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Lo sai che? Affitto: si può registrare in ritardo?

Lo sai che? Pubblicato il 14 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 marzo 2018

Sebbene l’omessa registrazione del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo o diverso ne comporta la nullità, la registrazione tardiva dello stesso produce effetti retroattivi.  

Non è più una novità: la Cassazione ha ormai rivisto il suo vecchio orientamento secondo cui non è possibile la sanatoria dell’omessa registrazione di un contratto di locazione. Questo vuol dire che l’affitto si può registrare in ritardo, ossia ben oltre il termine di 30 giorni dalla firma del contratto, previsto per legge come obbligatorio a pena di nullità. Ma cosa comporta questo e che succede nel periodo in cui il rapporto tra locatore e inquilino è rimasto “in nero”? A spiegarlo è sempre la Suprema Corte con una sentenza depositata ieri [1]. Vediamo cosa è stato detto e cosa succede nel caso in cui si è in presenza di un affitto irregolare.

Quando va registrato l’affitto?

Il contratto di affitto va registrato, a cura del locatore, entro 30 giorni dalla stipula. Nei 60 giorni successivi ne va data notizia all’inquilino e all’amministratore di condominio.

Chi deve registrare l’affitto?

La legge dice che a dover registrare l’affitto è il padrone di casa, anche se poi le conseguenze negative ricadono pure sull’inquilino. Difatti la mancata registrazione – che è una evasione fiscale dell’imposta di registro – comporta che l’Agenzia delle Entrate possa chiedere il pagamento della relativa tassa sia al padrone di casa sia all’affittuario, indifferentemente.

Chi deve pagare la registrazione dell’affitto?

Le spese di registrazione gravano sul locatore. Tuttavia il contratto di affitto può addossare una parte della spesa – non oltre il 50% – anche sull’inquilino.

Che succede se l’affitto non viene registrato?

L’affitto non registrato viene anche detto affitto in nero perché è nascosto al fisco.

Da un punto di vista civilistico, ossia nei rapporti tra locatore e conduttore, il contratto di affitto non registrato è nullo, ossia non produce effetti solo nei confronti dell’inquilino e non del padrone di casa. Si parla infatti di una «nullità relativa» ove le conseguenze negative ricadono solo su chi è responsabile del vizio (verosimilmente è il locatore a non voler pagare le tasse e ad imporre un contratto di affitto in nero). Questo significa che l’inquilino può andare via dall’appartamento in qualsiasi momento senza bisogno di disdetta, di giusta causa o di preavviso. Secondo la Cassazione inoltre l’inquilino non è anche tenuto a versare i canoni di locazione se il contratto è nullo – ossia non registrato – e può chiedere la restituzione di quelli già versati in precedenza fino a sei mesi dal rilascio dell’immobile.

Infine il contratto di affitto in nero non consente al locatore di attivare la procedura abbreviata di sfratto (che richiede, come presupposto, il contratto scritto valido, ossia registrato), dovendo invece procedere a una regolare causa di occupazione senza titolo.

Da un punto di vista fiscale, invece, le conseguenze sono di tipo sanzionatorio. Si tratta, chiaramente, di sanzioni amministrative, ossia tributarie, che sono tanto più alte quanto maggiore è il ritardo. Nel primo anno, si può usufruire del ravvedimento operoso.

Le sanzioni in caso di mancata registrazione sono le seguenti: pagamento dal 120% al 240% dell’imposta dovuta in caso di omissione completa della registrazione, pagamento dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per la parziale omissione della comunicazione del canone e 30% dell’imposta dovuta in caso di versamento oltre i termini di legge.

Leggi sul punto Affitto non registrato: sanzioni.

I contratti misti

Qual è la disciplina in caso di contratti “misti”, ossia quei contratti che pur essendo registrati prevedono un accordo tra il locatore e il conduttore per il pagamento di una quota di affitto in nero?

Su tali patti aggiunti si è pronunciata recentemente la Cassazione a Sezioni Unite che [2] ha stabilito il principio in ragione del quale «è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che solo il patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo a prescindere dall’avvenuta registrazione» (previsione applicabile anche per i contratti di locazione ad uso commerciale).

Si può registrare l’affitto in ritardo?

Da un punto di vista fiscale si è appena detto che la registrazione in ritardo può sempre avvenire, regolarizzandosi così il contribuente agli occhi dell’Agenzia delle Entrate. Ma che ne è, da un punto di vista civilistico, dei rapporti tra locatore e inquilino? In passato la Corte sosteneva che la registrazione tardiva era impossibile. Con la conseguenza che, se il proprietario di casa voleva far rispettare all’inquilino gli accordi presi, doveva fargli firmare un nuovo contratto e poi registrarlo. Oggi però questo orientamento è stato superato ed è possibile registrare un contratto dopo 30 giorni anche ai fini civilistici. La registrazione tardiva sana la precedente omissione e quindi tutti gli accordi “rivivono”, con effetto retroattivo.

Tale aspetto era stato già di recente trattato dalle Sezioni Unite della Cassazione secondo cui il contratto di locazione ad uso abitativo «ove non registrato nei termini di legge, è nullo; ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza retroattiva, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione».

note

[1] Cass. ord. n. 6009/18 del 13.03.2018.

