli atti di ordinaria amministrazione (manutenzione, riparazioni, ecc.) devono essere prese a maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle quote e con la stessa maggioranza si può approvare un regolamento e nominare un amministratore. Per gli atti di straordinaria amministrazione occorre l’approvazione della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno due terzi del valore della cosa comune.

Come si scioglie una comunione?

Ogni comunista può chiedere lo scioglimento della comunione in qualsiasi momento e anche se gli altri si oppongono. Si possono porre in anticipo dei limiti alla reciproca facoltà di scioglimento della comunione ma il patto di rimanere in comunione non può durare più di 10 anni.

Quando si scioglie la comunione la visione della cosa comune deve essere fatta preferibilmente in natura, cioè dividendo il bene in modo che ciascuno possa utilizzare individualmente una parte; si pensi a una villetta bifamiliare divisa tra due eredi o a un conto corrente con divisione esatta del deposito, ma anche a una serie di quadri. Se la divisione non è possibile (si pensi a un piccolo appartamento), si può assegnare il tutto a uno dei partecipanti il quale corrisponderà agli altri il valore delle rispettive quote. Ma se non si trova questo consenso sarà il giudice a decidere che di norma procederà alla vendita del bene con divisione del ricavato tra i comunisti. Tuttavia, in presenza di una quota notevolmente superiore da parte di uno dei comunisti, il giudice potrebbe assegnare a quest’ultimo la proprietà in natura del bene obbligandolo a liquidare gli altri comunisti. La stessa soluzione si può adottare in presenza di un preuso da parte di un comunista (si pensi al figlio che convive con il genitore anziano e alla sua morte ha interesse a rimanere nella casa di quest’ultimo per quanto può vantare una quota pari agli altri fratelli).

La multiproprietà

La multiproprietà è una forma particolare di comunione volontaria. Un edificio, di solito collocato in una località turistica, viene diviso in più appartamenti, ciascuno dei quali viene venduto a più persone che possono goderne solo per un periodo fisso dell’anno, partecipando alle spese per i servizi condominiali.

Il diritto acquistato può essere liberamente trasferito ad altri per contratto (vendita, permuta, donazione) o per successione a causa di morte.

Il condominio 

Come abbiamo detto, il condominio negli edifici è un tipo di comunione forzosa che ha per oggetto le parti comuni di fabbricati divisi al loro interno in più immobili (abitazioni, negozi, magazzini, ecc.) appartenenti a proprietari diversi.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI