| Editoriale

Come affittare con Airbnb?

25 marzo 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 marzo 2018



Concedere in uso (ossia locare) per brevi periodi dell’anno immobili, come appartamenti o ville, attraverso portali online, è possibile. Ma vediamo come. 

Hai una villa enorme e vuoi affittare alcune stanze nel periodo estivo tramite Airbnb. Per cui ti chiedi come fare e come funziona Airbnb? Stai cercando un alloggio per il weekend e un tuo amico ti ha suggerito di prenotarlo tramite Airbnb, per cui ti chiedi cos’è l’Airbnb? In quest’articolo risponderemo a queste domande e spiegheremo come affittare con Airbnb e prenotare un alloggio.

Airbnb: cos’è?

Airbnb è un sito internet che consente ai proprietari che vogliono affittare immobili di essere facilmente contattati da persone che, invece, hanno bisogno di un alloggio per brevi periodi. Questo sito ha ad oggetto solo affitti brevi (tecnicamente locazioni brevi). Vediamo nel dettaglio che cos’è una locazione breve e come funziona l’Airbnb.

Locazione breve: cos’è?

La locazione breve [1] è sostanzialmente un contratto stipulato tra il proprietario di un immobile (tecnicamente definito locatore) e un soggetto terzo (tecnicamente definito conduttore), con cui il locatore concede al conduttore il predetto immobile ad uso abitativo per un periodo non superiore a 30 giorni. Il contratto di locazione breve è stipulato tra persone fisiche. Il che sta a significare che quando il locatore e il conduttore esercitano un’attività di impresa, la locazione breve deve essere stipulata al di fuori di queste attività, vale a dire non deve costituire l’oggetto di tali attività. Cosa si può locare? Interi immobili o singole stanze unitamente ai servizi accessori alla destinazione residenziale dell’alloggio, quali la fornitura di biancheria, la pulizia dell’alloggio, le utenze, il collegamento wi-fi. Non sono considerati servizi accessori:

  • la somministrazione della colazione e dei pasti;
  • il noleggio di auto o di guide turistiche.

Tali ulteriori servizi, infatti, non sono collegati alle esigenze residenziali e pertanto non rientrano nella disciplina dei contratti di locazioni brevi. Le locazioni brevi possono essere stipulate direttamente dal proprietario, da intermediari immobiliari o da portali telematici, come appunto l’Airbnb.

Locare con Airbnb: come funziona?

Se hai un alloggio che vuoi locare per brevi periodi, ma non ti vuoi occupare direttamente della ricerca di un conduttore, devi sapere che puoi avvalerti del sito Airbnb. Ma come funziona questo portale? Innanzitutto è necessario registrarsi sul sito come “host” (che è appunto il locatore), attraverso la creazione di quello che viene definito account, vale a dire un insieme di dati (nome e password) che consentono l’accesso al sito stesso. Una volta creato l’account, si può facilmente accedere alla pagina iniziale di Airbnb e utilizzare tale piattaforma, offrendo un alloggio. Possono essere offerti come alloggi interi appartamenti o singole stanze, per brevi periodi, non superiori a 30 giorni. Sulla piattaforma Airbnb, una volta scelto il tipo di offerta, si procede, attraverso passaggi guidati, alla creazione dell’annuncio, contenente:

  • la descrizione dell’alloggio e dei servizi accessori,
  • le foto che illustrano l’alloggio,
  • la descrizione delle modalità di prenotazione, del prezzo e delle regole dell’alloggio.

Il pagamento tramite Airbnb: come avviene?

La creazione dell’annuncio su Airbnb è gratuito, tuttavia il servizio offerto da questo sito è a pagamento. Vediamo nel dettaglio come funziona. Quando un conduttore sceglie un alloggio pubblicizzato tramite Airbnb da un locatore registrato, paga il prezzo attraverso carta di credito o conto PayPal. Questo pagamento non è trasferito immediatamente al locatore, ma viene trattenuto dal sito Airbnb sino al giorno successivo a quello di arrivo del conduttore (tecnicamente definito check in). Dopo quest’arco di tempo, il pagamento è trasferito al locatore e Airbnb trattiene una percentuale del prezzo dell’alloggio, a titolo di compenso per il servizio offerto.

Airbnb e il deposito cauzionale

Solitamente quando si affitta un alloggio il locatore pretende un deposito cauzionale, ossia una somma di denaro che viene versata dal conduttore al momento della stipulazione della locazione, corrispondente ad un anticipo sul costo dell’alloggio. Tale somma è trattenuta dal locatore sino alla fine del periodo della locazione per poi essere restituita al conduttore. Se, però, alla fine di tale periodo, il locatore riscontra danni nell’alloggio locato, allora potrà trattenere il deposito cauzionale a titolo di risarcimento dei danni subiti. Inoltre, il locatore potrà rivolgersi ad un Giudice per ottenere un importo maggiore, qualora i danni risultino più gravi e non totalmente coperti dal predetto deposito. Nel caso di locazioni stipulate tramite Airbnb, il deposito cauzionale non è versato anticipatamente dal conduttore, ma al termine della locazione breve quando viene riscontrato nell’alloggio un danno. La richiesta di tale deposito avviene tramite il sito Airbnb, entro i 14 giorni successivi a quello in cui il conduttore ha lasciato l’alloggio (tecnicamente definito check out). Il locatore, in questi casi, potrà richiedere l’intero importo del prezzo pagato dal conduttore o una parte di esso, e in ogni caso dovrà provare il danno, caricando sul sito tutti i documenti utili a sostegno della sua pretesa (quali foto, fatture relative a spese sostenute per le riparazioni ecc…).

Airbnb e responsabilità dell’host

Cosa accade se un conduttore (definito ospite) che ha prenotato un alloggio, tramite Airbnb, ha subito un danno durante il soggiorno? E’ responsabile il locatore? Secondo la disciplina delle locazioni, il locatore è sempre responsabile se non consegna l’immobile locato in buono stato [2]. In questi casi, il proprietario dell’immobile risponde per tutti i danni subiti dal conduttore a causa di tale situazione, soprattutto quando il cattivo stato dell’immobile non risultava evidente al momento della stipulazione del contratto. Inoltre, il locatore ha l’obbligo di rendere la permanenza del conduttore nell’alloggio tranquilla e pacifica per tutta la durata della locazione. In caso contrario, risponderà di tutti i danni subiti dal conduttore [3]. Nell’ipotesi di locazioni stipulate tramite Airbnb vige la stessa disciplina. Tuttavia, il sito Airbnb consente all’host di avvalersi di un’assicurazione che libera il locatore da responsabilità. In pratica, è l’agenzia assicurativa a risarcire i danni sino ad un importo massimo pari ad euro 813.299,27. I danni risarcibili sono sia quelli subiti dai conduttori, durante il periodo di locazione, e sia quelli eventualmente subiti dall’alloggio a causa del comportamento negligente degli ospiti.

Airbnb: come prenotare un alloggio?

Airbnb è utilizzato anche dai conduttori che cercano un alloggio. In questi casi è sufficiente collegarsi al portale e inserire la città dove si vuole alloggiare, la data e il numero degli ospiti. Alla fine della ricerca, l’ospite visualizzerà una serie di annunci e offerte, tra le quali potrà effettuare la scelta. Quando il conduttore trova l’annuncio più attinente alle sue esigenze, può decidere se inviare un messaggio per chiedere maggiori informazioni all’host oppure se inviare direttamente la sua prenotazione. Nel momento in cui invia la prenotazione, l’ospite deve fornire i suoi dati per il pagamento. Il contratto di locazione breve si perfeziona quando giunge all’ospite conferma della prenotazione da parte del locatore o tramite email o tramite sms. Solo nel momento del perfezionamento del contratto, verrà prelevato l’importo indicato nell’annuncio. Se il locatore non risponde al messaggio o all’invio di prenotazione del conduttore, entro 24 ore, o rifiuta la prenotazione stessa, all’ospite non verrà addebitato alcun importo e il conduttore potrà ricominciare la ricerca di un nuovo alloggio.

Airbnb: i contratti di locazione vanno registrati?

La legge prevede che solo i contratti di locazione stipulati per periodi superiori ai 30 giorni sono soggetti a registrazione. Ne consegue, pertanto, che quelli aventi ad oggetto una locazione breve, come quelli stipulati tramite Airbnb non saranno soggetti a tale obbligo. Tuttavia, devono essere rispettati alcuni adempimenti da chi gestisce siti come l’Airbnb. Infatti, quando un conduttore prenota un alloggio tramite piattaforme online, i relativi portali sono tenuti a comunicare all’agenzia delle entrate i dati relativi alle locazioni brevi [4] entro il 30 giugno dell’anno successivo. I dati da trasmettere sono:

  • il nome, il cognome e il codice fiscale del locatore;
  • la durata della locazione;
  • il costo della locazione;
  • l’indirizzo dell’alloggio.

Il portale non è tenuto a verificare se tali dati sono veri in quanto la responsabilità della relativa veridicità versa in capo al locatore. Qualora il contratto di locazione breve cessa prima del termine di scadenza, ossia venga esercitato il recesso anticipato, i dati predetti non devono essere trasmessi. Se sono stati già comunicati, allora andranno rettificati.

Adempimenti fiscali dell’host

Le locazioni brevi, come abbiamo visto, prevedono il pagamento di un compenso all’host da parte del conduttore che usufruisce dell’alloggio, seppur per un breve periodo. Tale compenso è soggetto a tassazione. Ma vediamo come. Innanzitutto, se sei un proprietario di un immobile che ha stipulato un contratto di locazione breve, anche tramite Airbnb, devi sapere che puoi scegliere, ai fini fiscali, tra il regime della cedolare secca e quello ordinario Irpef. Con il primo, il compenso ricevuto per la locazione breve viene tassato separatamente rispetto al reddito Irpef, con un’imposta sostitutiva pari ad una percentuale (tecnicamente definita aliquota) del 21%. Con il secondo regime, invece, i compensi per le locazioni brevi si cumulano con gli altri redditi Irpef e saranno soggetti ad un’imposta minima del 23%.

note

[1] Art. 4 decreto legge n. 50 del 2017 convertito dalla legge n. 96 del 2017; provvedimento agenzia entrate 12 luglio 2017; circolare 12 ottobre 2017 n. 24/E. 

[2] Art. 1575 codice civile. 

[3] Art. 1585 codice civile. 

[4] Art. 1, comma 4, L. 431/1998; Decreto legge n. 50 del 2017. 

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI