HOME Articoli

Lo sai che? L’amministratore può chiedermi le spese se non sono più proprietario?

Lo sai che? Pubblicato il 12 marzo 2018

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 12 marzo 2018

Chi vende la casa deve dirlo all’amministratore di condominio altrimenti è tenuto a pagare le spese condominiali al posto del moroso.

Hai venduto da un paio di anni il tuo vecchio appartamento a una persona conosciuta grazie all’agenzia immobiliare. Di lui sai ben poco se non che ti ha pagato regolarmente il prezzo davanti al notaio. Senonché, solo ora, dopo tutto questo tempo, ricevi una diffida da parte dell’amministratore del tuo ex condominio con cui ti chiede di versare i contributi condominiali mai versati dall’acquirente. Cadi giustamente dalle nuvole: «L’amministratore può chiedermi le spese se non sono più proprietario?», ti domandi esterrefatto. Ebbene, quel che sto per dirti potrà lasciarti stupito e senza parole: a determinate condizioni (che a breve vedremo), il venditore resta obbligato a pagare il condominio per conto dell’acquirente che non lo fa spontaneamente. Come mai? La risposta, contenuta in una recente sentenza del tribunale di Roma [1], è in realtà scritta sul codice civile [2] da ben sei anni (da quando, cioè, è entrata in vigore la riforma del condomino); tuttavia sono in pochi a conoscere la (relativamente) nuova regola. Ecco perché è necessario questo articolo di chiarimento in cui chiariremo quando è possibile chiedere le spese di condominio al vecchio proprietario.

Spese di condominio richieste al vecchio proprietario: quando è possibile?

Chi vende casa deve dirlo all’amministratore di condominio subito dopo aver firmato il rogito davanti al notaio; lo stesso dicasi per chi la dona. Tale informazione è richiesta affinché l’amministratore possa aggiornare l’anagrafe condominiale e sapere, in qualsiasi momento, chi sono i condomini da convocare nelle assemblee ed a chi intimare il versamento delle spese periodiche. In caso di mancato adempimento all’onere, il venditore resta obbligato, insieme all’acquirente, per tutti i contributi condominiali da questi non versati. In pratica, ciò significa che l’amministratore di condominio può agire sia nei confronti del venditore che dell’acquirente, indifferentemente, e per l’intera somma, fino a quando non viene ufficialmente informato della cessione dell’appartamento (vendita o donazione che sia). Solo nel momento in cui il venditore informa l’amministratore di non essere più lui il titolare dell’immobile cessa questa corresponsabilità (tecnicamente si chiama «responsabilità solidale»).

Dunque, fino a quando l’amministratore non sa della vendita o della donazione dell’immobile, questi è autorizzato a chiedere le spese condominiali sia al venditore che all’acquirente. Di solito però la richiesta viene sempre inviata prima al nuovo proprietario e solo in caso di sua morosità l’intimazione viene spedita anche al precedente titolare. Se a pagare dovesse essere il venditore, questi potrebbe sempre rivalersi nei confronti dell’acquirente moroso, chiedendogli la restituzione delle somme versate al posto suo.

Anche l’acquirente della casa è responsabile

La legge stabilisce però anche una responsabilità dell’acquirente per tutte le spese condominiali non versate dal venditore nell’anno del rogito e in quello precedente. Pertanto, onde evitare brutte sorprese, chi sta per firmare un compromesso per l’acquisto di una casa farà bene a farsi rilasciare dal venditore un’attestazione, emessa dall’amministratore di condominio, con cui questi dichiara che non ci sono arretrati pendenti.

Cosa bisogna comunicare all’amministratore di condominio? 

Non è necessario comunicare all’amministratore di condominio una copia del rogito notarile (diversamente si potrebbe avere anche una lesione della privacy, venendo questi a sapere il prezzo della vendita). Secondo il Garante della Privacy [3], infatti, in caso di compravendita è possibile consegnare all’amministratore una semplice dichiarazione di avvenuta stipula di un contratto di compravendita rilasciata dal notaio rogante purché provvista di tutte le indicazioni utili per l’amministratore. Tale alternativa «ha pari valore in termini di autenticità e certezza rispetto alla trasmissione della copia autentica dell’atto che determina il trasferimento da parte dell’interessato».

note

[1] Trib. Roma sent. n. 6/18 del 2.01.2018.

[2] Art. 63 co. 4 disc. att. cod. civ.: «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

[3] Garante Privacy, newsletter n. 434 del 30 ottobre 2017.

Autore immagine: 123rf com


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI