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Demolizione del fabbricato ed estinzione ipoteca

27 marzo 2018


Demolizione del fabbricato ed estinzione ipoteca

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 marzo 2018



Sono proprietario di un palazzo ad eccezione di un negozio a piano terra. Il comproprietario del negozio ha due ipoteche (una relativa a decreto ingiuntivo di € 7.300,00 e l’altra di ex ETR dal 2003 di € 150.000,00) sul 50% di sua proprietà mentre l’altro 50% di sua moglie è libero. Siccome il fabbricato è quasi fatiscente (volendo, potrei anche ottenere ordinanza comunale di abbattimento per sicurezza pubblica) vorrei abbatterlo e ricostruirlo anche col consenso dei comproprietari. Tenendo conto delle due ipoteche come posso agire per abbattere il fabbricato senza avere problemi di fermo lavori dai creditori?

Quando il lettore parla di “fabbricato quasi fatiscente” si può ipotizzare che intenda l’intero palazzo, così come, quando rappresenta di voler “abbattere e ricostruire il fabbricato”, si può immaginare che si riferisca nuovamente all’intero palazzo, compreso dunque anche il piano terra.

Orbene, se le cose stanno così, non è facile ipotizzare una soluzione e ciò in quanto la demolizione del fabbricato (o più in generale del bene su cui sorge l’ipoteca) costituisce, ex art. 2878 n. 4 c.c., una ipotesi di estinzione dell’ipoteca.

In ragione di ciò, pertanto, i creditori ipotecari ben potrebbero opporsi ai lavori.

L’aspetto su cui porre attenzione nel caso specifico, tuttavia, è la circostanza che il bene gravato da ipoteca non verrebbe semplicemente demolito, bensì demolito e ricostruito (intervento, questo, di ristrutturazione edilizia e che oggi è soggetto a presentazione di SCIA).

Ovviamente, nessun problema si porrebbe se fosse possibile immaginare un intervento che incida solo sulla parte di proprietà, senza interessare il piano terra.

Tuttavia, proprio in ragione della tipologia di intervento ipotizzato – demolizione e ricostruzione -, i creditori non dovrebbero opporsi ai lavori, che invero non comporterebbero il “perimento del bene ipotecato” (art. 2878, n. 4 c.c.).

Potranno tuttavia legittimamente richiedere una diversa garanzia di pari importo per il tempo in cui il fabbricato non venga nuovamente realizzato (comprensibilmente, immagini l’ipotesi in cui l’impresa, una volta avviati i lavori di ricostruzioni, abbandoni il cantiere – ipotesi, queste, purtroppo più frequenti nella pratica di quanto si pensi).

Quanto invece alla possibilità, rappresentata dal lettore, di ottenere previamente un’ordinanza di demolizione da parte del Comune, se può costituire una giustificazione nei confronti dei creditori, è molto plausibile che non faccia che complicare la situazione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Ambrogio Dal Bianco

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