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Cosa rischia l’amministratore che non sollecita i condomini morosi?

22 marzo 2018


Cosa rischia l’amministratore che non sollecita i condomini morosi?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 marzo 2018



Da circa due anni sono amministratore del condominio nel quale abito composto da 5 unità abitative. Non sono un professionista. Il precedente amministratore mi affidò l’incarico di riscuotere dai singoli condomini il suo bilancio consuntivo. Alcuni condomini hanno pagato la propria quota, altri invece no. Ho consegnato a rate ciò che ho riscosso, compresa parte della mia quota. Poi non ricevendo più nulla, ho interrotto i versamenti. Dopo due anni senza ricevere alcun sollecito scritto, (a parte una telefonata) mi arriva la richiesta di saldo tramite un legale di euro 758, più € 200 per onorari e compensi professionali da corrispondenti entro 7 gg. In questo periodo non ho mai inviato ai morosi solleciti tramite raccomandata. Se ora questi ultimi continuano a non voler pagare, cosa rischio io quale amministratore e nel contempo condomino? Potrebbero pignorarmi la casa?

Se al precedente amministratore non dovesse essere saldato il suo compenso (approvato, si può intuire, dall’assemblea nel momento in cui gli fu conferito l’incarico), l’ipotesi più probabile che potrebbe avverarsi è che l’ex – amministratore, tramite il suo legale, dopo aver ottenuto dal giudice un decreto ingiuntivo nei confronti dell’intero condominio, richieda l’elenco nominativo dei condomini morosi

per procedere nei soli confronti dei condomini morosi alla notifica del decreto ingiuntivo ed eventualmente, poi, alla notifica del precetto e di atti di pignoramento dei loro beni.

Infatti l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati (cioè dei condomini) che siano in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Questo vuol dire che l’ex – amministratore, se il suo credito non sarà saldato, potrà agire (pro quota) nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti soltanto dopo che avrà tentato inutilmente di recuperare quanto gli spetta dai condomini effettivamente morosi (agendo nei loro confronti pignorando i loro beni).

Si noti che esiste anche la possibilità che il creditore (ex amministratore) prima ancora che aggredire il patrimonio dei condomini morosi, aggredisca pignorandolo il conto  corrente condominiale.

In ogni caso, come condomino, se il lettore è fra i condomini in regola con i pagamenti rischia relativamente perché l’ex – amministratore dovrà agire per legge innanzitutto nei confronti dei condomini morosi (e solo se non riuscirà a recuperare nulla da loro azionando le opportune procedura esecutive, potrà poi agire nei confronti dei condomini in regola).

Si aggiunga che il creditore ha il diritto di ottenere dall’amministratore in carica i dati dei condomini morosi (secondo quello che stabilisce lo stesso articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile).

Nella qualità di amministratore, invece, quello che il lettore può rischiare in una situazione come quella da lui descritta, è che i condomini (soprattutto quelli in regola con i pagamenti) possano chiedergli i danni (se effettivamente ne subissero) per non avere lo stesso prontamente agito per riscuotere le quote dovute dai condomini morosi.

La legge infatti stabilisce che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso (nel caso di specie le somme dovute per compensare il credito dell’ex amministratore).

Pertanto, potrebbe accadere che i condomini in regola con i pagamenti potrebbero agire nei confronti del lettore (per ottenere da questi un “rimborso”) se dovessero essere costretti a pagare somme che non sarebbero stati costretti a versare se lo stesso avesse agito prontamente per il recupero delle somme dai morosi.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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