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Lo sai che? Si può ancorare la tenda da sole al balcone del piano superiore?

Lo sai che? Pubblicato il 19 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 19 marzo 2018

A chi appartiene la soletta del balcone? Il proprietario del piano di sotto può utilizzarla per ancorarci un condizionatore o una tenda?  

Il vicino che abita al piano sotto al tuo ha intenzione di installare una tenda da sole per ripararsi dalla luce e dal caldo nelle giornate estive. Si tratta di un grosso telo in stoffa retrattile che si colloca all’interno di un cilindro in alluminio e che, da questo, scorre fino ad aprirsi completamente e ad attaccarsi alla ringhiera del parapetto. Il tutto, da un punto di vista estetico, non crea problemi con la facciata dell’edificio; tant’è che l’assemblea ha dato il proprio consenso su colori, forma e dimensione. Ma c’è un problema su cui gli altri condomini non hanno potuto deliberare, non essendo di loro competenza: la realizzazione dell’opera avverrà mediante ancoraggio della stessa alla soletta del tuo balcone. È una questione “privata”, tra vicini di casa, sulla quale nessun altro, neanche l’amministratore, può mettere il becco. Difatti, la tenda da sole andrà a sfruttare la tua proprietà (e non le parti comuni dell’edificio) venendo fissata sulla parte inferiore del tuo balcone. Solo a te spetta dunque esprimere l’ultima parola. E siccome tra voi non è mai corso buon sangue, non hai alcuna intenzione di dargli il consenso. Il vicino invece sostiene che, per forza di cose, non puoi impedirgli di dotarsi di una tenda, non solo perché non avrebbe altro modo di fissarla, ma anche per il fatto che comunque non crea alcun disagio o problema. Chi dei due ha ragione? Si può ancorare la tenda da sole al balcone del piano superiore? Ecco qual è la soluzione più corretta alla luce della normativa civilistica in materia.

Il balcone aggettante – quello cioè prospiciente alla facciata dell’edificio e che fuoriesce dalla linea verticale del palazzo – è un prolungamento dell’appartamento e, pertanto, è di proprietà del relativo titolare (sul tema leggi Condominio: i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva). Solo gli aspetti estetici ed architettonici, volti ad abbellire l’estetica della facciata dell’edificio, sono di competenza condominiale (si pensi alle fioriere in muratura, i parapetti, ecc.) e su di questi può esprimersi l’assemblea. Vanno pertanto considerati beni comuni del condominio alcune parti del balcone che hanno funzione decorativa e che influiscono sull’estetica complessiva del palazzo (si tratta principalmente degli elementi presenti nella parte frontale e in quella inferiore del balcone, che contribuiscono ad elevare il decoro architettonico di tutto l’immobile condominiale). Di conseguenza, le spese per la manutenzione di questi elementi (rivestimenti, frontalini, cornici, fregi, ecc.) vanno ripartite tra tutti i condomini, perché l’intervento da effettuarsi andrà a vantaggio dell’intero stabile. 

Discorso diverso vale per i balconi incassati, avendo questi una funzione di sostegno e copertura dell’edificio condominiale, e quindi sono al servizio dei piani sovrapposti dello stabile; essendo incassati nell’edificio e non un prolungamento dell’appartamento, la soletta deve considerarsi parte comune del palazzo, di proprietà dell’intero condominio.

Per quanto riguarda la soletta del balcone, la Cassazione ha detto [1] che, sebbene essa funga da copertura del piano sottostante, non può comunque considerarsi al servizio di entrambi gli appartamenti e quindi non è una parte che entra in comunione tra i due. La sua funzione principale resta quella di sostegno del balcone sovrastante e, di conseguenza, le spese di manutenzione spettano solo al relativo proprietario. Quindi, il titolare dell’appartamento al piano di sotto non può sfruttare la soletta del balcone superiore senza prima chiedere il permesso al vicino. Discorso diametralmente opposto vale per i balconi incassati (come vedremo a breve). Leggi sul punto Spese di manutenzione dei balconi in condominio. Ciò vale non solo per le tende da sole, ma per qualsiasi altra opera come, ad esempio, un condizionatore o anche un impianto di illuminazione.

Detto ciò vediamo cosa può fare il proprietario del balcone se l’inquilino del piano di sotto installa una tenda o qualsiasi altra opera sul suo balcone, ancorandola però a quello del piano di sopra e danneggiandone la pavimentazione. Al di là dell’indubbia possibilità di richiedere il risarcimento del danno, è anche possibile pretendere la rimozione della tenda?

La risposta è assolutamente affermativa. Difatti l’opera ancorata alla soletta del balcone superiore va rimossa perché non si può sfruttare, senza il consenso del relativo proprietario, la parte inferiore della sua proprietà. E ciò vale sia se lo scopo è agganciare una tenda da sole, un condizionatore o qualsiasi altro elemento.

È tuttavia possibile sfruttare la soletta del balcone solo nel caso di balconi incassati, poiché in tale ipotesi la soletta è di proprietà comune e serve, rispettivamente da piano di calpestio e di copertura.

note

[1] Cass. sent. n. 14576/2004 del 30.07.2004.


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