Diritto e Fisco | Editoriale

Cosa non dimenticare di fare quando si vende casa

25 marzo 2018


Cosa non dimenticare di fare quando si vende casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 marzo 2018



I vari certificati e le comunicazioni da fare quando si vende un appartamento.

Se decidi di vendere casa devi recuperare una serie di documenti, alcuni dei quali obbligatori per legge, altri invece facoltativi, ma che ti serviranno a mettere in chiaro ogni aspetto contrattuale con l’acquirente. La legge è molto severa nel disciplinare i doveri del venditore, tant’è che, in caso di inosservanza di alcune prescrizioni, pone come la sanzione la nullità della vendita. Questo, in soldoni, significa che l’acquirente potrà – senza termini massimi di scadenza – chiedere la restituzione dei soldi versati (restituendo ovviamente l’appartamento) e il risarcimento del danno (ad esempio l’onorario pagato per il notaio o le spese per il trasferimento della mobilia). Ecco perché è bene sapere cosa non dimenticare di fare quando si vende casa.

Indicare gli estremi della licenza o della concessione a edificare

Per assicurare l’acquirente che nell’immobile non sono presenti abusi edilizi il venditore deve procurarsi la documentazione urbanistica ossia le autorizzazioni amministrative che hanno consentito la costruzione dell’immobile (il cosiddetto permesso di costruire del Comune, la licenzia edilizia, ecc.).

Esiste una legge del 1985 [1] che obbliga il venditore a indicare, nell’atto di compravendita, gli estremi della licenza o concessione a edificare, ovvero della concessione in sanatoria. In caso contrario la vendita è nulla.

A maggior ragione sarà nullo l’atto di compravendita di immobili abusivi che riporta una dichiarazione mendace dei venditori [2], indipendentemente dalla circostanza che l’acquirente ne fosse, o meno, a conoscenza.

In caso di semplice omissione della dichiarazione, è prevista la possibilità di sanare l’atto con una dichiarazione integrativa successiva, anche unilaterale, avente il medesimo contenuto, purché ovviamente l’omissione originale non sia dipesa dall’inesistenza della licenza/concessione o della domanda di sanatoria. In questo caso, infatti, si avrebbe una vendita di un immobile abusivo e l’acquirente potrebbe – se non ne è stato precedentemente informato – chiedere comunque la risoluzione del contratto per inadempimento (in questo caso l’azione deve essere fatta valere entro 10 anni).

Leggi sul punto anche Documenti urbanistici per vendere e comprare.

Secondo la Cassazione scatta la nullità dell’atto di compravendita solo per la  semplice mancanza della dichiarazione richiesta dalla legge. Con una sentenza del 2014 [3], la suprema Corte ha invece operato una distinzione fra interpretazione sostanziale della norma, con nullità degli atti di compravendita di immobili realmente irregolari, alla quale si aggiunge una nullità di carattere formale, quando non viene riportata in atto la dichiarazione.

Copia della planimetria catastale

Dal 1°luglio 2010, per gli immobili già realizzati a tale data, il venditore deve anche rilasciare la dichiarazione di conformità ai dati catastali. In pratica questo documento serve ad attestare che nel tempo nell’immobile non sono state fatte variazioni sostanziali e che pertanto i dati che risultano al catasto sono effettivamente quelli della planimetria.

Anche in questo caso, la mancanza di tale documento determina la nullità del contratto di compravendita.

La dichiarazione può essere sostituita da una «attestazione di conformità» rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Se manca la dichiarazione o l’attestazione di conformità il notaio non può procedere al rogito; se invece lo fa è personalmente responsabile.

L’attestato di prestazione energetica

Ogni volta che si vende una casa bisogna consegnare all’acquirente l’Ape, ossia l’attestato di prestazione energetica che ha validità per 10 anni e indica la classe energetica dell’appartamento. In base ai consumi, sono previste 10 classe energetiche diverse:  A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G (dove la A è la più efficiente e la G la meno).

La mancanza dell’Ape non determina nullità del contratto ma solo sanzioni a carico del venditore.

