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Chiudere il balcone in veranda: che fare se i vicini non vogliono?

18 marzo 2018


Chiudere il balcone in veranda: che fare se i vicini non vogliono?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 marzo 2018



Il Comune non può subordinare il rilascio del permesso di costruire all’ottenimento del consenso dell’assemblea di condominio e al deposito del relativo verbale.

In un condominio, la chiusura di un balcone in veranda genera spesso contrasti e liti. Un po’ per l’estetica della facciata che, comunque, viene intaccata dalla nuova struttura; un po’ per il pericolo che la stessa può arrecare alla stabilità dell’edificio se realizzata non a regola d’arte; un (bel) po’ perché, nei palazzi, ogni scusa è buona per litigare. Così si finisce spesso per mettere i bastoni tra le ruote al vicino che vuol chiudere il proprio terrazzo per creare un piccolo ripostiglio o un lavatoio. Può sembrare un ostacolo insormontabile: se è vero che il terrazzo è un prolungamento dell’appartamento e che lo stesso è proprietà individuale è anche vero che ciascuno può farci ciò che vuole. Tuttavia, quando si va in Comune per ottenere la licenza edilizia (o meglio, il permesso di costruire) spesso, oltre agli elaborati tecnici viene richiesto, come condizione per l’autorizzazione, il nulla osta dell’assemblea di condominio. E lì ci si trova dinanzi all’ostacolo che può sembrare insormontabile. Che fare, allora se i vicini non vogliono farti chiudere il balcone in veranda e, senza il loro consenso, il Comune non ti dà il permesso? La risposta è stata espressa più volte dalla giurisprudenza amministrativa e da ultimo dal Tar Campania [1]. Vediamo qual è la soluzione (in verità molto semplice) a questo problema.

Per prima cosa mi sento di tranquillizzarti subito: come scoprirai meglio leggendo questo articolo, né il Comune, né il condominio possono impedirti di costruire la veranda sul terrazzo se uno o più condòmini del tuo edificio si oppongono. Nel primo caso, infatti, l’ente locale è chiamato a verificare solo la regolarità urbanistica della costruzione e non già il rispetto delle regole del “buon vicinato”; nel secondo caso, non spetta all’assemblea dirti cosa puoi fare in casa tua (e il balcone ne è una parte). Cerchiamo di capire meglio ciò di cui stiamo parlando e, per prima cosa, vediamo cosa bisogna fare per costruire una veranda.

Presupposti per costruire una veranda sul balcone

Se hai già letto la nostra guida Trasformazione del balcone in veranda in condominio, conoscerai già tutti i passaggi per procedere a chiudere il terrazzo del tuo appartamento e realizzarci uno sgabuzzino, una piccola cucina o un lavatoio o anche un piccolo salotto. Ricordiamo qui di seguito i punti principali da rispettare.

Rispetto della normativa privatistica

Da un punto di vista del diritto privato, il codice civile ti consente di fare ciò che desideri della tua proprietà, ivi compreso realizzare una veranda sul balcone. Ma devi rispettare due condizioni:

  • la costruzione non deve costituire un pregiudizio o un pericolo per la stabilità dell’edificio;
  • la costruzione non deve deturpare l’estetica dell’edificio (il codice impone di non rovinare il «decoro architettonico» della facciata condominiale).

Il rispetto di queste due condizioni non richiede il preventivo assenso dell’assemblea o dell’amministratore, ben potendo il padrone di casa avviare i lavori senza informare gli altri condomini. Tuttavia questi ultimi possono agire, anche a lavori ultimati, se ritengono che uno o entrambi i presupposti appena indicati non siano stati rispettati. In tal caso, potranno ricorrere al giudice e chiedere la demolizione dell’opera. Questo pone il proprietario in una condizione di incertezza perché potrebbe subire le contestazioni solo dopo aver sostenuto la spesa (peraltro ingente). Per evitare questo rischio, egli può presentare il progetto in assemblea e farselo approvare; se c’è il consenso della maggioranza, potrà procedere alla realizzazione dell’opera e, se questa rispetta i disegni, nessun condomino potrà più opporsi e chiederne la rimozione. Invece se agisce senza permessi, pur potendolo ben fare, sopporterà il rischio di una eventuale causa. Per vincere il giudizio dovrà dimostrare che l’opera non crea pericolo alla stabilità dell’edificio e non ne rovina l’estetica.

