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Se il vicino costruisce una tettoia che oscura la vista che fare?

23 marzo 2018


Se il vicino costruisce una tettoia che oscura la vista che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 marzo 2018



Condomino del piano di sotto costruisce una tettoia violando le distanze minime e il diritto di panorama: quali azioni intraprendere?

Immagina che, un giorno, sul più bello, mentre ti affacci dal balcone, ti accorgi che il condomino del piano di sotto ha realizzato una ampia tettoia a copertura del proprio spazio, in modo da riceverne un riparo dalla pioggia e dal sole. Tutto l’edificio, per come inizialmente disegnato dall’originario costruttore, non è provvisto di altre tettoie sicché quella del tuo vicino costituisce un pugno nell’occhio, deturpando l’estetica della facciata condominiale. Ma non solo. A causa di questa costruzione non riesci più a vedere ciò che avviene sotto di te: la tua vista non può cioè affacciarsi alla strada in modo completo com’era stato fino a un giorno prima e questo ti fa sentire “soffocato” o, comunque, limitato nel tuo diritto al panorama. Cosa puoi fare? Innanzitutto potresti verificare se il Comune ha concesso il permesso di costruire, ma se anche l’opera fosse abusiva e il proprietario avesse richiesto una sanatoria, hai sempre una soluzione: verificare il rispetto delle distanze minime previste dalla legge. A ricordarlo è una recente sentenza del Consiglio di Stato [1] la quale affronta il problema di che fare se il vicino costruisce una tettoia che oscura la vista. Ma procediamo con ordine.

La tettoia necessita sempre della licenza edilizia

La prima e più importante questione da considerare, se si vuole evitare un procedimento penale per abuso edilizio e tutte le conseguenti beghe giudiziarie, è che la realizzazione di una tettoia richiede sempre il permesso di costruire del Comune (salvo quella di dimensioni così ridotte da considerarsi più che altro un fregio estetico). È quindi necessario presentare la pratica all’ufficio tecnico e farsi rilasciare quella che un tempo si chiamava «licenza edilizia». Ma attenzione: come diremo a breve, il Comune può negare l’autorizzazione amministrativa se dovesse rilevare il mancato rispetto delle distanze minime dalla proprietà del vicino. Questo perché detta normativa non è posta solo a rispetto dei rapporti di buon vicinato ma serve anche a non compromettere l’assetto urbanistico.

Se il vicino non ha chiesto il permesso di costruire e l’opera dovesse risultare abusiva, il condominio o ciascun condomino può fare una segnalazione alla polizia municipale affinché, a seguito di un sopralluogo, verifichino la correttezza dell’installazione.

Resta sempre il diritto per il proprietario, che non sia in regola con le prescritte autorizzazioni, di chiedere un permesso in sanatoria, il quale può essere rilasciato sempre che l’opera presenti tutti i requisiti previsti dalla legge. Anche in questo caso l’ufficio tecnico del Comune può negare il permesso in sanatoria se rileva il mancato rispetto delle distanze minime dalla proprietà del vicino del piano di sopra (vedremo a breve quali sono e come funzionano).

La tettoia non deve essere autorizzata dall’assemblea di condomino 

Il condomino che costruisce una tettoia ancorandola sulla facciata dell’edificio è vero che sfrutta una parte comune del palazzo, che appartiene a tutti i condomini, ma è anche vero che la legge gli consente di farlo, a condizione che non ne modifichi la destinazione e non impedisca agli altri di fare altrettanto, cosa che nel caso di specie non succede, potendo tutti gli altri – qualora lo vogliano – realizzare una propria tettoia. Questo significa che il costruttore non ha l’obbligo di chiedere prima il permesso dell’assemblea, ma deve comunque comunicare l’avvio dei lavori all’amministratore il quale, a sua volta, deve riferirlo all’assemblea nella prima riunione utile.

La tettoia non deve deturpare l’estetica del palazzo

Il secondo vincolo, altrettanto importante (e a volte difficile da superare), che deve rispettare il condomino che realizza una tettoia sul proprio balcone è quello di non deturpare il decoro architettonico dell’edificio (ciò che comunemente viene detta «estetica della facciata»). Difficile stabilire, a riguardo, una regola: la valutazione va fatta sulla base delle effettive condizioni del palazzo, della preesistenza di opere dello stesso genere, del maggiore o minore pregio dell’immobile e del contesto nel quale si inserisce, della visibilità della tettoia e della uniformità quanto a linee e colori con il disegno dell’edificio realizzato dal costruttore. Insomma, una decisione che va fatta caso per caso. Secondo una sentenza della Cassazione di due anni fa [2] si può considerare una lesione al decoro del palazzo l’installazione di una tettoia sul terrazzo, in grado di modificare l’aspetto architettonico dell’immobile stesso.

Se dovesse risultare uno sfregio, la tettoia andrà rimossa su ricorso dei condomini al tribunale civile, anche con un ricorso in via d’urgenza.

La tettoia deve rispettare le distanze minime rispetto al piano di sopra

Veniamo ora al terzo elemento cruciale che è quello deciso dalla sentenza in commento. La tettoia, per essere in regola, deve essere posta a una distanza di almeno tre metri dal piano superiore. Questo limite è imposto dal codice civile [3] che regola le distanze minime tra costruzioni, distanze che, a detta di molti giudici, devono essere considerate non solo in senso orizzontale (ad esempio tra villette confinanti) ma anche in senso verticale (tra piano di sopra e piano di sotto dello stesso edificio).

Dunque, è pienamente legittimo il comportamento del Comune che nega il permesso di costruire o la sanatoria edilizia al proprietario di una terrazza che realizza una copertura a meno di tre metri dall’affaccio dell’appartamento soprastante, violando così la legge. La norma citata del codice civile rileva infatti non solo nei rapporti di buon vicinato tra privati (che solo questi potrebbero far valere in una eventuale causa in tribunale), ma anche con la pubblica amministrazione in quanto può compromettere l’assetto urbanistico-edilizio.

Secondo il Consiglio di Stato, la realizzazione di una nuova tettoia va considerata sotto il profilo urbanistico come nuova costruzione che richiede un titolo edilizio da rilasciarsi previa conformità dell’opera non solo alle specifiche disposizioni del testo unico dell’edilizia, ma anche alle norme dallo stesso richiamate sulla distanza per le vedute contenute nel codice civile.

Il diritto al panorama ostruito dalla tettoia

Anche la Cassazione si è espressa nel senso che la tettoia costruita dal condomino del piano di sopra è suscettibile di creare un danno al diritto al panorama di chi abita di sopra. Il panorama e la vista, così come la luce e all’aria, sono beni insiti nella proprietà acquistata e chi la limita non fa che limitare il relativo diritto del titolare. «Il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento e tutelato da norme urbanistiche costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che il mercato riconosce al panorama goduto e il deprezzamento commerciale dell’immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito». Del resto non è un fatto nuovo che un immobile privato di panorama vale di meno rispetto a uno in cui la vista su strada è libera. Per panorama inoltre non va inteso solo l’affaccio in senso orizzontale (ad esempio la vista verso le montagne, il mare, il resto della città o comunque l’orizzonte) ma anche in senso verticale verso la strada sottostante. Ecco perché sempre la Cassazione [5] ha detto che va rimossa la tettoia che ostruisce la veduta sulla strada al condomino del piano di sopra: bisogna infatti sempre rispettare anche in verticale la distanza minima fra costruzioni, pertanto è da ritenersi intollerabile la struttura che toglie aria a finestre e vani.

note

[1] Cons. Stato sent. n. 72/18 dell’8.01.2018.

[2] Cass. sent. n. 17350/2016.

[3] Art. 907 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 3679/1999.

[5] Cass. sent. n. 11302/2012.

Pubblicato il 08/01/2018

N. 00072/2018REG.PROV.COLL. N. 04900/2009 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso in appello numero di registro generale 4900 del 2009, proposto dal signor———-, rappresentato e difeso dall’avvocato Massimo Sanguini, con domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Ennio Mazzocco in Roma, via Ippolito Nievo, 61;

contro

Comune di Milano, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Raffaele Izzo, Maria Rita Surano e Anna Maria Moramarco, con domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Raffaele Izzo in Roma, Lungotevere Marzio, 3;

per la riforma

della sentenza del T.a.r. per la Lombardia, sede di Milano, sezione seconda, n. 6125 del 23 dicembre 2008, resa tra le parti, concernente un diniego di un permesso di costruire in sanatoria.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Milano;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 16 novembre 2017 il consigliere Nicola D’Angelo e uditi, per l’appellante, l’avvocato Sanguini e, per il Comune di Milano, l’avvocato Izzo;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il signor ——————, proprietario di un appartamento in un condominio di Milano, ha impugnato il provvedimento del Comune con il quale è stata respinta la domanda di rilascio di un permesso di costruzione in sanatoria per la copertura del

suo terrazzo.

In particolare, il signor ———– ha realizzato sulla originaria struttura del terrazzo, composta anche da pilastri di cemento con piccole travi inserite nella facciata condominiale, una copertura in policarbonato e un grigliato in legno a chiusura dei tre lati.

Il Comune di Milano ha tuttavia respinto la richiesta di sanatoria per violazione della distanza minima di tre metri dall’affaccio dei condomini soprastanti prevista dall’art. 907 del cod. civ..

2. L’adito T.a.r. per la Lombardia, sede di Milano, con la sentenza indicata in epigrafe, ha respinto il suo ricorso.

3. Contro la stessa sentenza il signor ————- ha quindi proposto appello, prospettando i seguenti motivi di censura.

3.1. Erroneità della sentenza del T.a.r. in ordine alla violazione degli artt. 12 e 36 del d.P.R n. 380/2001 (testo unico dell’edilizia) in relazione al disposto di cui all’art. 907 codice civile.

Il giudice di primo grado avrebbe erroneamente considerato l’art. 907 del codice civile applicabile anche in sede di valutazione della congruità dell’intervento edilizio proposto, in aggiunta alle norme specifiche della disciplina urbanistica. Il T.a.r. invece avrebbe dovuto verificare se la disposizione del codice civile si prefiggesse o meno la sola tutela dei diritti privati. In sostanza, nel caso di specie l’art. 907 del codice civile non avrebbe avuto una valenza pubblicistica, ma solo di tutela del diritto del vicino alla veduta mediante la prescritta distanza dei tre metri. Di conseguenza, non avrebbe dovuto essere richiamato, ai sensi degli artt. 12 e 36 del d.P.R. n. 380/2001, in sede di valutazione della istanza di sanatoria.

3.2. Erroneità della sentenza del T.a.r. in ordine alla portata dell’art. 907 primo comma codice civile.

L’art. 907 primo comma del codice civile non avendo valenza pubblicistica, non avrebbe potuto essere richiamato dall’Amministrazione comunale per negare il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria. Il T.a.r. avrebbe invece richiamato una generica necessità di tutela di un ordinato sviluppo del territorio senza dare conto del motivo per cui l’art. 907 del codice civile andava inserito nel novero delle norme emanate con scopi anche pubblicistici. Peraltro, il diritto di veduta non sarebbe stato acquistato da nessuno in ragione della preesistente travettatura e comunque non vi sarebbe stata prova della sua sussistenza.

La struttura costituente l’intelaiatura della veranda (pilastri di cemento verticali, sui quali insistono piccole travi in ferro che, orizzontalmente, partono dalla sommità dei pilastri di cemento e si inseriscono nella facciata condominiale) era infatti presente fin dalla costruzione dell’edificio condominiale, conseguendone che

l’appartamento dell’appellante sarebbe stato dotato “ab origine” dotato della struttura necessaria alla copertura del terrazzo.

4. Il Comune di Milano si è costituito in giudizio il 23 giugno 2009, chiedendo il rigetto del ricorso, ed ha depositato una memoria il 12 ottobre 2017.

5. L’appellante ha infine depositato una memoria di replica il 23 ottobre 2017.

6. La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza pubblica del 16 novembre 2017.

7. L’appello non è fondato.

8. Il comune di Milano, a seguito di un esposto di alcuni condomini, ha effettuato un sopralluogo nell’immobile di proprietà del signor ——–, rilevando che lo stesso aveva posizionato abusivamente una copertura in policarbonato sul proprio terrazzo sul quale si affacciano le unità immobiliari poste ai piani superiori. A seguito dell’ispezione, l’appellante ha quindi presentato istanza per il rilascio di un permesso di costruzione in sanatoria, qualificando l’intervento come manutenzione straordinaria. Il Comune ha tuttavia respinto la sua istanza in quanto la distanza fra la tettoia e l’appartamento sovrastante era inferiore ai 3 mt previsti dall’art. 907 del codice civile.

