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Lo sai che? Cedolare secca: come funziona e quando si paga

Lo sai che? Pubblicato il 15 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 15 marzo 2018

Cos’è la cedolare secca e quali sono gli immobili a cui si può applicare: si tratta di una imposta fissa che non fa cumulo con gli altri redditi del locatore e quindi non comporta lo scatto dello scaglione Irpef.

Hai intenzione di dare in affitto la tua casa, ma non vuoi pagare troppe tasse sui canoni di locazione che l’inquilino ti corrisponderà. Hai sentito dire che esiste un sistema per versare un’imposta fissa e ridotta rispetto a quella ordinaria: si tratta della cedolare secca. Se vuoi sapere come funziona e quando si paga, ecco qualche suggerimento pratico che fa al caso tuo.

Cos’è la cedolare secca?

Per pagare meno tasse sulla casa data in affitto a un inquilino, il locatore può optare per il regime della cosiddetta cedolare secca: si tratta di una scelta che consente di versare un’imposta  sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. In più, per i contratti sotto cedolare secca non si deve pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo né al momento della registrazione del contratto, né alla risoluzione o in caso di proroga. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Che differenza c’è tra la cedolare secca e il regime ordinario?

Per chi opta per la tassazione della locazione con regime ordinario, i canoni percepiti andranno a fare cumulo nella dichiarazione dei redditi del proprietario e quindi scontando un imposta Irpef basata sullo scaglione del contribuente. In pratica, il reddito derivante dalla locazione si va a sommare a quello di lavoro e potrebbero far scattare uno scaglione superiore delle tasse da versare con la dichiarazione dei redditi. Questo calcolo andrà eseguito da un commercialista per verificare la convenienza della cedolare secca.

Invece, con la cedolare secca si subisce solo una trattenuta a monte, che permette di pagare un’imposta fissa. In questo modo il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal resto del reddito percepito dal padrone di casa.

In particolare, al percepimento dei canoni, verrà applicata un’imposta pari al 21% sull’ammontare lordo del canone a pagamento dell’Irpef e delle addizionali.

Esiste anche, in alcuni casi, la possibilità di versare la minore somma del 15% di imposta nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e Comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica).

Come optare per la cedolare secca?

Se il locatore intende esercitare l’opzione in sede di prima registrazione del contratto, deve compilare il modello RLI, in cui, oltre ai dati relativi al locatore, al conduttore e all’immobile, va barrata l’apposita casella “cedolare secca”. L’efficacia dell’opzione è subordinata alla preventiva comunicazione da parte del locatore al conduttore della scelta per il regime opzionale e conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo per tutta la durata dell’opzione.

Oltre all’atto della registrazione, si può optare per la cedolare secca anche in un momento successivo ossia – come vedremo a breve – per le annualità successive alla prima o al momento della proroga del contratto.

Si può cambiare la tassazione dell’affitto successivamente?

Chi sceglie il regime di tassazione ordinaria, può sempre modificarlo successivamente e optare per la cedolare secca; tuttavia, in tal caso, le imposte di registro e di bollo già versate all’atto della registrazione non gli saranno rimborsate. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

La cedolare secca vincola il locatore all’applicazione del regime per l’intero periodo di durata del contratto, salvo revoca in ciascuna annualità successiva da effettuarsi, presentando il modello RLI, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento che comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare di nuovo l’opzione per la cedolare nelle annualità successive.

Quali svantaggi comporta la cedolare secca?

Chi opta per la cedolare secca non può più chiedere, finché rimane in tale regime, l’aggiornamento del canone di affitto, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Non tutti i padroni di casa possono optare per la cedolare secca. Possono farlo solo le persone fisiche (non quindi le società) che hanno la proprietà o l’usufrutto dell’immobile ed a condizione la locazione non avvenga nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili vale la cedolare secca?

La cedolare secca può essere applicata solo nei seguenti casi:

  • contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze; in pratica, è applicabile con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti al catasto nella categoria A (da A/1 ad A/11 escluso A10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa. Si considerano pertinenze gli immobili censiti al catasto nelle categorie C/2, C/6, C/7 e cioè cantine, box e tettoie che possono essere locate congiuntamente all’immobile abitativo o con contratto separato e successivo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata;
  • abitazioni locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o associazioni e fondazioni senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni.

Come detto la cedolare secca vale solo per locazioni ad uso abitativo e non commerciale. A fare fede, in detto caso, non è l’attività svolta dall’affittuario, ma il fine per il quale sottoscrive il contratto di locazione. Secondo un precedente della Commissione Tributaria Regionale di Milano [1], il soggetto locatore di beni immobili, persona fisica che non eserciti attività imprenditoriale, ha il diritto ad applicare sul contratto di locazione la cedolare secca per la tassazione del canone di locazione anche nel caso in cui il contratto abbia come parte locataria un soggetto imprenditore o lavoratore autonomo, purché si abbia ad oggetto beni immobili destinati ad uso abitativo.

Se la casa è cointestata a più persone che succede?

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Chi non può optare per la cedolare secca?

Non può optare per la cedolare secca:

  • il locatore se è una società (di persone e di capitali), un ente commerciale o non commerciale, un imprenditore o lavoratore autonomo, anche se concede in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, a nulla rilevando che l’immobile sia da questi utilizzato a scopo abitativo
  • il conduttore: se agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;
  • immobile situato all’estero;
  • immobile concesso in sublocazione;
  • immobile che pur avendo i requisiti di fatto per essere destinato ad uso abitativo, è iscritto in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricato accatastato come ufficio o negozio)
  • immobile accatastato come abitativo, ma locato per uso ufficio o promiscuo.

note

[1] Ctr Milano, sent. 27 febbraio 2017, n. 754.

Comm. trib. Reg. Lombardia, Milano, Sez. XIX, sent. 27.2.2017, n. 754

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La signora D. V. E., proprietaria di un immobile concesso in locazione, dopo aver ricevuto un avviso di liquidazione da parte dell’Agenzia delle entrate per l’omesso versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione, impugnava tale avviso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Milano rilevando che il mancato versamento dell’imposta di registro era addebitabile al fatto di aver optato per il regime della cedolare secca.

A sostegno di tale assunto depositava copia della dichiarazione dei redditi per l’anno oggetto di verifica (dalla quale si evince l’esercizio dell’opzione della cedolare secca), nonché copia di richiesta di esercizio di autotutela con la quale faceva presente alla direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate di aver optato per tale regime e di non essere pertanto obbligata a versare l’imposta di registro.

La ricorrente (proprietaria dell’immobile e locatrice nel contratto di locazione oggetto di tassazione), puntualizzava altresì che:

– il locatore era una persona fisica che non agiva in regime d’impresa o di libera professione;

– che l’oggetto del contratto di locazione era un’unità immobiliare abitativa destinata ad uso abitativo e che il contratto era ad uso abitativo, anche se il conduttore era rappresentato da una società;

– che era quindi in possesso dei requisiti previsti dalla legge, che non preclude comunque al locatore la possibilità di avvalersi della cedolare secca quando il conduttore è una società.

L’Agenzia delle entrate si costituiva in giudizio, riportandosi ad una propria circ. n. 26/2011 e precisando che, nel contratto di locazione per il quale la ricorrente è locatrice, il conduttore risulta essere una società, e pertanto non sussisteva il diritto di optare per il regime facoltativo d’imposizione (cedolare secca) che, ribadisce l’Ufficio, è riservata solo alle persone fisiche che non agiscano nell’esercizio dell’attività di impresa.

La Commissione tributaria ha accolto il ricorso della locatrice proprietaria dell’immobile ritenendo che, in quanto persona fisica, titolare del diritto di proprietà sull’immobile concesso in locazione, aveva legittimamente optato per il sistema della cedolare secca per la tassazione dei canoni derivanti da tale contratto di locazione.

A tal riguardo, rileva la sentenza, la Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate non poteva negare, in sede di esercizio di autotutela della contribuente, l’accoglimento delle richieste di quest’ultima sulla base di un semplice documento di prassi adottato dall’ufficio stesso che esprime

esclusivamente un parere non vincolante tanto per il contribuente, quanto per gli stessi uffici.

Tale circolare, infatti, ha cercato di interpretare il sesto comma dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 contenente “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” che nega la possibilità di avvalersi della cedolare secca nelle locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, ritenendo che l’accesso a tale imposta da applicare ai canoni di locazione debba essere negata al locatore nel momento in cui il conduttore dell’immobile sia una società.

La Commissione tributaria, invece, ha osservato che non può essere accolta tale eccezione trattandosi di un’interpretazione distorta della legge che prevede espressamente che può usufruire della cedolare secca il locatore persona fisica titolare di un diritto di proprietà o di godimento sull’immobile concesso in locazione, non disponendo alcunché in merito al conduttore. Muovendo da tale presupposto la sentenza ha stabilito che se il locatore è una persona fisica può optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società. In pratica l’elemento che rileva per l’applicazione della cedolare secca è solo il requisito previsto dalla legge secondo cui il locatore, proprietario dell’immobile o titolare di un diritto di godimento, deve essere una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale.

Appella l’Ufficio richiamando la circ. n. 26 E/2011, ove si afferma che il regime fiscale alternativo non è applicabile a quei contratti di locazione “conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’appello non merita accoglimento.

La cosiddetta cedolare secca, imposta applicabile ai canoni di locazione, è disciplinata dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 che così dispone «…il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione…».

Dunque, ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. citato, in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, che non agisca nell’esercizio d’impresa o di lavoro autonomo, può optare per il regime della cosiddetta “cedolare secca”, che prevede sostanzialmente un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, con aliquota del 21% o del 15% a seconda del tipo di contratto.

Per quanto concerne il profilo del locatario, la norma non impone alcun vincolo particolare ai fini dell’accesso al regime agevolato.

L’Agenzia delle entrate, con la circ. n. 26/E/2011, ha precisato che, tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato. Secondo l’Amministrazione finanziaria, esulano dal campo di applicazione della norma in oggetto i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono

nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

In tal modo, tuttavia, finisce per equiparare, illegittimamente i locatori, che non devono, invero, agire nell’esercizio di impresa, arte o professione, come espressamente previsto dal citato art. 3, ai conduttori, per i quali, invece, nessuna disposizione prevede una simile preclusione.

Concludendo, se il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, sussistendo il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo, può optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società.

La delicatezza della questione giustifica la compensazione delle spese.

PQM

la Commissione conferma la sentenza impugnata. Spese compensate.

 


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