[2] Cass. S.U. sent. n. 23601 del 9 ottobre 2017.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 19 settembre 2017 – 13 marzo 2018, n. 6009
Presidente Chiarini – Relatore Moscarini

Fatti di causa

M.G.P., conduttore, ricorre per cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello di Cagliari del 7/7/2014 n. 434 che, a conferma della sentenza del Tribunale di Lanusei n. 457 del 2013, ha rigettato l’appello dal medesimo proposto.
All’origine del giudizio il M. propose opposizione tardiva ai sensi dell’art. 668 c.p.c. avverso l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità emessa in data 18/7/2013 nonché opposizione al decreto ingiuntivo emesso in pari data, con il quale era stato ingiunto il pagamento in favore degli eredi del D., locatore, S.A.M. e D.E., della somma di Euro 33.800,00 a titolo di canoni non pagati in relazione al contratto di locazione ad uso diverso stipulato nel febbraio 2010. Si oppose all’ordinanza di convalida per morosità non solo invocando il diverso giudizio di risoluzione per inadempimento del locatore ma anche eccependo la nullità originaria del contratto di locazione per mancanza della registrazione e la conseguente debenza dei canoni per il solo periodo successivo alla registrazione medesima. Il Tribunale, verificata la validità della notifica, dichiarò l’inammissibilità dell’opposizione. La Corte d’Appello di Cagliari, adita dal M., ha confermato che sia l’ordinanza di convalida dello sfratto sia il decreto ingiuntivo, emesso contestualmente, fossero stati ricevuti personalmente a mani del M., sì da ritenere perfettamente perfezionata la notifica. Quanto alla pretesa illegittimità della sentenza di primo grado che si sarebbe limitata a pronunciare sull’opposizione alla convalida di sfratto omettendo di pronunciarsi espressamente sull’opposizione a decreto ingiuntivo e sulla domanda riconvenzionale, la Corte d’Appello, pur rilevando che i due procedimenti erano distinti, ha analizzato il contenuto per quel che ancora interessa, ha respinto l’opposizione al decreto ingiuntivo rilevando che la registrazione tardiva del contratto non ne determina la nullità, ma opera come condizione di efficacia sospensiva che, una volta verificatasi, retroagisce al momento della stipulazione del contratto (art. 1360 primo comma c.c.) rendendolo pienamente efficace fin dalla sua stipulazione, sì da far ritenere dovuti tutti i canoni di locazione maturati. Infatti, ha aggiunto la Corte di merito, la norma di cui all’art. 1 comma 346 della legge del 2004 n. 311 ha natura tributaria e l’inadempimento alla medesima non determina la nullità del contratto, come è confermato anche dallo statuto del contribuente (legge del 2000 n. 212, art. 10, terzo comma, ultimo periodo), che l’art. 342 della precitata legge finanziaria ha confermato prevedendo che: “.. in caso di omessa registrazione si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso”. Ed invero, se secondo questa norma si presume l’esistenza e la validità del contratto di locazione non registrato nei quattro anni precedenti l’accertamento, non sarebbe ragionevole negare tale validità retroattiva in caso di registrazione spontanea.
Avverso la sentenza ricorre per cassazione M.G.P. senza formulare i motivi di ricorso. Resistono con controricorso S.A.M. e D.E..

Ragioni della decisione

Nelle more tra la Camera di consiglio e la pubblicazione dell’ordinanza è intervenuta la decisione delle Sezioni Unite di questa Corte che ha regolato il caso del contratto di locazione nullo per mancata registrazione, statuendo che (Cass., U, 23601 del 09/10/2017, che ha confermato Cass., 3, n. 10498 del 28/4/2017) il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.
Ora possibile esaminare i motivi di ricorso che, peraltro, non sono redatti secondo le prescrizioni del codice di rito. Il ricorrente censura l’impugnata sentenza nella parte in cui la medesima ha ritenuto che la registrazione del contratto costituisca un adempimento estrinseco e successivo alla formazione del sinallagma contrattuale e che vada qualificata quale condicio iuris, poco conciliabile con la sanzione di nullità del contratto per omessa registrazione. Conseguenzialmente con riferimento alla registrazione tardiva rispetto al termine previsto dalla legislazione tributaria, la norma in esame non prevede sanzioni sul piano sostanziale sì da non poter essere equiparata all’ipotesi dell’omessa registrazione. Peraltro l’espressione “nullità” priva di una qualche specificazione, indica una generica improduttività degli effetti che può avere anche carattere temporaneo, come confermato dall’art. 10 del cd. “statuto del contribuente” secondo il quale la violazione di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto. Ancora il comma 346 dell’art. 1 della legge finanziaria del 2005 riconosce la validità del rapporto di locazione anche per un periodo precedente l’accertamento tributario, sicché è difficile comprendere perché questa validità per periodi precedenti non dovrebbe operare nel caso di registrazione pur tardiva ma spontanea. Da quanto esposto in precedenza i “motivi” di ricorso sono tutti contrastanti con l’ormai consolidato orientamento di questa Corte, sicché devono essere tutti rigettati perché infondati. Né il tempo di conclusione del contratto de quo agitur può indurre a conclusioni contrarie in quanto il contratto è stato stipulato nel 2010 e ad esso è inapplicabile la successiva normativa del 14/3/2011 n. 23 che, peraltro, sul punto relativo agli effetti della registrazione tardiva del contratto non appare diversa (si veda sul punto Cass. 6 – 3, n. 20858 del 06/09/2017 “In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998″).
Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con le conseguenze in ordine alle spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, e al raddoppio del contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità liquidate in Euro 1.900 (oltre Euro 200 per esborsi), più accessori di legge e spese generali al 15%. Ai sensi dell’art. 13 co. 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del co. 1-bis dello stesso art. 13.


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