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Lo sai che? Impianto gas non a norma scoperto dopo l’acquisto casa

Lo sai che? Pubblicato il 12 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 12 marzo 2018

Che fare se, dopo la consegna dell’immobile, si scopre che gli impianti non sono a norma e c’è una fuga di gas? I certificati di regolarità degli impianti vanno consegnati all’acquirente?

Hai firmato il compromesso per l’acquisto di una nuova casa. Il precedente proprietario ti ha consentito di entrare in anticipo nell’appartamento e di utilizzarlo: ti ha cioè consegnato le chiavi di casa, benché ancora non siate andati dal notaio per stipulare il rogito. Così hai iniziato a fare alcuni piccoli lavoretti per adeguare l’immobile alle tue esigenze. Un tecnico però si è accorto che i tubi del gas sono stati posti in modo non regolare e che, per rendere l’impianto a norma, c’è bisogno di eseguire degli interventi che ti costeranno oltre mille euro. La cosa ti ha fatto andare su tutte le furie perché il venditore ti aveva assicurato – sebbene a voce e pur non fornendoti i certificati di conformità degli impianti – che tutto era perfettamente funzionante. Così vorresti che a pagare i lavori fosse lui. Ma questi si tira indietro, trincerandosi dietro al fatto che tu hai accettato l’appartamento nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava. Chi dei due ha ragione? Come fare per l’impianto gas non a norma scoperto dopo l’acquisto di casa? A dare una risposta soddisfacente è una recente sentenza della Cassazione [1].

Preliminarmente dobbiamo fare una precisazione. Nonostante nell’esempio appena descritto ci siamo riferiti a un acquirente entrato in possesso dell’immobile già prima della stipula del rogito (il cosiddetto «contratto definitivo di vendita»), ciò che andremo a dire qui di seguito si adatta perfettamente ad ogni situazione, anche a quella di chi si accorge del difetto dell’immobile dopo aver firmato l’atto notarile, e quindi ben dopo la conclusione del compromesso. Esistono infatti dei casi in cui, con l’accordo delle parti, il contratto preliminare consente di occupare in anticipo l’immobile (cosiddetto «preliminare ad effetti anticipati») e altri invece che rimandano questo momento solo a rogito avvenuto.

Altro punto che mi sento di consigliarti prima di procedere nella lettura è di consultare l’articolo Documenti urbanistici per vendere e comprare casa. In esso scoprirai che, al momento della compravendita, pur essendo obbligatorio consegnare all’acquirente una serie di documenti come l’Attestato di prestazione energetica, la planimetrica catastale e la documentazione urbanistica, non è invece necessario fornire gli attestati circa la regolarità degli impianti elettrici, idrici e del gas che rimane una semplice facoltà da parte del venditore.

Detto ciò vediamo che fare se, una volta entrati in casa, ci si accorge che l’impianto gas non è a norma. A chi spetta sostenere la spesa: al venditore o all’acquirente?

Come abbiamo appena detto si può vendere casa senza gli attestati di conformità degli impianti e, quindi, a prescindere dalla condizione dei suddetti impianti e dal fatto che i relativi attestati non siano in possesso del venditore che, quindi, non è tenuto a procurarseli. Questo però non fa venir meno la garanzia che lo stesso venditore è tenuto a fornire sulla qualità dell’immobile, salvo che questi abbia precedentemente informato l’acquirente dei problemi degli impianti. In assenza di specifico avvertimento, l’immobile deve essere consegnato in una condizione che lo renda “servibile” all’uso convenuto. Un appartamento che presenta il rischio folgorazione non può essere abitabile; una casa con una fuga di casa non consente di viverci di dentro: in tutti questi casi, quindi, il venditore è responsabile. La responsabilità può comportare due conseguenze per il venditore:

  • quando l’inadempimento è molto grave rispetto all’economia del contratto (nel senso che la riparazione dell’impianto è così costosa che, se l’avesse saputo in anticipo, l’acquirente non avrebbe firmato il contratto o l’avrebbe firmato a condizioni differenti): in tal caso si può chiedere la risoluzione del contratto. In pratica ci si rivolge al giudice che scioglie ogni accordo e ogni impegno. Con la conseguenza che il venditore deve restituire tutti i soldi ricevuti e il compratore dovrà lasciare la casa;
  • quando invece l’inadempimento è meno grave (e risulta che, anche sapendo della piccola fuga di gas o dell’irregolarità dell’impianto, l’acquirente avrebbe ugualmente acquistato l’immobile) è dovuta semplicemente una riduzione del prezzo di vendita proporzionale alla perdita di valore del bene (di solito corrisponde al prezzo dovuto alla ditta di impiantistica).

In entrambi i casi l’acquirente può anche rivendicare il risarcimento del danno se adeguatamente dimostrato (leggi sul punto: Impianti non a norma: si può vendere l’appartamento?). Secondo la Cassazione, la causa volta a ottenere il risarcimento si può estendere a tutti i danni subiti dall’acquirente, e quindi non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei difetti accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione del bene o al lucro cessante per la mancata rivendita dello stesso.

Sintetizzando: fermo restando che il venditore non ha l’obbligo di fornire i certificati di regolarità degli impianti elettrici, idrici e del gas, l’eventuale difetto che presenti l’immobile ricade su di lui se non ha informato in anticipo l’acquirente. L’omissione di tale obbligo può comportare quindi, quando il costo della riparazione è particolarmente elevato, la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto o, diversamente, la semplice riparazione a spese del venditore.

Ma quando un impianto è a norma? Gli impianti si considerano a norma, in generale, se conformi alle norme vigenti all’epoca in cui sono stati realizzati e/o adeguati. Il che vuol dire che, se cambia la legislazione, non necessariamente bisogna rifare gli impianti (salvo che la legge disponga diversamente).

In particolare gli impianti realizzati prima del 13 marzo 1990 dovevano essere adeguati entro il 31 dicembre 1998; ciò vale solo per gli impianti elettrici con messa a terra e salvavita. Invece gli impianti realizzati dopo il 13 marzo 1990 devono essere realizzati secondo le nome UNI e CEI in vigore al momento dell’esecuzione dei lavori.

note

[1] Cass. sent. n. 2755/18 del 5.02.2018: «In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’articolo 2932 del Cc, e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione».

CASSAZIONE SENTENZA N. 2755/2018 DEL 5 FEBBRAIO 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere Dott. FEDERICO Guido – Consigliere Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere Dott. GRASSO Gianluca – rel. Consigliere ha pronunciato la seguente: SENTENZA

sul ricorso 27671/2013 proposto da:

(OMISSIS) S.R.L. IN LIQUIDAZIONE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa in forza di procura speciale in calce al ricorso dall’avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente – contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), rappresentati e difesi in forza di procura speciale in calce al controricorso dall’avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 960/2013 della Corte d’appello di Bari, depositata il 22 agosto 2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 9 novembre 2017 dal Consigliere Gianluca Grasso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Dott. Generale Mistri Corrado, che ha concluso per l’accoglimento per quanto di ragione del ricorso, con particolare riferimento al quarto motivo di gravame;

uditi gli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

1. – Con atto di citazione notificato in data 14 gennaio 1999, (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

Costituitasi in giudizio, la societa’ convenuta eccepiva la prescrizione dell’azione di garanzia, in quanto proposta decorso un anno dalla consegna degli immobili, oltre alla decadenza per la mancata denuncia dei vizi entro il termine di otto giorni dalla consegna, ovvero dalla loro successiva scoperta, nonche’ l’infondatezza della domanda, essendo i pregiudizi lamentati dipendenti da omessa manutenzione piuttosto che da vizi costruttivi. La convenuta era inoltre autorizzata a chiamare in causa (OMISSIS) che aveva eseguito le opere di impermeabilizzazione e di posa della pavimentazione industriale, al fine di essere garantita nell’ipotesi di accoglimento della domanda.

Espletata consulenza tecnica d’ufficio e prova per testi, con sentenza depositata il 27 agosto 2007, il Tribunale di Trani respingeva la domanda ritenendo che gli attori non avessero fornito la prova di aver denunciato i vizi entro gli otto giorni dalla scoperta e che fosse decorso l’anno dall’acquisto o dalla consegna e, quindi, dalla presa di possesso degli immobili (articoli 1494 – 1495 c.c.). Quanto all’azione di responsabilita’ extracontrattuale ai sensi dell’articolo 1669 c.c., la stessa doveva considerarsi nuova rispetto a quella inizialmente formulata di natura contrattuale e, pertanto, tardivamente proposta in sede di comparsa conclusionale. Compensava integralmente tra le parti le spese di giudizio.

2. – Avverso tale pronuncia proponevano appello gli attori con l’eccezione di (OMISSIS) e la partecipazione, al posto di quest’ultimo, di (OMISSIS) nella qualita’ di successore a titolo particolare, avendone acquistato l’immobile.

Si costituiva la (OMISSIS) S.r.l. chiedendo il rigetto dell’appello. Il (OMISSIS) restava contumace.

Con sentenza depositata il 22 agosto 2013, la Corte d’appello di Bari ha accolto il gravame, condannando la (OMISSIS) S.r.l. al risarcimento dei danni in favore degli appellanti nella misura indicata in dispositivo. La corte ha ritenuto tempestiva la denuncia dei vizi, specificando che la denunzia era stata fatta a seguito della piena consapevolezza dei vizi riscontrati da parte degli acquirenti, acquisita solo a seguito della consulenza tecnica di parte, e che, nel caso di specie, era applicabile anche l’articolo 1495 c.c., comma 2, in quanto la ditta ricorrente aveva riconosciuto l’esistenza dei vizi lamentati con lettera del legale rappresentante. Accolto il profilo della responsabilita’ contrattuale, si riteneva assorbito l’esame della domanda introdotta ai sensi dell’articolo 1669 c.c., ponendo a carico della societa’ il pagamento dei danni in favore di ciascun proprietario e le spese dei due gradi di giudizio.

3. – Per la cassazione della decisione della corte d’appello ha proposto ricorso la (OMISSIS) S.r.l. in liquidazione sulla base di cinque motivi.

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

In prossimita’ dell’udienza, le parti hanno depositato memoria difensiva ai sensi dell’articolo 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo di ricorso si denuncia la nullita’ dell’atto di citazione introduttivo del primo grado di giudizio e di tutti gli atti conseguenti ai sensi dell’articolo 164 c.c., comma 4, e articolo 159 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4. Secondo parte ricorrente, l’azione proposta in primo grado era caratterizzata da una situazione di litisconsorzio facoltativo improprio tra acquirenti diversi di unita’ immobiliari costruite e vendute dalla (OMISSIS) S.r.l., i quali avevano agito in un solo processo nei confronti della predetta societa’, pur vantando nei confronti della medesima ragioni creditorie distinte, ma connesse per titolo, trattandosi di vizi costruttivi di un unico fabbricato. Ciascuno degli attori, con l’atto introduttivo del giudizio, avrebbe dunque dovuto definire quale fosse il bene giuridico individualmente domandato, distinguendo la pretesa dell’uno da quella dell’altro, non essendo consentito cumulare le diverse e plurime domande risarcitorie in una cifra indefinita e complessiva in cui non si distinguesse quanto richiesto singolarmente da ciascuno di essi, ne’ quanto oggetto di eventuale richiesta congiunta. La lettura dell’atto di citazione introduttivo del primo grado evidenziava, invece, che tutti gli attori avevano denunciato vizi immobiliari che riguardavano sia parti comuni sia porzioni individuali, avanzando per tutti la richiesta complessiva e indistinta della somma di Lire 146.000.000 e quella aggiuntiva di Lire 60.200.000 per la sola attrice (OMISSIS), oltre ad IVA e onorari tecnici. L’assoluta incertezza delle somme richieste da ognuno degli attori, nelle distinte cause connesse solo cumulativamente proposte, comporterebbe la nullita’ della citazione per indeterminatezza dell’oggetto, ai sensi dell’articolo 164 c.p.c., comma 4.

1.1. – Il motivo e’ infondato.

Secondo l’insegnamento di questa Corte, l’eventuale nullita’, non sanata, dell’atto introduttivo,

carente dei requisiti prescritti dall’articolo 163 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 4) – cui fa riferimento l’articolo 164 c.p.c., comma 4, – risolvendosi in motivo di nullita’ della sentenza conclusiva del giudizio di primo grado, ove non sia fatta valere nel giudizio di appello ne’ dal soccombente ne’ dal vincitore, assolto dalla domanda di merito proposta nei suoi confronti, non puo’ essere dedotta per la prima volta nella fase di cassazione, a causa della intervenuta preclusione derivante dal principio, affermato dall’articolo 161 c.p.c., di conversione dei motivi di nullita’ della sentenza in motivi d’impugnazione (Cass. 3 novembre 2000, n. 14348; Cass. 15 novembre 1995, n. 11827).

La nullita’ avrebbe dovuto quindi essere sollevata in primo grado. Il profilo dedotto, peraltro, non ha impedito alla (OMISSIS) S.r.l. di difendersi in giudizio, per cui non risulta essere stato menomato il suo diritto di difesa.

2. – Con il secondo motivo di ricorso si prospetta la nullita’ della sentenza ex articolo 112 c.p.c. per la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4). Parte ricorrente evidenza che quand’anche si ritenesse non sussistere il vizio denunciato di nullita’ della citazione per indeterminatezza dell’oggetto, la richiesta di una somma risarcitoria unitaria e complessiva per tutti, ove consentita, avrebbe dovuto precludere alla corte territoriale l’attribuzione a ciascuno degli appellanti di importi individuali, da essi non richiesti. La corte d’appello nell’attribuire a ciascun proprietario, in via individuale, delle somme distinte per ognuno di essi avrebbe violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato poiche’ con l’atto introduttivo del giudizio, con la sola eccezione della pretesa individuale avanzata da (OMISSIS), era stata richiesta cumulativamente solo una somma unitaria.

2.1. – Il motivo e’ infondato.

Il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, fissato dall’articolo 112 c.p.c. – che implica il divieto per il giudice di attribuire alla parte un bene non richiesto o comunque di emettere una statuizione che non trovi corrispondenza nella domanda deve ritenersi violato ogni qual volta il

giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri alcuno degli elementi obiettivi di identificazione dell’azione (petitum e causa petendi), attribuendo o negando ad alcuno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente o virtualmente, nella domanda, ovvero, pur mantenendosi nell’ambito del petitum, rilevi d’ufficio un’eccezione in senso stretto che, essendo diretta a impugnare il diritto fatto valere in giudizio dall’attore, puo’ essere sollevata soltanto dall’interessato, oppure ponga a fondamento della decisione fatti e situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo un titolo (causa petendi) nuovo e diverso da quello’ enunciato dalla parte a sostegno della domanda (Cass. 22 marzo 2007, n. 6945; Cass. 11 dicembre 2003. n. 18991; Cass. 3 febbraio 1999, n. 919).

Gli attori, nel caso di specie, hanno chiesto il riconoscimento del diritto al risarcimento dei danni subiti a causa dei vizi o dei difetti costruttivi accertati nel corso del giudizio, indicando la somma complessiva richiesta e facendo riferimento, in subordine, alla diversa somma maggiore o minore determinata nel corso del giudizio. La ripartizione delle somme dovute a titolo di risarcimento in favore dei singoli proprietari non ha violato quindi la corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, avendo la corte d’appello semplicemente specificato la quota spettante a ciascun attore, riconducibile alla richiesta complessiva di risarcimento dei danni avanzata nell’atto di citazione e che afferiva, in tutta evidenza, ai danni subiti da ciascuna unita’ abitativa acquistata dagli attori e facente parte dell’unico complesso condominiale e quindi, in definitiva, ricompresa nel petitum.

3. – Con il terzo motivo si deduce la nullita’ della sentenza per violazione degli articoli 102, 111 e 331 c.p.c. a causa del difetto di integrita’ del contraddittorio (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4) per avere la corte d’appello totalmente trascurato di considerare che il gravame era stato proposto anche da (OMISSIS), qualificatosi successore a titolo particolare dell’attore (OMISSIS), mentre tale dante causa non risultava partecipare al secondo grado del giudizio. Se l’articolo 111 c.p.c. sancisce il principio secondo cui, qaulora nel corso del processo il diritto controverso si trasferisca per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie, il successore a titolo particolare puo’ intervenire o essere chiamato nel processo e anche impugnare la sentenza intervenuta in confronto del suo dante causa, con la precisazione che l’alienante, in tali casi, puo’ essere estromesso dal giudizio solo se le altre parti vi consentono.

3.1. – Il motivo e’ infondato.

L’interpretazione giurisprudenziale dell’articolo 111 c.p.c. configura, accanto all’estromissione espressa, la possibilita’ di una estromissione tacita. Secondo l’insegnamento di questa Corte, ove il giudizio di impugnazione si sia svolto senza l’evocazione in giudizio dell’alienante del diritto controverso, ma con la partecipazione del successore a titolo particolare, allorche’ il primo abbia dimostrato il suo disinteresse al gravame e l’altra parte, senza formulare eccezioni al riguardo, abbia accettato il contraddittorio nei confronti del successore, sussistono i presupposti per l’estromissione tacita dal giudizio dell’alienante, con conseguente perdita della qualita’ di litisconsorte necessario della parte originaria (Cass. 30 agosto 2017, n. 20533; Cass. 8 febbraio 2011, n. 3056; Cass. 17 maggio 2010, n. 12035; Cass. 7 aprile 2009, n. 8395).

Nel caso di specie, l’appello e’ stato proposto direttamente da (OMISSIS), nella qualita’ di successore a titolo particolare dell’attore (OMISSIS) e, quindi, al posto di quest’ultimo, avendone acquistato l’immobile. Tale specificazione figura al principio dell’atto d’appello e controparte nulla ha eccepito al riguardo nel giudizio di gravame, accettando dunque tacitamente l’estromissione del dante causa e la stessa pronuncia d’appello e’ stata resa soltanto nei riguardi del cessionario.

4. – Con il quarto motivo si prospetta la violazione dell’articolo 1491 c.c. (articolo 360 c.p.c., n. 3) e degli articoli 115 e 116 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., n. 4). La corte d’appello ha accolto il primo

motivo di gravame, con cui era stata censurata la pronuncia di prescrizione dell’azione di garanzia, sostenendo che tale prescrizione non potesse decorrere prima dell’acquisto del bene. La corte territoriale non si sarebbe avveduta che, dalla documentazione prodotta dagli stessi attori-appellanti (le “messe in mora” effettuate dagli attori) emergeva invece con chiarezza che i difetti denunciati si erano verificati – ed erano stati rilevati dagli attori (mediante descrizione analitica, sostanzialmente identica a quella contenuta nell’atto di citazione introduttivo del giudizio) – gia’ subito dopo la consegna.

La corte d’appello, quindi, avrebbe violato la norma di cui all’articolo 1491 c.c., che esclude la garanzia allorquando il compratore, al momento dell’acquisto, conoscesse i vizi della cosa venduta, violando altresi’ gli articoli 115 e 116 c.p.c. in tema di disponibilita’ e” di valutazione delle prove, da cui emergerebbe che gli appellanti avessero avuto piena conoscenza dell’esistenza dei difetti degli immobili gia’ subito dopo averne ricevuto la consegna.

Si deduce, inoltre, che l’acquisto delle unita’ immobiliari avvenuto in epoca successiva alle consegne, nella consapevolezza della sussistenza dei vizi, precludeva la nascita stessa della garanzia, dovendosi ritenere che gli acquirenti, edotti dei vizi, avessero deliberatamente accettato il bene nello stato in cui si trovava.