Rispetto della normativa urbanistica

Da un punto di vista amministrativo, la realizzazione della veranda richiede l’autorizzazione del Comune, ossia il rilascio del cosiddetto permesso di costruire. In caso contrario si commette il reato di abuso edilizio. In mancanza del permesso di costruire può sempre essere chiesto, in un momento successivo, il permesso in sanatoria.

Se l’opera non è stata autorizzata potrà subire l’ordine di demolizione in qualsiasi momento: non ci sono termini di scadenza o di prescrizione perché le autorità ordinino lo smantellamento della veranda abusiva.

Il Comune non può richiedere l’autorizzazione dell’assemblea

Veniamo al punto che più ci interessa: se il Comune dovesse chiedere, come condizione per ottenere il permesso di costruire, il consenso dell’assemblea di condominio e questa invece non volesse darla, che si può fare? Ecco cosa hanno detto in proposito i giudici.

L’ufficio tecnico del Comune non può intromettersi negli “affari privati” dei condomini e chiedere che questi diano il consenso alla veranda. Non si può quindi subordinare il rilascio della licenza all’esibizione della delibera condominiale di approvazione dei lavori. E ciò per due semplici ragioni. La prima: l’amministrazione deve limitarsi a verificare solo il rispetto della normativa urbanistica e non di quella privatistica. La seconda: da nessuna parte la legge prevede che la realizzazione della veranda è subordinata al consenso dell’assemblea (come detto, infatti, il proprietario può agire in autonomia, senza neanche informare gli altri condomini o l’amministratore, trattandosi di uno spazio di sua proprietà).

Dunque, se il Comune dovesse frapporre il rilascio del permesso di costruire alla mancata esibizione del nulla osta dell’assemblea di condominio si può far ricorso al Tar e impugnare il diniego.

note

[1] Tar Campania, sent. n. 1593/18.

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3 Commenti

  1. penso sia un po riduttivo parlare della parte burocratico amministrativa come facoltativa e non indispensabile in quanto nella maggior parte dei casi (eccezione casisteche ricadenti in piano casa) se non in tutti la realizzazione di una veranda comporta una maggiorazione volumetrica che non è ammessa ed è perseguibile dalle amministrazioni comunali anche come reato penale se non erro.
    inoltre per questioni di decoro di facciata risulta impossibile poter provare che se su un prospetto un interno su quattro realizzi detta veranda possa non portare ad una disarmonia estetica ininfluente.
    La struttura classica della veranda non diviene poco impattante poichè diviente un ammasso di lamiera e vetro nulla a che vedere con immmagini di superfici in cristallo quasi impercettibili ma da un costo molto elevato

    Penso che la articolo è strutturato e posto non in modo lineare e chiaro ma snocciola superficialmente una questione che può indurre chi lo legga a semplificare ed errare compiendo abusi.

  2. Inoltre la proprietà è sicuramente privata, ma non si può pensare che seppur ciò sia innegabile, le parti che si affacciano verso l’esterno non siano comunque sogette a consuetudini e regole condominiali che limitino la libertà.
    Ad esempio una proprietà non puo sostituire taparelle di un colore con altro a proprio gusto ma per questione di decoro estetico dovrà riproporle della stessa cromia, stesso vale per inferiate, tende e antenne paraboliche.
    altrimenti diverrebbe una giungla e tutte le porzioni di facciata divengono soggetti al gusto del proprietario di turno a discapito di una estetica complessiva dello stabile.

    Consiglio spassionato a chiunque pensi dopo la lettura di un articolo del genere di intraprendere questo percorso; si consulti con un tecnico professionista, che sicuramente sarà più preciso ed edotto, e vi eviterà di fare azioni non conformi con i regolamenti edilizi e di condominio e quindi di spendere soldi rischiando cause e multe e relativa demolizione dell’abuso commesso.

  3. si fà tutto quello che fà comodo ,fuori da ogni concetto della legge ,non si fà quello che non si dovrebbe fare con la legge è tutto un accomodamento.luciano

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