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Casa in comproprietà: cosa accade in caso di rinuncia alla propria parte

26 marzo 2018


Casa in comproprietà: cosa accade in caso di rinuncia alla propria parte

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 marzo 2018



Mia sorella, coniugata e con due figli, comproprietaria al 50% dell’appartamento in cui vivo da sempre, con mio figlio, vorrebbe rinunciare alla sua parte di proprietà con una cessione o altro metodo. Qual è la procedura? A chi possiamo rivolgerci e quali spese bisogna affrontare? Considerando che ha due figli, è possibile risolvere questa situazione?

Escludendo l’ipotesi della vendita, le strade che la sorella del lettore può percorrere per “disfarsi” (usando un termine non tecnico) del 50% della proprietà dell’appartamento sono:

– la donazione della quota;

– la rinuncia cosiddetta abdicativa alla quota di proprietà.

In entrambi i casi è opportuno (in caso di donazione anche doveroso) rivolgersi ad un notaio perché prepari l’atto pubblico (nel caso di donazione) o la scrittura privata (nel caso di rinuncia).

Di seguito si indicano le principali differenze tra le due opzioni.

Nel caso di donazione (eventualmente a favore del figlio del lettore, nipote di sua sorella) è necessario che nell’atto pubblico redatto dal notaio intervenga il donatario accettando la donazione in suo favore (la donazione, infatti, è un contratto).

Nel caso, invece, di rinuncia abdicativa nella scrittura privata non interviene nessun altro soggetto diverso da chi sta effettuando la rinuncia (cioè la sorella del lettore): la rinuncia, infatti, non è un contratto (cioè un atto tra due o più persone), ma un atto cosiddetto unilaterale (cioè atto posto in essere da una singola persona) che produce i suoi effetti indipendentemente dalla volontà della persona sulla quale si produrranno gli effetti della rinuncia (cioè indipendentemente dalla volontà del lettore).

La donazione avvantaggia il soggetto indicato nell’atto pubblico: il donatario, cioè colui che riceve a titolo gratuito la proprietà che viene donata, è colui il quale viene indicato nell’atto pubblico (nel caso di specie sarebbe il figlio del lettore, ma potrebbe essere chiunque altro).

La rinuncia abdicativa alla quota di comproprietà di un bene avvantaggia invece automaticamente l’altro o gli altri comproprietari: nel caso specifico, a seguito della rinuncia da parte della sorella, il lettore diventerebbe automaticamente proprietario del 100% dell’appartamento (e non sarebbe possibile, a seguito della rinuncia, far diventare nessun altro proprietario del 50% appartenente alla sua sorella).

Detto questo, occorre ragionare sui costi delle due opzioni.

Innanzitutto c’è da considerare l’onorario del notaio; a questo riguardo vi è da dire che il professionista è obbligato a rilasciare un preventivo scritto per cui, prima di conferire l’incarico, è possibile chiedere più preventivi a diversi notai per poi fare le proprie valutazioni in merito.

Dal punto di vista delle imposte e delle tasse a cui sono soggetti gli atti:

– la donazione a favore del nipote è soggetta al pagamento dell’imposta di successione e donazione nella misura del 6% del valore del bene (senza franchigia), all’ imposta ipotecaria nella misura del 2% del valore del bene e a quella catastale nella misura dell’1% del valore del bene (le imposte ipotecaria e catastale sono dovute a causa della necessaria trascrizione dell’atto di donazione nei registri immobiliari), infine una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 6.096 del 2016) ritiene l’atto soggetto anche all’imposta di registro nella misura fissa di euro 200,00;

– la rinuncia abdicativa (che andrebbe automaticamente a vantaggio del lettore) è soggetta al pagamento dell’imposta di successione e donazione nella misura del 6% del valore del bene (con una franchigia di 100.000 euro), all’ imposta ipotecaria nella misura del 2% del valore del bene e a quella catastale nella misura dell’1% del valore del bene (le imposte ipotecaria e catastale sono dovute a causa della necessaria trascrizione dell’atto di rinuncia nei registri immobiliari), infine una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 6.096 del 2016) ritiene l’atto soggetto anche all’imposta di registro nella misura fissa di euro 200,00.

Infine, sia la donazione che la rinuncia abdicativa (considerata anch’essa un atto di liberalità come la donazione) potrebbero essere oggetto, da parte degli eredi legittimi della sorella del lettore (il marito della stessa e/o i suoi figli), della cosiddetta azione di riduzione con i seguenti effetti.

Se la donazione o la rinuncia abbiano prodotto nel donatario o in chi si è avvantaggiato della rinuncia (cioè il lettore o suo figlio) un’eccedenza maggiore del quarto della quota disponibile, allora e l’intero immobile dovrà essere lasciato nell’eredità e il lettore e suo figlio potranno conseguire, al posto della quota dell’immobile, il controvalore monetario della quota disponibile.

Per spiegare meglio: se il valore della quota dell’appartamento donata dalla sorella del lettore o oggetto di rinuncia da parte della stessa superasse di oltre un quarto il valore della quota disponibile (cioè il valore della quota dei beni della sorella di cui lei può liberamente disporre con testamento) allora il marito della stessa e/o i suoi figli avrebbero la possibilità di agire con azione di riduzione per ottenere poi la restituzione dell’intero immobile nell’ambito dell’eredità (e al lettore o a suo figlio resterebbe il controvalore monetario della quota disponibile cioè della quota di cui la sorella è libera di disporre in favore di chiunque).

Se, invece, il valore della quota dell’appartamento donata dalla sorella o oggetto di rinuncia da parte di quest’ultima non superasse di oltre un quarto il valore della quota disponibile, allora il lettore o suo figlio potranno trattenere tutto l’immobile e soddisfare gli eredi legittimari (marito e/o figli della sorella) con il controvalore monetario della parte mancante della quota di legittima che sarebbe loro spettata.

Chiaramente ad oggi il calcolo di eventuali lesioni di quote legittime è assai difficile da fare perché non si sa se e come la sorella del lettore farà testamento e non si può conoscere l’esatta dimensione del suo patrimonio nel momento in cui verrà a mancare.

Si può dire, però, che dopo la morte della sorella del lettore (non prima) gli eredi legittimi (marito e figli) potranno rinunciare all’azione di riduzione (cioè all’azione per recuperare l’immobile donato o a cui la stessa avesse rinunciato).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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