9. Nei motivi di appello proposti contro la sentenza del T.a.r. della Lombardia che ha respinto il suo ricorso, il signor ———- deduce innanzitutto l’illegittimità della stessa decisione in quanto fondata sull’applicazione dell’art. 907 del codice civile. Per l’appellante, tale disposizione non avrebbe una valenza pubblicistica, ma solo di tutela del diritto del vicino alla veduta mediante la prescritta distanza dei tre metri e pertanto non avrebbe potuto essere richiamata, nel caso di specie, in sede di valutazione della sua istanza di sanatoria.

10. La tesi dell’appellante non può essere condivisa.

11. La sentenza impugnata ha richiamato l’art. 36 del d.P.R. n.380/2001, che prevede la possibilità di sanatoria per gli interventi edilizi che risultino conformi

alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della loro realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda. Ha inoltre richiamato l’art. 12 dello stesso d.P.R., che richiede per il rilascio del permesso in sanatoria la conformità alla “disciplina urbanistica-edilizia vigente”.

La sentenza di primo grado ha quindi correttamente ritenuto legittimo il provvedimento comunale impugnato che è stato adottato sul presupposto che, ai sensi delle citate disposizioni del Testo Unico dell’edilizia, la violazione delle distanze di cui all’art. 907 c.c. tra la tettoia e l’appartamento soprastante non riguardasse semplicemente i profili privatistici, ma incidesse sull’assetto regolatorio urbanistico – edilizio al pari delle altre disposizioni del codice civile relative alla distanze tra fabbricati.

In sostanza, l’art. 907 c.c., applicato dall’Amministrazione mediante il richiamo operato dalle disposizioni del testo unico dell’edilizia, sarebbe posto anche a tutela degli interessi pubblici connessi ad una corretta edificazione.

12. Ed in effetti, la realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire, allorché difetti, come nel caso di specie, dei requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari (cfr. Cass. Pen., sez. III, 23 novembre 2012, n. 45819).

Di conseguenza, il rilascio del titolo edilizio necessita della conformità dell’opera non solo alle specifiche disposizioni del testo unico dell’edilizia (d.P.R. n. 380/2001), ma anche alle norme dallo stesso richiamate sulla disciplina urbanistica ed edilizia vigente (cfr. art. 12).

Tra queste ultime, vanno ricomprese quelle sulle distanze contenute nel codice civile e dunque anche quelle sulle distanze per le vedute di cui al comma 1 dell’art. 907:” Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette [c.c. 900] verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’articolo 905”.

13. Ciò detto, va anche rilevato che nel caso concreto deve essere esclusa la natura pertinenziale della tettoia di copertura del terrazzo in quanto è assente il requisito della individualità fisica e strutturale propria della pertinenza, costituendo il manufatto parte integrante dell’edificio.

Inoltre, ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici di origine codicistica, la nozione di costruzione non può identificarsi con quella di edificio, ma deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 22 gennaio 2013, n. 354)

14. Quanto, infine, alla preesistente travettazione di ferro, la stessa non può ritenersi di per sé idonea a creare un’originaria ostruzione alla veduta, impedimento invece che si è concretizzato solo con la successiva realizzazione della copertura. 15. Per le ragioni sopra esposte, l’appello va respinto e per l’effetto va confermata la sentenza impugnata.

16. In ragione della complessità della disciplina di riferimento, sussistono tuttavia giusti motivi per compensare tra le parti le spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente

pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 16 novembre 2017 con l’intervento dei magistrati:

L’ESTENSORE Nicola D’Angelo

IL PRESIDENTE Antonino Anastasi

Antonino Anastasi, Presidente Oberdan Forlenza, Consigliere Luigi Massimiliano Tarantino, Consigliere Carlo Schilardi, Consigliere

Nicola D’Angelo, Consigliere, Estensore

IL SEGRETARIO

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