L’abitabilità

Il certificato di agibilità o di abitabilità deve essere consegnato all’acquirente prima della firma del rogito e, anche in questo caso, in difetto, si avrà la nullità del contratto. Questo non toglie che, se adeguatamente informato, l’acquirente ben potrebbe accettare di comprare un appartamento privo dell’abitabilità e il contratto sarebbe ugualmente valido.

L’agibilità è obbligatoria solo in tre casi:

  • immobile di nuova costruzione (ossia realizzato dopo il 30 giugno 2003); per le costruzioni precedenti non c’è obbligo di consegnare l’agibilità;
  • immobile su cui sono stati eseguiti interventi consistenti in ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali;
  • immobile su cui son stati eseguiti interventi che possono influire sulle sue condizioni di sicurezza, igiene salubrità, risparmio energetico.

Se l’immobile è stato realizzato dopo l’11.12.2016, al posto dell’agibilità c’è la segnalazione certificata che è una segnalazione depositata dal titolare del permesso di costruire allo sportello unico per l’edilizia. Basta che, al momento del rogito, si presenti una copia dell’avvenuto deposito di tale atto.

In mancanza di agibilità, l’acquirente può chiedere i danni entro 10 anni [4].

Documentazione condominiale

Anche se non obbligatoria per legge, la documentazione condominiale è un aspetto da non tralasciare in un atto di compravendita immobiliare. Il venditore dovrà farsi rilasciare dall’amministratore di condominio una certificazione in cui dichiara che non ci sono insoluti e morosità. Se così fosse, infatti, di quelle maturate nell’anno del rogito e in quello precedente ne risponderebbe anche l’acquirente.

Comunicare la vendita all’amministratore di condomino

C’è un aspetto, a riguardo, molto imporrtante da considerare: il venditore deve comunicare immediatamente l’avvenuta vendita dell’appartamento all’amministratore di condominio. Se non lo fa, egli risponde delle eventuali morosità per spese condominiali dell’acquirente. Infatti, la responsabilità del venditore per tali oneri non cessa da quando firma il rogito ma da quando, appunto, comunica all’amministratore la copia dell’atto di compravendita o, in alternativa, una dichiarazione di avvenuta stipula del contratto redatta dal notaio. Per tale aspetto ti consiglio di leggere L’amministratore può chiedermi le spese se non sono più proprietario?

Impianti a norma

Anche se il venditore non deve rilasciare all’acquirente i certificati di regolarità degli impianti elettrici, del gas e dell’acqua è meglio che lo faccia perché, in caso contrario, egli è tenuto a garantire il compratore per eventuali vizi e potrebbe soggiacere all’azione di inadempimento e, quindi, alla richiesta di risarcimento dei danni.

La modifica della residenza

Quando cambi appartamento devi comunicare al Comune la tua nuova residenza. Ricorda che non puoi avere una residenza “di comodo” ma devi necessariamente indicare il luogo ove dimori abitualmente. Non c’è bisogno di modificare la residenza anche sulla patente poiché questa verrà aggiornata in automatico con una Comunicazione che il Comune farà alla Motorizzazione (ti verranno fatti firmare degli appositi moduli).

La posta

Altra cosa molto importante è la modifica del tuo nome nella cassetta delle lettere. Lo sai che, se cambi residenza, per i primi 30 giorni il fisco può continuare a inviarti le cartelle di pagamento al vecchio indirizzo? Senza contare che sempre allo stesso luogo potresti continuare a ricevere le vecchie bollette. Ecco perché una soluzione utile potrebbe essere il servizio Seguimi di Poste Italiane che ti recapita la vecchia corrispondenza al nuovo indirizzo benché il mittente abbia indicato la prima sulla busta. Puoi attivare questo servizio per il tempo che ritieni opportuno. Qualche mese potrebbe essere più che sufficiente.

note

[1] Art. 40 L. n. 47/1985.

[2] Cass. sent. n. 23591/2013.

[3] Cass. sent. n. 25811/2014.

[4] Cass. sent. n.  4307/18 del 22.02.2018


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