4.1. – Il motivo e’ infondato.

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne’ comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicche’ il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilita’ materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, puo’ chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione (Cass. 15 aprile 2016; Cass. 14 gennaio 2010, n. 477).

Nel caso di specie, peraltro, la corte d’appello ha indicato una duplice ratio per escludere la prescrizione dell’azione di garanzia, evidenziando non solo che gli appellanti avessero dimostrato che la piena consapevolezza dei vizi denunciati e delle loro cause fosse stata acquisita solo a seguito della consulenza di parte ma che la societa’ costruttrice avesse pienamente riconosciuto le anomalie denunciate, ripromettendosi di porvi rimedio. La corte ha cosi’ ritenuto che il tema della tempestivita’ della denuncia dovesse ritenersi superato.

Tale aspetto, di per se’ sufficiente a giustificare la decisione assunta, non risulta essere stato contestato col motivo in esame.

Del tutto nuova e, pertanto, inammissibile e’ invece l’eccezione concernente la rinuncia alla garanzia, da ritenersi implicita nell’accettazione del bene nello stato in cui si trovava.

5. – Con il quinto motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1490, 1492 e 1494 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Richiamando la pronuncia Cass., Sez. Un., 13 novembre 2012, n. 19702, parte ricorrente evidenzia l’inammissibilita’ della pretesa degli appellanti di assoggettare la societa’ venditrice non gia’ alle azioni alternativamente previste per i vizi della cosa venduta – actio estimatoria, ovvero actio redibitoria – bensi’ a un’azione, qualificata come risarcitoria, diretta al pagamento del costo delle riparazioni occorrenti, in quanto non prevista dall’ordinamento. L’azione proposta non poteva peraltro essere sussunta entro lo schema dell’azione

risarcitoria di cui all’articolo 1494 c.c., poiche’ tale norma, secondo interpretazione delle Sezioni Unite, configura come risarcimento per equivalente unicamente quello riguardante la lesione dell’interesse negativo che compete al compratore in aggiunta alle azioni di garanzia, collegandolo necessariamente alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto, che presuppongono la mancata riparazione del bene.

5.1. – Il motivo e’ infondato.

Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, l’azione di risarcimento dei danni proposta dall’acquirente, ai sensi dell’articolo 1494 c.c., non si identifica ne’ con le azioni di garanzia, di cui all’articolo 1492 c.c., ne’ con quella di esatto adempimento, in quanto, mentre queste prescindono dalla colpa e sono volte solo a eliminare lo squilibrio determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione risarcitoria, presupponendo la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare I’eventua’le presenza di vizi della cosa, puo’ estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente, e quindi non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei difetti accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione del bene o al lucro cessante per la mancata rivendita dello stesso (Cass. 5 febbraio 2015, n. 2115; Cass. 29 novembre 2013, n. 26852; Cass. 7 marzo 2007, n. 5202; Cass. 7 giugno 2000, n. 7718). Ne consegue che l’azione di risarcimento puo’ essere proposta in via alternativa, o anche cumulativa, rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.

Cass., Sez. Un., n. 19702 del 2012, richiamata dalla ricorrente, si pronuncia sulla questione

dell’esaustivita’ dei rimedi ex articoli 1490 c.c. e ss. al fine di escludere un’azione “di esatto adempimento”, alternativa alle azioni edilizie, ma non impedisce di ricorrere al risarcimento del danno ai sensi dell’articolo 1494 c.c.

Il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, puo’ quindi rinunciare a proporre l’azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall’inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano – come nel caso di specie – tutti i presupposti dell’azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione e, in genere, tutte le condizioni stabilite per l’esercizio di tale azione (Cass. 6 dicembre 2001, n. 15481).

6. – Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

7. – Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater al testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, che si liquidano in complessivi Euro 7200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali nella misura del 15% e ad accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.


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