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Separazione e agevolazioni fiscali per acquisto prima casa

19 Marzo 2018
Separazione e agevolazioni fiscali per acquisto prima casa

Lo scorso anno io e mia moglie abbiamo acquistato un appartamento in provincia di Napoli. Abbiamo usufruito delle agevolazioni prima casa con l’impegno di alienare entro un anno un altro immobile a Napoli anche questo acquistato da noi nel 1994 con le agevolazioni. Il problema è che è che ci stiamo separando e mia moglie vorrebbe la totale proprietà della casa di Napoli mentre io quella della provincia.

Come si conciliano queste volontà con l’impegno ad alienare la casa di Napoli entro luglio 2018 senza perdere le agevolazioni sull’imposta di registro (circa 5000 euro risparmiati) avute con l’ultimo rogito? Specifico che siamo in separazione dei beni e abbiamo un figlio maggiorenne, autonomo e non convivente.

 

La situazione prospettata non pare avere una soluzione che permetta la conservazione delle agevolazioni fiscali usufruite nel 2017, almeno per il loro intero importo.

Come dal lettore giustamente evidenziato infatti al fine di conservare l’imposta agevolata corrisposta in sede di acquisto nel luglio scorso occorre alienare l’immobile in Comune di Napoli entro il luglio 2018.

Immaginando che entro questa data il lettore e sua moglie riescano a separarsi e che nell’accordo di separazione inseriscano il reciproco trasferimento delle rispettive quote sui due immobili, otterrebbero il risultato di pervenire soltanto all’alienazione di un 50 % dell’immobile di Napoli (quello, ossia, che si sono impegnati ad alienare per intero con apposita dichiarazione contenuta nel rogito di luglio 2017), salvaguardando quindi l’agevolazione precedentemente ottenuta solo per una metà.

Non si potrebbe nemmeno “limitare i danni” ricorrendo allo strumento del cosiddetto credito d’imposta, riconosciuto dalla legge al contribuente che – entro i cinque anni dall’acquisto effettuato con agevolazioni – vende il suddetto immobile per riacquistare entro l’anno un immobile con le caratteristiche della prima casa. La legge permette infatti all’acquirente di portare in detrazione dalla nuova imposta pagata quella corrisposta al tempo del primo acquisto. Ragionando astrattamente potrebbe essere il caso della moglie del lettore la quale, alienando a quest’ultimo il 50 % dell’immobile in provincia andrebbe contestualmente ad acquistare il 50 % della casa su Napoli per la quale sussisterebbero i requisiti prima casa.

La legge tuttavia non consente l’utilizzo del suddetto credito quando viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

Pertanto, laddove non si voglia perdere la suddetta agevolazione occorre necessariamente prendere in considerazione l’alienazione dell’intero immobile di Napoli a terzi, come ad esempio il loro figlio.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Enrico Braiato



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1 Commento

  1. al momento dell’acquisto dell’abitazione, l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del medesimo Comune. In tal senso, tale condizione può dirsi realizzata anche laddove un contribuente abbia conferito mandato irrevocabile, con dispensa dall’obbligo di render conto, affinché in nome proprio il mandatario provveda alla vendita di un suo fabbricato, sito nel Comune di residenza, mentre già il giorno successivo, cioè anteriormente all’esecuzione del mandato, abbia lo stesso contribuente acquistato altro fabbricato, sito nel medesimo Comune di residenza, qualora il mandato di cui sopra preveda il trasferimento al mandatario, con efficacia immediatamente traslativa, della piena proprietà del fabbricato e sia sottoposto alla condizione risolutiva espressa del mancato trasferimento del bene, in esecuzione dello stesso, entro il termine di 7 anni; cosicché, al momento dell’acquisto della “prima casa”, il predetto contribuente non risultava più titolare di altro fabbricato nel Comune di residenza e dunque, sussisteva il suo pieno diritto a godere dell’agevolazione.

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