Diritto e Fisco | Articoli

Se il contratto di vendita lo firma un altro chi paga il mediatore?

18 marzo 2018


Se il contratto di vendita lo firma un altro chi paga il mediatore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 marzo 2018



Le parti originarie poste in relazione dal mediatore pagano la provvigione anche se l’affare è concluso da altri. Sufficiente che ci sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipula.

Stai cercando casa da acquistare per tuo figlio. Ti sei così rivolto a un’agenzia immobiliare. Questa ti ha subito messo in contatto con alcuni venditori. Hai preso gli appuntamenti, hai visitato i vari appartamenti e alla fine ne hai scelto uno. Ma di questa tua volontà non hai informato il mediatore. Credendo di prenderlo in giro, hai telefonato al venditore e ti sei messo d’accordo privatamente con lui. Dopo il rogito però l’agenzia è venuta a sapere del tuo éscamotage e ti ha presentato ugualmente la parcella. «Non vi devo nulla!» hai risposto. «A ben vedere, l’atto di vendita lo ha firmato mio figlio e non io». Il fatto che la conclusione del contratto sia avvenuta tra soggetti differenti rispetto a quelli messi in contatto dal mediatore ti fa sentire al sicuro da qualsiasi rivendicazione. Senonché, vieni ugualmente raggiunto da un atto di citazione: l’agenzia immobiliare rivendica la provvigione e ti ha chiamato davanti al tribunale. Cosa deciderà il giudice in una situazione del genere? Se il contratto di vendita lo firma un altro chi paga il mediatore? Sul punto è intervenuta di recente la Cassazione con una sentenza particolarmente incisiva [1].

L’agente immobiliare è mediatore professionale che mette in contatto l’acquirente e il venditore, senza essere legato a nessuno dei due da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza e quindi si presume in condizioni di imparzialità. Dal 2012 gli agenti immobiliari non devono essere più iscritti in apposito ruolo; rimane tuttavia l’obbligo di formazione e dell’esame per l’accesso alla professione. L’agenzia svolge alcuna attività di intermediazione e pertanto ha diritto a un compenso da entrambe le parti (la provvigione), nel caso in cui l’affare si concluda positivamente.

Normalmente ciò avviene con la firma del compromesso, cioè di quel contratto preliminare di compravendita con cui acquirente e compratore si impegnano reciprocamente l’uno ad acquistare l’altro a vendere.

La misura della provvigione non è fissata per legge. Quando ci si presenta in una agenzia quindi domandare la percentuale che si pagherà e quali voci di spesa ricomprendere.

Se l’affare va a monte non prima, ma dopo la firma del compromesso l’agenzia ha ugualmente diritto alla provvigione a condizione che la colpa della mancata conclusione dell’affare non derivi dal suo comportamento: per esempio non hanno avvertito l’acquirente che l’appartamento era ipotecato pure che esistevano dei vincoli urbanistici. Il diritto alla provvigione si prescrive dopo un anno dalla conclusione della compravendita.

La pronuncia della Suprema Corte, in realtà, ribadisce un orientamento già noto, secondo cui le parti originarie poste in relazione dal mediatore sono tenute a pagare la provvigione al professionista anche se l’affare è stato concluso da altre persone. Difatti, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia avvenuta grazie all’attività di intermediazione dell’agente, senza che sia necessario che questa sia la causa unica ed esclusiva. È infatti sufficiente che il mediatore abbia abbia messo in contatto venditore e acquirente, in modo da realizzare «l’antecedente indispensabile» per giungere alla conclusione del contratto. Ne consegue che non rileva se l’affare si è concluso tra le medesime persone che il mediatore ha fatto conoscere o tra soggetti diversi se tra questi vi è un legame. Insomma, basta dimostrare l’esistenza di un rapporto di qualsiasi tipo – il caso più eclatante è una parentela, ma potrebbe anche essere quello che c’è tra socio e società – tra il soggetto al quale il contratto è stato originariamente proposto e quello con il quale è stato successivamente concluso per consentire al mediatore di rivendicare il diritto alla provvigione.

Secondo la Cassazione è dunque sufficiente che ci sia«continuità» tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipula del contratto davanti al notaio.

In sostanza, ha concluso la Cassazione, il diritto del mediatore alla provvigione scatta non solo quando l’affare è firmato tra le parti da lui messe in relazione ma anche quando queste sostituiscano altri a sé nella stipula conclusiva, sempre che vi sia una relazione tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello a cui poi materialmente va a finire la proprietà del bene e che, quindi, si presenta davanti al notaio. E, dunque, nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipula del contratto, a dover pagare la provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo questa la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti.

Quindi, per tornare all’esempio da cui siamo partiti, benché il padre abbia versato, sul conto corrente del figlio, i soldi per pagare la casa e quindi dal notaio si sia presentato quest’ultimo, l’agenzia immobiliare avrà comunque diritto ad essere pagata e a saldare il debito deve essere il genitore in quanto è lui il soggetto che per primo ha chiesto l’intervento del mediatore.

note

[1] Cass. sent. n. 6552/18 del 16.03.2018.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI