Diritto e Fisco | Editoriale

Donare casa a un figlio: come si fa?

18 marzo 2018


Donare casa a un figlio: come si fa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 marzo 2018



Come intestare la casa a un figlio minorenne: l’atto notarile, l’autorizzazione del giudice tutelare presso il tribunale e le conseguenze. 

Sono tante le ragioni che possono portare un genitore a intestare una casa o altri beni a un figlio minorenne. Un caso ricorrente è quando i coniugi si separano: in tal caso l’uomo, costretto a lasciare l’abitazione all’ex moglie con il figlio, preferisce intestare a quest’ultimo l’immobile come contropartita per la propria “liberazione” dall’obbligo di versare alla donna l’assegno di mantenimento e garantendole, allo stesso tempo, l’usufrutto sull’abitazione. C’è poi il caso di chi dona la casa al figlio perché ha tanti debiti e vuol metterla al riparo da eventuali creditori che, altrimenti, potrebbero pignorarla. Ed ancora c’è chi lo fa come anticipo delle proprie disposizioni testamentarie, in modo da evitare il pagamento di eventuali imposte di successione e litigi tra gli eredi. Infine c’è chi vuole semplicemente fare un gesto di altruismo: come nel caso del padre che intende garantire un futuro certo al proprio figlio e magari un’abitazione per quando si sposerà. A questo punto è bene capire come intestare beni a un minorenne e, in particolare, come si fa a donare la casa al figlio. Il problema si pone, ovviamente, solo per quei figli che non hanno compiuto 18 anni; per tutti gli altri, infatti, l’atto segue le regole tradizionali previste tra soggetti privati: ci si deve recare dal notaio, stipulare il rogito e poi trascriverlo nei pubblici registri immobiliari.

Quando conviene donare la casa al figlio

Prima di spiegare come donare casa al figlio minorenne è opportuno fare una precisazione. Se lo scopo dell’atto è quello di salvaguardare l’immobile di famiglia dagli eventuali creditori, ma nello stesso tempo si teme che un giorno il proprio pargolo possa buttare fuori dalla porta i genitori non si deve temere: ci sono due ragioni per stare sereni.

Da un lato, la donazione della casa al figlio è sì un atto revocabile da parte del creditore, ma solo a due condizioni:

  • il creditore deve agire entro massimo cinque anni dal rogito. Dopo il quinquennio la donazione diventa definitiva e non può essere più impugnata neanche se è stata compiuta con il preciso scopo di frodare i creditori;
  • il debito deve essere preesistente alla donazione. Se, ad esempio, Mario dona la casa al figlio e due anni dopo matura un debito con Antonio che non riesce pagare, Antonio non potrà revocare la donazione (benché non siano ancora decorsi i 5 anni).

Dall’altro lato, i genitori, nel donare la casa al figlio, possono decidere di riservarsi l’usufrutto vita natural durante, in modo tale che avranno pur sempre un tetto dove restare.

La revocatoria sarebbe più difficile nel caso in cui, al posto della donazione, si optasse per una vendita. Tuttavia è da escludere la possibilità di vendere la casa al figlio minore visto che questi, non avendo alcun reddito, non potrebbe pagarla. Pertanto, oltre ad essere necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare – il quale potrebbe anche non concederla – l’atto verrebbe considerato come una simulazione ed equiparato a una donazione. Così, pur a fronte delle maggior tasse pagate, la revocatoria resterebbe ugualmente semplice da esperire.

Come fare la donazione della casa al figlio

Per quanto potrà sembrarti strana questa affermazione, la donazione è un contratto. Questo perché non è vero che i contratti hanno la caratteristica di implicare una obbligazione a carico di tutte le parti; essi però richiedono una manifestazione di consenso da parte dei firmatari. E, nel caso della donazione, è sempre necessaria l’accettazione del donatario, potendo implicare per lui degli oneri economici (la casa è l’esempio più lampante).

Nel caso della donazione a un minore, essendo questi incapace agire e di manifestare la propria volontà, al posto suo l’accettazione dovrà essere fornita dal giudice tutelare. Ecco perché, prima di intestare una casa a un figlio minore è necessario presentare un ricorso in tribunale, nella cancelleria del giudice tutelare, e chiedere di essere autorizzati alla donazione, manifestando tutti i vantaggi che per il bambino l’operazione comporterà. La richiesta può essere fatta con o senza avvocato e si presenta in carta semplice. Il giudice tutelare valuta se la donazione si risolve o meno in un vantaggio per il minorenne e, all’esito, decide se concedere o meno l’autorizzazione. Il procedimento è di solito molto veloce (in tutto poche settimane). L’autorizzazione del giudice tutelare è necessaria anche se si procede con la donazione indiretta ossia quando il genitore corrisponde il denaro al venditore dell’immobile affinché questi lo intesti al figlio beneficiario (vedremo a breve di cosa si tratta).

Il secondo passaggio è prendere l’appuntamento del notaio per il rogito vero e proprio. La donazione dovrà avvenire in presenza di due testimoni, anche se di solito questi sono procurati dallo stesso studio notarile tra i propri dipendenti.

Sul punto leggi anche Come intestare una casa a un figlio di pochi anni.

Donare la casa al figlio: quanto si paga di tasse?

Buone notizie: quando si dona una casa al figlio non si pagano tasse di donazione, sempre che l’immobile non abbia un valore superiore a un milione di euro; sull’eccedenza si paga invece un’imposta pari al 4% del valore dell’immobile. Se la casa dovesse essere donata da uno zio al nipote l’imposta sarebbe del 6%. Nel caso degli estranei, l’imposta è dell’8%.

Oltre a ciò ci sono le imposte di registro e catastali, nonché l’onorario del notaio che è necessario vista le necessità dell’atto notarile.

La donazione di una casa da acquistare: la donazione indiretta

C’è un metodo più informale per donare casa al figlio quando l’immobile non è ancora nella disponibilità del genitore e questi intende acquistarlo per donarlo al figlio. Anziché fare il doppio passaggio (acquisto della casa in capo al genitore e poi da questi donato al figlio), il genitore paga direttamente il venditore ordinandogli di intestare il bene al figlio minore. In tal caso si parla di donazione indiretta. Anche per la donazione indiretta è necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare.

Se si intende vendere la casa donata al figlio

Una volta che il figlio è diventato maggiorenne i genitori non possono più riprendersi la casa a lui donata. Viceversa, se questi dovesse essere ancora minore d’età, i genitori potrebbero chiedere al giudice tutelare l’autorizzazione a rivendere la casa a suo tempo donata. Il tribunale concede l’autorizzazione solo se si dimostra che i soldi derivati dalla vendita verranno utilizzati comunque nell’interesse del minore stesso (fosse anche per esigenze di cure mediche).

Donare casa al figlio se ci sono fratelli

Se i figli sono più di uno, bisogna considerare che la donazione di tutti o di gran parte dei beni dei genitori a uno solo dei fratelli costituisce una violazione della cosiddetta «legittima» (la quota, cioè, riservata per legge agli eredi più stretti: figli, coniuge e genitori). Così, i fratelli estromessi dalla donazione, alla morte dei genitori, potranno fare causa al beneficiario e chiedergli la rispettiva parte. Ti invito a leggere sul punto Fratello privilegiato nel testamento: come chiedere equa ripartizione. Difatti, ai fini del conteggio delle quote spettanti per legge agli eredi si tiene conto anche delle donazioni fatte in vita dai genitori.


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