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Ristrutturazione condominio 2018: agevolazioni fiscali

20 marzo 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 marzo 2018



Lavori sulle parti comuni dell’edificio: come funziona la detrazione fiscale per i condomini.

La legge prevede il diritto di portare in detrazione Irpef le spese per ristrutturazioni degli immobili, anche quando queste riguardano il condominio e, più precisamente, le parti comuni dell’edificio (per esempio scale, portoni di ingresso, cortile, tetto ecc.). In questi casi, un ruolo importante è svolto dall’amministratore di condominio, il quale deve occuparsi della tenuta di tutta la documentazione utile affinché i singoli condomini possano beneficiare dell’agevolazione fiscale.

Vediamo come funzionano le agevolazioni fiscali 2018 per la ristrutturazione nei condomini.

Bonus ristrutturazione condominio: su quali parti dell’edificio?

Ristrutturare le parti comuni degli edifici condominiali dà diritto a delle agevolazioni fiscali. È infatti possibile portare in detrazione Irpef:

  •  il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare;
  • il 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme pagate dal 1° gennaio 2019.

I lavori devono riguardare parti comuni dell’edificio, cioè riferibili a più unità immobiliari (a prescindere dal fatto che ci siano più proprietari).

Le parti comuni del condominio sono:

  • il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
  • i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

Detrazioni fiscali condominio: chi può usufruirne

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o ai diversi criteri applicabili per la ripartizione delle spese.

La detrazione compete per l’anno in cui amministrazione del condominio ha effettuato il bonifico.

La detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore rilascia un’apposita certificazione dalla quale risultano:

  • l’importo delle spese sostenute nell’anno di riferimento;
  • la quota parte millesimale imputabile al singolo condomino.

Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi a un solo proprietario, mentre le spese sono state sostenute anche da altri, questi ultimi possono fruire della detrazione,  purché attestino la la percentuale di ripartizione delle spese sostenute, nel documento rilasciato dall’amministratore a riprova del pagamento della quota.

Questo vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente, dal componente dell’unione civile o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che possono portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali.

Detrazioni fiscali condominio minimo

Nel condominio minimo, visto che manca l’amministratore, come funziona la detrazione per gli interventi di ristrutturazione?

Il condominio minimo è quello composto da un numero non superiore a otto condomini. Se questi, dato che non ne hanno l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono comunque beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione riguardanti le parti comuni dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che:

  • il pagamento deve essere sempre effettuato mediante bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta)
  • in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.

In sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Detrazioni fiscali condominio: per quali lavori?

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli di:

  • manutenzione ordinaria
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia.

Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni.

Interventi di manutenzione ordinaria

Interventi di manutenzione ordinaria sono, per esempio: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.

Altri lavori

Tra i lavori ammessi all’agevolazione rientrano gli stessi interventi per i quali si può usufruire della detrazione prevista per le singole unità abitative:

  • necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi
  • effettuati per eliminare le barriere architettoniche o finalizzati a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi (Legge n. 104/1992)
  • utili a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (per esempio furti o danneggiamenti)
  • finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico
  • effettuati per il conseguimento di risparmi energetici
  • per l’adozione di misure antisismiche
  • di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Condominio: come avere la detrazione fiscale ristrutturazioni

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), da cui risultino:

  • causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986)
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Nella causale occorre inserire: «Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986».

Se le spese che non si possono pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo), sono ammesse altre modalità.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio, oltre al codice fiscale del condominio, è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

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