Diritto e Fisco | Editoriale

Come chiedere risarcimento danni al condominio

20 Aprile 2018 | Autore:
Come chiedere risarcimento danni al condominio

Sei caduto nell’androne condominiale oppure hai notato una brutta infiltrazione sul soffitto. Ecco se e come puoi presentare richiesta di indennizzo

Nel condominio in cui abiti possono nascondersi diverse insidie. Non solo per le liti e per i panni stesi sul balcone. I danni causati dalla cattiva custodia sono un’altra questione centrale, che porta spesso a richieste di risarcimento danni al condominio stesso. Mettiamo che in una giornata particolarmente carica di impegni, tu sia entrato di corsa nell’androne, carico di buste della spesa. Peccato che al tuo ingresso, l’impresa di pulizia aveva appena concluso il suo lavoro e tu abbia trovato il pavimento completamente bagnato, scivolandoci su e rompendoti una caviglia. Potremmo fare mille altri esempi di possibili danni: infiltrazioni negli appartamenti, ruzzolate a causa dei dislivelli all’uscita dell’ascensore, ecc. in tutti questi casi ci chiediamo se e come tu possa chiedere il risarcimento danni al condominio.

Condominio: quando è responsabile dei danni?

Prima di accertarti che tu possa davvero chiedere e ottenere un risarcimento danni dal tuo (o altrui) condominio, cerchiamo di capire quando un condominio può essere ritenuto responsabile di eventuali danni causati. Perché a volte può non esserlo affatto.

Se ad esempio ci sono state infiltrazioni, che dal tetto hanno allagato il tuo appartamento, o sei scivolato nell’androne fratturandoti una caviglia, in quali casi puoi attribuire la colpa al condominio?

In questi casi si parla di responsabilità civile per i danni causati a terzi o ai condomini stessi, e per la legge [1] tutto questo rientra all’interno della responsabilità per danni causati da cose in custodia, salvo caso fortuito. Ecco allora che inizia a profilarsi un ambito di colpa del condominio. Ovviamente come prima condizione essenziale, per valutare eventuali responsabilità, occorre che il danno sia avvenuto all’interno degli spazi condominiali. Poi, se ritieni di aver subito un danno qualsiasi dal condominio, devi provare il nesso tra il danno causato e la cosa in custodia. O meglio devi provare che chi era responsabile della cosa in custodia (quindi il condominio), non si è impegnato per impedire quel determinato incidente, che ti ha causato quello specifico danno.

Ad esempio: sei caduto, inciampando in una buca presente nel cortile condominiale e ti sei fratturato la caviglia. In teoria non si può parlare di caso fortuito o forza maggiore, perché il condominio era tenuto alla corretta custodia del cortile e avrebbe dovuto curarsi di coprire la voragine e riportare la pavimentazione al suo stato iniziale. Condotta che ti avrebbe evitato quella fastidiosa caduta. Si profila all’orizzonte una cattiva custodia del condominio, quindi una sua responsabilità e un tuo diritto al risarcimento.

Oppure sei scivolato sulle scale, colme di acqua e sapone, senza che fossero state prese le dovute precauzioni per segnalare la presenza di pavimento scivoloso. Anche in questo caso, se riesci a dimostrare l’assenza di corretta custodia, il condominio è responsabile, quindi puoi chiedere il risarcimento danni. Questo secondo una sentenza della Corte di Cassazione [2], che aveva respinto il ricorso di un amministratore e del condominio, ritenendo impossibile considerare un caso fortuito la presenza di acqua e sapone sulle scale, dal momento che il responsabile della cosa in custodia non aveva fatto molto per segnalare la cosa.

Condominio: quando non è responsabile dei danni?

E se invece quell’acqua sulle scale fosse stata opportunamente segnalata? O se l’allagamento nel tuo appartamento non fosse stato causato da una responsabilità condominiale per cattiva custodia, ma da una tua condotta negligente, per aver dimenticato il rubinetto delle vasca aperto? Se in pratica ci trovassimo di fronte a un caso fortuito, causa di forza maggiore e comunque un evento dannoso assolutamente imprevedibile e che il condominio non avrebbe potuto evitare?

In questo caso la legge esclude la responsabilità del condominio in merito al danno causato. In diverse occasioni possiamo parlare di caso fortuito:

  • un evento atmosferico o una calamità naturale che hanno causato il danno;
  • un altro evento assolutamente imprevedibile;
  • una condotta colposa riconducibile alla stessa persona che è stata danneggiata.

Per chiarire quest’ultima ipotesi, possiamo citare la Cassazione, che in una recente ordinanza [3] si è soffermata su come si possa considerare caso fortuito anche la condotta del danneggiato, quando sia in realtà stata colposa e non prevedibile da parte del custode della cosa. In questi casi si potrebbe escludere la responsabilità del custode. Mettiamo che tu entri nell’androne e te ne freghi del cartello sulle scale che indica il pavimento bagnato e ti chiede di prendere l’ascensore. Tu prendi comunque le scale e cadi. In questo caso è molto facile che la responsabilità del condominio possa essere esclusa.

Quando chiedere risarcimento danni al condominio?

In realtà tu puoi comunque sempre provare a chiedere il risarcimento danni al condominio. Ricordati però che qualora tu poi non riesca a dimostrare il nesso tra danno e cosa in custodia, cioè non provi la responsabilità del condominio, potresti non ottenere nulla. Così come potresti non ottenere risarcimento se viene dimostrato il caso fortuito.

Come chiedere risarcimento danni al condominio?

Vediamo ora, se sei deciso a farlo, come chiedere un risarcimento danni al condominio. Innanzitutto assicurati di preparare tutto il materiale che ti servirà per provare sia il danno che hai ricevuto, sia il nesso con la responsabilità del condominio. Dotati poi di un perito che valuti con esattezza il danno, in modo da formulare una congrua richiesta di risarcimento. Aspettati poi controlli e perizie da parte dell’Assicurazione sull’effettiva gravità o esistenza del danno stesso.

Risarcimento danni al condominio: la lettera

La procedura di richiesta risarcimento inizia con la compilazione  e la spedizione – a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno – della lettera di richiesta risarcimento danno derivante da responsabilità condominiale. La compili, inserendo la descrizione precisa del fatto e la richiesta del danno. La spedisci poi all’attenzione dell’amministratore di condominio, che si occuperà di contattare la compagnia assicurativa con cui il condominio ha stipulato la polizza, per procedere alle verifiche e al risarcimento.

La lettera da sola però non basta. Devi anche occuparti di munirti e allegare tutta la documentazione aggiuntiva che attesti il danno. In particolare:

  • video o fotografie che provino l’insidia (le scale bagnate senza il cartello segnalatore, il dislivello dell’ascensore se rotto senza segnalazione, l’allagamento della casa, ecc);
  • la presenza di eventuali testimoni, con le loro dichiarazioni o i contatti;
  • una dichiarazione in cui indichi se sei o meno residente, inquilino o proprietario di un appartamento del condominio;
  • tutta la certificazione medica che attesti il danno riportato;

Risarcimento danni al condominio: negoziazione assistita

Se l’amministratore non collabora o subentra una controversia con l’assicurazione che dovrebbe risarcirti, prima di puntare i piedi e intentare una causa civile davanti a un giudice, devi passare per la mediazione o negoziazione assistita obbligatoria.

Lo scopo è trovare un accordo che soddisfi tutte le parti in causa, senza avviare lunghe e costose pratiche processuali. Se anche percorrendo questa strada non si trova alcun accordo, allora via libera alla causa civile.

Risarcimento danni al condominio: causa civile

Qualora tu e il condominio non abbiate trovato nessun accordo, ma si è comunque in presenza di un danno concreto, effettivo e rilevante, che nessuno vuole riconoscerti, e se questo danno lo puoi provare, allora ci sono gli estremi per avviare una causa civile.

Procurati un buon avvocato, quantificate il danno con cui fare la richiesta al giudice e procedi con il processo.

Risarcimento danni al condominio: prescrizione

Non avere fretta, ma non ti crogiolare comunque troppo. La legge [4] stabilisce che se vuoi procedere a una richiesta di risarcimento danni – e quindi anche al condominio – hai 5 anni di tempo per farlo, dal giorno in cui l’evento dannoso (caduta, scivolata, infiltrazione, ecc) si è verificato, scaduti i quali il tuo diritto cade in prescrizione.

note

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 23727/16 del 22 novembre 2016.

[3] Cass. ord. n. 25837/17 del 31 ottobre 2017.

[4] Art. 2947 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay 


3 Commenti

  1. L’articolo è utile, ma per un maggiore approfondimento le note relative agli articoli potrebbero essere collegate con un link di riferimento. Molti non dispongono di codici o codici aggiornati.

    1. Ciao Antonio, ti ringraziamo! Nei nostri articoli cerchiamo di tradurre la legge nel linguaggio del cittadino. Nelle note puoi leggere gli articoli dei codici citati all’interno del testo, le sentenze, gli approfondimenti ed i link di riferimento con video, pubblicazioni specifiche e tanto altro.

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